热点土拍依旧激烈，降温还需“五类调控”真正落地

文／克而瑞研究中心  马千里、吴嘉茗

2017年4月，土地市场成交规模持续回落，平均溢价率也出现了一定程度的下滑，但从具体地块来看，大多数热点城市土拍热度仍在继续保持，如北京、广州、杭州等一二线城市依旧频频拍出高溢价地块。

4月CRIC监测城市经营性用地成交245幅，环比下降6%；成交建筑面积2379万平方米，同环比分别小幅下降2%和4%。楼市“金三银四”已过，但土地市场成交规模仍在持续下探，其主因还是地方政府供地计划尚未全面落地，大多数二线城市土拍成交紧缩所致。月内一线、三线城市土拍成交量均有所回升，分别环比上涨55%和12%，而二线城市则出现了较大的环比跌幅，月内总建筑面积1407万平方米，环比下跌17%。

4月月中，武汉进行了11宗地挂牌出让，成交总建筑面积288.61万平方米，是当月成交量最大的二线城市，但大部分地块零溢价成交，主因是地块出让条件比较苛刻，以归元寺地块为例，一方面是出让总价高，起拍价总计150亿，另一方面是附加条件严格，要求建设多栋超高层建筑，并至少引入1家世界500强总部或区域总部和3家现代服务业区域总部。但限制条件少、地段位置佳的宅地仍然引得了众多企业的青睐，如东湖高新区光谷流芳地块即在竞拍中达到了市场指导价（即土拍限价上限），在最终一次报价环节（最接近均价胜出）由郑州康桥公司竞得，溢价率74.74%。

溢价率方面，4月监测城市平均溢价率36.4%，环比下跌13个百分点。月内重点城市土拍占比有所上升，但受到土拍“限价”政策影响，溢价率不升反降。4月一线城市平均溢价率为29.1%，在各能级中溢价率最低，主因是北京出让了多幅自住型商品房用地，大大拉低了平均溢价率；二线城市本月土拍溢价率30.1%，环比下降12.2个百分点，主要也是受到“限价地”的影响；而三四线城市土拍溢价率为78.2%，成交地块主要集中在嘉兴、常熟、衢州等市场表现较佳的三线城市，由此来看，这一偏高的溢价率虽超出预期，但也是中央“有供有限“政策落地的体现。

虽然平均溢价率出现下滑，但从具体地块来看，土拍热度似乎还在继续保持，不仅三四线城市溢价率持续走高，“低溢价率”的一、二线城市竞争也十分激烈，部分小体量商办地块更是拍出了破百的高溢价率。如无锡出现了首宗“摇号”出让的地块，最终由绿城以1.8万元/平方米的楼板价竞得，地块所在的太湖新城板块目前均价约在1.6万元/平方米；万科在广州连夺两幅宅地，自持占比高达50%，若不计自持面积，其楼板价将达到周边在售项目的1.7倍；北京自住房地块名义楼板价已超过自住房部分限定的价格等等。

在我们看来，土拍的热度保持主要有三方面原因，首先是热点城市供不应求的基本面没有改变，因此大多数企业对于拿地依旧保持相对激进的态度；其次是行业规模竞争使然，在一季度TOP5企业销售业绩大幅增长，而行业增速放慢的大背景下，中等规模企业拿地的欲望更加强烈；最后也与“限价”政策有关，因为大多数热点城市都设定了地价的上限，降低了我们评判热度的“沸点”，所以无论是“限购限贷限售”的需求侧调控，还是大幅上调的短期土地供应计划，对于价格的影响在短期内还没有显现出来。

4月初，国土部发布通知，提出各省级主管部门的“五类”调控目标，并明确了不同消化周期的应对措施差异，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这一明确的调控目标，在以往的国家级政策中是比较罕见的。回顾近年楼市发展来看，中央部委几乎年年强调重点城市要增加土地供应，但受限于新增城市建设用地指标不足、旧改难度较大、地价上升过快等诸多原因，大多数热点城市土地市场仍是供不应求，且楼市供求矛盾进一步加深，并以北京、上海、深圳等一线城市为典型。在本次通知中，国土部要求省级部门半年一次做情况汇报，并明确了调控措施指标标准，即是彰显了中央要让调控“落地”的决心，也让热点城市看到了供求关系加速走向平衡的期望。

在国土部发布供地指导性文件之后，地方城市关于供地计划上的表态明显增多，如北京、广州、上海、苏州均在月内表态要增加土地供应，其中北京更是提出了2017年供应1200公顷宅地的计划目标，达到了2017年2月原定计划的两倍之多。与此同时，为更好地配合限购、限贷政策执行，并保障城市建设的有序发展，地方城市在商办类项目的管控上也更加严格，月内北京、上海、成都相继发布新规，严控土地改性行为，严禁在非居住用途的地块上进行住宅开发。

土地市场的热度如何，关键还是要看企业的预期变化。在需求侧调控多次加码之后，目前市场矛盾的主要方面，已转变成了与“限价”相伴的供应意愿下降。不过在央行“缩表”、地方“限售”、调控常态化以及企业的现金流压力之下，已经有越来越多的中小企业选择“松口”放开供应，而近期地方城市明确加大、并已在落地的供地目标，正有望成为压死“过热预期“这一骆驼的最后一根稻草。因此，在判断企业预期更趋向于理性的前提下，我们认为，二季度土地市场的“降温”或许会更明确地显现，而热点城市的宅地限价上限，也不再是一触即及的所谓“高点”。

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