正文
文|凯风
4天前，
国家统计局发布
了一组数据：
一线城市房价趋于稳定，二三线城市环比涨幅明显回落。
在
限价、限售等政策手段作用之下，大多数城市房价趋于稳定，部分城市已经进入高位盘整
。
这意味着，本轮房价暴涨
已
进入收尾期
，
是时候消化经验和教训了。
过去二十年，
我们经历了
中国房价三次大暴涨。
2004
年
到
2007
年
释放住房需求的疯狂
，
2009
年到
2013
年四万亿
的刺激，
2015
年至今
去库存
余波未了。
每隔两年，房价就是钱袋子的一轮洗劫
，有人哭有人笑有人暴发有人跌倒，下一次会是什么时候？
这是2017年7月全国主要城市房价行情地图：
这是70个大中城市在本轮上涨周期里的涨幅分布：
可以看出，从
2015
年房价开始反弹以来，九成以上的城市房价出现上涨。
毫无悬念，本月房价涨幅超过
40%
的城市
：
一线城市
“
北上广深
”
四大金刚
，
二线城市
是
厦门、南京、合肥
“
三只王
”
。
但
仍有两城在下跌
。
这两个城市是锦州和丹东，都来自东北老大哥。
由于是官方统计数据，在诸多“你懂的”因素作用之下，数据可能有所失真，一二线城市的实际涨幅可能更高
。
老习惯，直接说
要点：
1.
【
本轮房价上涨
，
深圳领头羊
】
暴涨最先从一线城市开始，又以深圳一马当先一骑绝尘。
2014
年
10
月，当大多数城市房价还在跌跌不休时，深圳就已率先反弹，从此一骑绝尘，开启连续两年的暴涨，在
2016
年
9
月达到最高点，整体涨幅超过
70%
。
随后深圳房价步入高位盘整期。
按官方的说法，深圳房价连续十个月下跌，
但
目前
数据
说话
，整体涨幅仅仅回落不到6个百分点，聊胜于无。
2.【房价走势打脸广州衰落论】
一
线城市里，最不被看好的是广州，当初就说“广州房价为何涨不过深圳”，随后又喊“合肥郑州房价涨幅秒杀广州”，再后面“杭州即将超越广州成为一线城市”！
然而，房价走势却相当打脸。
虽然
2015-2016
年广州房价犹如慢牛上山，
但进入
2017
年，调控尽管一再加码，限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招，房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市，从中心城区到外围郊区，多数楼盘房价翻倍。
3.【北京反超深圳，广州反超上海
】
2016
年
10
月，史上最严调控出台，深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州，却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间，受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响，北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳，广州涨幅则超过上海。
本轮上涨周期里，一线城市房价涨幅实际均超过了
50%
，这再次说明，一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域，房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀，但其安全边际仍然是最高的。
与一线城市普涨不同，二线城市呈现分化态势。
如果青春无处安放，请往东南沿海省份，大西北和东三省不是战场。
1.
【这三个城市涨得微妙】
厦门、南京、合肥涨幅均超
49%
，上涨启动时间早于广州，涨幅也与广州不相上下。
不管是事实还是人为
,
这三地土地供应都相对紧缺。早在
2016
年，合肥买房就要找关系，而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等
政策
手段。
过度干预，这三个二线早于
与一线城市旗鼓相当
。
2.【重庆成都为何启动这么晚？】
重庆成都虽然都被列为新一线城市，但房价直到2016年下半年才开始启动，而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。
一个原因是两地在过去都有大量的土地供应，导致库存居高不下，先消耗完已有的库存，房价才会步入上涨通道。
3.
【我们正在进入强省会时代】
随
着经济步入新常态，过去的普遍高增速不再，强省会时代正在来临。
作为集聚全省政治经济资源的省会城市，其房价上涨态势，更能代表整个省域的状况。
然而，
东三省的经济形势一度令人感到十分堪忧。
经济衰退、人口流出、重工业优势不再，虽然在普涨效应的示范之下，沈阳等地的房价出现反弹，也依然缺乏基本面的长期支撑。
2016
-
2017
年，三线城市集体暴涨
，
虽然从涨幅上看，
不可能
比
得上
一二线城市。
但它毕竟容纳了更多的人口，上扬势头如此暴烈，值得深思。
1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】
就在一两年前，三四线城市还备受高库存之困，大多数房价都还在下跌。
此番
暴涨，一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应，另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。
以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，房价哪有不一路上扬的道理？
2.【你想不到的蚌埠】
以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本，
2017
年
5
、
6
、
7
月，蚌埠房价环比涨幅分别为
3.4%
、
2.1%
和
1.2%
，不仅位居全国前列，而且
3.4%
的月涨幅也创当地
2006
年以来的新高。
从2014年开始，蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造，
2014
年和
2015
年合计改造面积
600
万平方米，简单换算约为
6
万户，
2016
年和
2017
年有合计改在棚户
3.7
万户，这意味着将近
10
万座棚户被拆除，而这些被拆除的棚户大多数都
拿了
货币化补贴，
到处买房
。
未来，或许没有未来。
用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
1.
本轮房价周期起因于去库存，去库存本意是为了消化产能，但问题在于楼市有其特殊性：房价越涨越多人买，房价越跌越无人问津。
所以去库存在某种意义上就等同于涨房价，只有房价上涨，才有库存可去。
2.
一二线城市越调越坚挺，三四线城市越涨越心虚。
一二线越调越坚挺，原因是调控太过侧重统计游戏，而增加土地供给、租购同权等核心政策，落实得又远远不够。三四线越涨越心虚，从根本上看，就是这一轮上涨，没有任何实体的支撑，纯属泡沫狂欢，埋下无尽隐患。
3.
房价什么时候出现拐点？
判断的依据不是限购、限贷、限售政策有多严厉，而是土地供应面、经济基本面、货币基本面有无发生变化。如果房贷利率变相提高，土地供应不断增加，经济对房地产的依赖度有所降低，那么楼市一定会出现回调。
-END-
『索引』
终于，楼市又回到了“政府定价”时代
为什么一二线越调越坚挺，三四线越涨越心虚？
过去20年，中国房价是怎样涨起来的？
房价降了就不干：当年那场「退房潮」
房价10年涨10倍，今天有必要重温朱镕基当年讲话
