世贸天阶拟“上市”，中小型民营地产商的另类融资术

当下资产证券化已经成为房地产商从资本市场获得资金的重要手段，一些主体信用评级难以达到发债要求的中小地产商在银行间市场获得机会。

近日，据《中国经营报》记者从机构人士处获悉，北京奥中兴业房地产开发有限公司近期已经在银行间交易商协会注册资产支持票据，第一期发行金额29亿元。它是持有位于北京CBD地区核心商业项目“世贸天阶”的发展商。

这笔交易是目前国内首单在交易商协会注册成功的无外部担保增信的CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）产品，实际上是一些中小民营房地产商依托其持有的商业物业在银行间市场直接融资的首个案例。

但另有一些市场人士担忧，这类中小型地产商置出持有的核心商业物业后，将进一步削弱融资主体现金流稳定状况。

上述机构人士告诉记者，世贸天阶的股东方希望利用目前正处窗口期的资产证券化手段获得一笔资金，置换偿还此前从银行获得的数亿元贷款。

参与交易人士透露，世贸天阶股东方获取贷款的债权银行是东亚银行，2014年起获得了该笔贷款，并以奥中兴业全部股权及世贸天阶项目土地及物业提供抵质押担保。

以世贸天阶项目作为底层资产，囊括了标的物业世贸天阶1-4号楼全部房产，奥中兴业可以由此获得29亿元回流资金。这些物业在2006年底建成，由奥中兴业自行持有并统一对外出租，主营商业和写字楼业态。

而，世贸天阶股东方的实际控制人是吉增和，其名下企业资金并不宽裕。吉增和曾向北京市属国有企业京能集团董事长行贿上千万元，用以感谢后者在其名下实际控制企业世贸天阶公司资金困难时提供资金周转完成虚假出资。

据信用评级机构联合信用最近统计，交易商协会到目前累计收到了5单CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）产品注册，除了这次世贸天阶资产支持票据无其他主体增信措施外，另外4单CMBN产品均采用了外部主体担保增信。

今年由兴业银行作为主承销商的“上海世茂国际广场有限公司2017年第一期资产支持票据”也在交易商协会成功注册，总规模65亿元。其中这单CMBN产品在增信方式上，除了底层商业地产提供抵押外，还安排了世茂房地产在境内的经营主体“上海世茂建设有限公司”提供底层信托贷款的连带责任保证担保、底层商业地产现金流净额不足时提供差额补足等增信措施。

“外部主体增信依靠融资主体，目前资产证券化市场参照债券市场，虽然目前银行间市场已经放开民营房地产企业发债限制，但同时要求其具有主体评级AA级（含）以上。”国泰君安一位不愿具名人士告诉记者，“世贸天阶股东方这类中小民营房地产商难以获得AA级主体信用评级。”

“世贸天阶CMBN让原始权益人可以回流大笔资金，同时以资产物业作为抵押而非出售，抵押财产权而保留经营权。”国泰君安上述人士评价，“由于规模及主体信用限制，民营房地产商融资渠道是传统的银行、信托及私募，难以在银行间市场获得融资，资产证券化为其打开了新的通道。但置出拥有稳定现金流的核心资产，又可能加剧融资主体现金流状况恶化。”

值得一提的是，世贸天阶资产支持票据采用了集合资金信托和财产权信托双SPV结构，主要目的是构造合格的基础资产，将世贸天阶项目物业未来不确定的租金收益权转化为信托债权，以世贸天阶经营所产生的现金流作为还款来源。