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投稿作者： 周玉文 (福建州驰律师事务所律师)，通讯：福建省南平市建阳区嘉禾北路529号站前步行街1幢812室，电话：13960660269
合同一经成立并有效，当事人各方都应当按合同的约定履行自己的义务，这即为合同严守原则。但是，由于这样或者那样的原因，合同的实际履行情况和合同约定的情况发生改变也是经常发生的。这种改变，究竟是一方当事人违约还是合同当事人协商一致的有效变更，当事人之间往往会发生争议：一方当事人认为是合同的有效变更；而另一方当事人则认为履行的一方构成了违约，应当承担违约责任。在此种情况下，就必须进行一个判断，以确定当事人在先的合同是否进行了有效的变更还是一方违约，这对当事人各方来说都是很重要的。下面笔者通过一个实际案例，就如何认定合同的有效变更问题发表自己的一些看法。该案例的基本情况是这样的:浙江省舟山市的金某在市区有一间店铺，上下两层约130余平方米。经营服装生意的汪某看重了这里的地段和该商铺。双方经过协商，签订了《房屋租赁合同》，约定汪某承租该房屋，租赁期限为三年（自2020年10月1日至2023年9月30日），租金每年为10.6万元。还约定了保证金等其他条款。合同签订后，汪某按约定支付了保证金，金某将房屋交付汪某，双方开始履行房屋租赁合同。在2021年3月，汪某向金某提出，租金太高了，经营压力太大，提出要减少一些租金。汪某同意每年以7.4万元的价格交付租金，但双方对书面的租赁合同并没有修改。2023年8月，双方因退租事宜发生纠纷，汪某当月搬离并将房屋钥匙还给金某。为此，金某认为，汪某少交租金构成违约，擅自提前一个月搬离房屋应支付1万元履约保证金。于是，金某将汪某告上法庭，要求汪某补交2021年3月到2023年8月的店铺租金7.5万元并支付履约保证金。汪某则辩称，每月支付的租金均经过金某同意户通过银行转账支付，如果金某有异议，当时就应当提出来。另外，双方是协商解除合同，其当天交付完钥匙后，金某下午就张贴了房屋招租告示，因此自己无需支付履约保证金。一审法院审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按约定履行义务。汪某在合同期间届满前搬离房屋并交换钥匙，金某收回房屋，双方合同事实上已经解除。金某主张汪某欠付租金7.5万元，但根据汪某提供的转账记录，自2021年3月以来，每月支付的租金与7.4万元一年相印证，金某均予以接受且未提出异议。金某提交的证据不足以证明汪某欠付租金、擅自解除合同等事实，金某的诉讼请求缺乏事实和法律依据。判决驳回其诉讼请求。金某上诉后，舟山市中级人民法院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判（《浙江法治报》2024年8月21日第3版）。本案是一起比较典型的合同变更纠纷。我国 《民法典》第543条对合同变更的规定是“当事人协商一致，可以变更合同”，在第544条又从反面规定“当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更”。从法律规定的文字上看，合同变更似乎是一个简单的问题，但遇到具体情况就不是那么简单了。从法律规定来看，合同变更的条件是“对合同变更的内容协商一致”和“变更内容明确”。当然，如果双方当事人以书面形式变更书面形式合同的或者以书面形式变更之前的口头形式合同的，当然比较容易认定“对合同变更的内容协商一致”和“变更内容明确”的。例如，以上案例双方如果将原来《房屋租赁合同》中的年租金由“租金每年为10.6万元”改变“为租金每年为7.4万元”，当然可以认定为变更，也就不会引发纠纷了。但是，双方并没有以书面形式变更原来的书面形式，只是口头上的变更，如果一方反悔了，往往就会产生麻烦。因为双方当事人对变更问题各说各话，作为裁断者的法官就无从知晓双方当时是否真的有口头达成对房屋年租金由10.6万元减少至于7.4万元的一致约定，进而也就不能认定双方口头有过这样的约定。但是，从双方自2021年3月开始到2023年8月汪某交付租金数额符合年租金为7.4万元以及金某没有提出过异议的这一客观情况来看，是可以推定金某是同意如此变更了。因为这样的的推定，是符合常情常理的，是有高度盖然性的。如果认为双方没有达成变更的协议，则是不符合常情常理的。当然，我们也不能否认也会存在这样的情况：汪某提出这样的要求，自2021年3月开始到2023年租赁期满，每年按7.4万元支付租金，到合同期满时一次性补足剩余租金，金某同意了。但由于双方没有签订书面形式记载下来，汪某反悔了，就坚称是年租金10.6万元经过双方口头协商变更为年租金为7.4万元了。但是从实际履行客观情况看，认定为变更年租金7.4万元更符合常情常理，更具有高度盖然性。但也就只能是作为出租人的金某为自己不按常情常理行事而买单了。由此，笔者认为，我们变更合同最好采用书面形式。白纸黑字，约定明确就避免是变更与否的纠纷。为了避免以后对方疏忽，在开始签到的合同中最好写下这样的条款：“如果对本合同约定内容发生变更的，经双方协商一致后签订补充或者变更协议，没有签订书面协议的，本合同的任何条款均不可变更。”这样，即使双方口头达成了变更的，如果没有以书面形式变更，任何一方均可以对变更的内容予以反悔，以当初签订的书面合同约定为准。
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