租赁活跃，城市才有希望

文/杨现领，（链家研究院院长）

在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会上，我跟大家分享了5个观点：

1、租赁的活力是城市未来的希望所在，尤其是在特大型城市和大城市，在中国主要是排名前十的千万级别的人口净流入城市。

那么应该如何度量租赁活力呢？这里有3个指标：

1、租赁人口占比

一线城市 40% 以上的人口选择租赁是常态，租赁成为一种生活方式。能够让年轻人在租赁市场上活下来，能够让他们迈入城市的阶梯。

2、租金收入弹性

这个比例不能太高，一线城市应该保持在 1-1.2 之间，即租金涨幅是收入涨幅的1倍左右，否则租金上涨太快，会自动遏制市场发展，会让年轻人离开城市。

3、租金收入比

这个比例一般以 30% 为临界值，不能超过太多。国际大都市都普遍面临买不起与租不起的问题。例如，伦敦等城市的租金收入比超过50%，这是一个很大的问题。目前国内重点城市这一比例只有30%不到，甚至20%，这是因为合租和单间出租是主流需求。这给年轻人留在城市提供了暂时的“栖身之所”，这是中国城市之未来希望所在。

2、租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

2016年中国房地产市场总规模超过20万亿，其中新房12万亿，二手房6.5万亿，租赁1万多亿。从负面的方向看，租赁发展非常落后，购租严重失衡了。从正面的方向看，只有补足租赁的短板，房地产市场才有希望，住有所居的目标才能真正实现，城市的活力才能更大。如果将来有一天在中国的一线城市出现“租不起”的情况，那么大量年轻人口将难以在大城市立足。劳动密集型服务业的发展必将面临高成本的问题。因此，发展租赁的意义十分重大。为什么2016年以来，从中央到地方极为一致地提出发展租赁市场并特别强调人口净流入城市的租赁发展问题。我相信，这一定是我们的决策者站得更高，看得更远，看到了我们看不到的东西。这就是我们的未来，也是希望所在。

3、租赁的本质在于运营，运营的核心在于服务。

租赁是一个重服务的品类。我用一组数字来说明。今天中国最大的租赁运营机构是自如，自如7000名员工中，有3199名管家，2000名保洁阿姨，700名家修和搬家师傅，447名客服人员，706名配置专员还有300人的互联网团队。本质上， 租赁就是一个基于人的服务。做好租赁这件事，你得是一个中介公司 ，因为要收房、出房、要管理这一波人。其次， 你得是一个装修公司 ，因为每一个节点都会影响你的利润。 你还得是一个家政公司 ，因为你要提供租后服务。最后， 你还得是一个互联网公司 ，管理7000人，要靠系统，要靠技术。解决50万人，乃至100万人、200万人的服务体验，要靠系统、要靠技术、靠数据、靠互联网。

4、租赁问题是局部问题，不是全局问题，并不是所有城市都应该鼓励发展租赁市场。

在中国，存在租赁供应不足的城市主要在TOP10城市，甚至可以说主要是北、上、深存在明显缺口，其余城市问题并不突出。如果我们一拥而上的话，带来的问题就是租赁的库存。未来在这种情况下，我们怎么解决一线城市的租赁问题呢？这就要靠城市更新和城市的改造。在这三个一线城市， 增加租赁供应，主要应该依赖存量的盘活，而不是增量的开发。增量的有限的土地应该用于开发产品与服务好的商品住宅。