（专业知识讲座197，几个知识点（抵押权、留置权、利率倒挂等）。第一部分：
抵押权、质权、留置权到底如何区分？
第二部分：
通俗讲利率倒挂。
第三部分：
REITs的发行与出表处理关键判断。
本期主要介绍几个知识点：
抵
押权、留置权、利率倒
挂
、
REITs的发行与出表
。
内容比较琐碎，但这是细分领域应该了解和考虑的。
司法实践中，常常会出现一个担保物上，多个担保物权冲突的情况（即同一财产抵押权、质权、留置权并存
）。
那么，应如何区分当抵押权、质权和留置权？
当数权并存时，债权人的受偿顺序又该怎样进行呢？
对此，小编特意整理了以下内容，予以解释说明。
首先，这三者都来源于担保物权这一概念。
担保物权
：是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或债务人以外的第三人将特定的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。
担保物权包括三种形式，即本文所讲的抵押权、质权和留置权。
▌
抵押权
，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价款并优先受偿的权利。
其特征是：
第一、抵押权是从属于债权的担保物权，是就抵押物买得的价金优先受偿的权利。
第二、抵押权不移转抵押物的占有。
第三、抵押权具有物上代位性。
第四、抵押权人在全部债权受清偿前，可就抵押物的全部行使其权利。
▌
质权
，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。
质权的特征是：
第一、质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续。
第二、质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产。
第三、质权具有物上代位性、从属性和不可分性。这是担保物权具有的一般特征。
▌
留置权
，是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。
留置权的特征是：
第一、留置权具有从属性。
第二、留置权具有不可分性。
第三、留置权是法定的担保物权。
第四、留置权只发生在特定的合同关系中。
抵押权、质权、留置权有三处共同点
：
一、都是以确保债务的履行为目的；二、都是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利；三、都可以在债务人不履行债务时得就对该财产的优先受偿权。
但同时，它们又存在诸多区别：
>>>标的物不同
抵押权的标的物为不动产、不动产用益物权和动产；质权的标的物为动产和除不动产用益物权外的其他财产权利，包括债权、股权、知识产权等财产权利；而留置权的标的物仅为动产。
其实，抵押权和质权两种担保物权的标的物在动产上有所交叉。至于动产上成立的担保物权究竟为抵押权或质权，要以债权人是否占有标的物来区别。除此之外，留置的动产是债权人合法占有。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
>>>成立和保持要件有所区别
除签订抵押合同外，抵押权的成立原则上以抵押登记为条件；抵押权的成立不以抵押物的交付为条件；抵押权的保持也不以抵押权人占有抵押物为条件；经登记成立的抵押权，以登记记载的存在为其保持的条件，注销登记即意味着登记的抵押权不复存在。
债权人留置的动产，不需要签订留置合同，在留置条件具备时，即可进行留置，不能违反公共秩序与善良风俗，不能与债权人的义务向抵触，合同中没有相反约定。
质权的成立，除签订质押合同外，须出质人依质押合同的约定将质物交债权人占有，仅订立质押合同而不依质押合同的约定移转质物的，不能成立质权；质权人丧失对质物的占有即引起质权的消灭。
举个通俗的例子：
你管同事借2000块钱，说明天就还。同时你承诺：如果明天还不了的话，手机就归对方。但现在这个手机还属于你自己，你的使用权至少延续到明天。如果明天你还钱，那各自相安无事；如果明天不还钱，这个手机就要归你同事所有。这是抵押。
你管同事借2000块钱，说明天就还。同时，你把手机现塞到同事手里，并承诺：如果明天还不了钱，手机就归同事所有。如果明天还钱，手机须归还回来。这是质押。
你让同事帮你买瓶水，并告知先由他垫付，回来你给他钱。同事买水回来后，你却发现自己没带钱。于是两人约定：只要你把钱还给同事，水就会归还给你。同事就对这瓶水拥有的就是留置权。
如果抵押权、质权、留置权并存，即担保物权的竟和问题，哪个效力优先呢？
通常来说，不同担保物权竞合时适用的一般规则是：
留置权＞登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权。
>>>
抵押权与留置权
1、先抵后留
即抵押物被留置。无论抵押权登记与否，也无论留置权人是否知道留置物已存在抵押权的事实，
留置权优先于抵押权。
2、先留后抵
即留置物被抵押。依抵押权设定人的不同分为两种情况：
一种是动产所有人在留置权发生后又以留置物为他人设定抵押权。先发生的留置权优先于后发生的抵押权，不论后设定的抵押权登记与否。
另一种是留置权人以其占有的留置物向善意第三人设定的抵押权，后成立的抵押权优先于留置权，
这种情形与质押物被质权人抵押的情形相似。留置权人不是将留置物变现，而是在留置物上设定抵押，其行为意味着将留置权放在较抵押权次要的位置，债务人(留置权人)的权利不能优于债权人(抵押权人)的权利，故此时，
后成立的抵押权优先于留置权。
3、同时质、留
《物权法》第239条：“
同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
”
>>>质权与留置权
1、先质后留
即在质物上设定留置权。
一是债权人在取得动产质权后，又基于其他法律关系对质物加工、修理等原因而对该财产享有留置权。这种情况，原则上留置权优先，但在不损害第三人利益的情况下，权利人可以选择哪一权利行使，因为此时质权人和留置权人的身份是重合的。
二是债权人在取得动产质权后，为保存质物等原因，将质物交给他人加工、修理、保管，在无力支付费用的情况下，他人取得留置权。这种情况，留置权优先。
2、先留后质
即在留置物上设定质权。
一是留置权人在取得留置权后，又将留置物出质。如前述留置权人“先留后押”，第三人善意取得抵押权情形，质权的效力优先于留置权。
二是留置权成立后，动产所有人为担保同一债权人的其他债权又以该留置物为其设定质权。这种情况与先质后留的第一种情况处理相同。
3、同时质、留
《物权法》第239条：“
同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
”
>>>抵押权与质权(即动产同时存在抵押权和质权)
1、先押后质
如先设立抵押权并经登记，抵押权效力优先。
如先设立的抵押权没有登记，后设立的质权效力优先。
2、先质后押
出质人先设定质权又以质物作抵押，
如后设立的抵押权没有登记，质权的效力当然优先于抵押权
，因为此时抵押权本身设定在后，且对质权无对抗力。
如后设立的抵押权经过登记，登记了的抵押权的效力优先。
3、同时质、押
动产抵押权的登记与质物的转移占有同时发生，权利同时设立，效力平等，顺序相同，按照各自担保的债权比例受偿。
没有登记的动产抵押权因欠缺对抗力，故其效力弱于质权。
综上，当不同担保物权竞合时，受偿顺序基本上遵循留置权＞登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权的原则。但在实际生活中，须根据实际情况合理判断，才能避免不必要的损失。
利率倒挂说的什么鬼？
利率倒挂
指的是国债长短期收益率之间的异常现象。
正常情况下，期限越长的债券，收益率应该越高；期限越短，收益率应该越低。这和你在银行存钱时，5年定期比1年定期收益高，1年定期比活期收益高是一个道理。
但是有一天利率市场心情不好，出现了短期利率比长期利率还高的现象，这就是利率倒挂，英语叫yield curve inversion。
看下图，左边那个是正常的收益率曲线，时间越长收益率越高。而右边那个就是抽风的收益率曲线。
而最重要的收益率利差指标包括：3月-10年，1年-10年；3年-10年。其实早在去年12月份，3-10年美国国债收益率就倒挂了。
对了，这种现象在美国这种利率自由市场才有意义，我们一般讨论的也指的是美债。
事出反常，必有妖孽
，下面我们来看看这个妖孽。
收益率倒挂是经济衰退的预警？
答案：
是的。
下图紫色线是美债3月-10年利差，蓝色是全球股票指数，阴影是经济衰退。
很明显，每次收益率倒挂不久，经济就会出现衰退，股指也会见顶。
很恐怖有没有。这也是为什么
上周五该信号一出现，全球投资者都抖三抖
。
每次经济衰退都会利率倒挂？
答案：
是的。
下图显示，每一个经济衰退前，都出现了利差倒挂这个鬼东西。所以从统计上看，利率倒挂是经济衰退的
必要条件之一
。
只要利率倒挂，经济一定出现衰退？
答案：
不是的，所以不是充分条件。
根据彭博数据，1998年出现一次3月-10年利率倒挂，但是那次并没有出现全球衰退，不过那一金融市场也出现了动荡和一系列，这也导致LTCM传奇团队的陨落。
另外1965-1967年的那次利率倒挂也没有引起美国经济衰退，不过那段时间股市跌了超过20%。
即使没有引起衰退，这位妖孽也会折腾出一点动静来。
利率倒挂后，股市会立刻下跌吗？
答案：
不是的。
【三】当中那个表格最后一列已经说明，从第一出现利率倒挂到经济出现衰退，平均要滞后14个月时间。
在这段时间中，股市甚至还是上涨的。
下图也可以说明这一点。
2005年底出现利差倒挂，而直到2008年才出现经济危机，在这期间，标普500反而涨了17%。
1998年出现利率倒挂，到2000年科网泡沫破裂，时间将近3年，这段时间标普500涨了12%。
以往几次也是这样。
利率倒挂后，美股的走势如何？
答案：
看下图标普500走势。
红色是利率倒挂的时间点，每次异象出现，
基本都是会维持原来的趋势
，再涨一阵子，然后经济衰退到来，股市开始往下掉。
逻辑上，为何利率倒挂会引发经济衰退？
答案：
利率倒挂通常反映的时人们的悲观预期。
要知道美联储通常影响的是短期利率，当人们预期经济即将不好，美联储不再加息甚至未来可能降息，那么短期利率将会下降，做短期投资的再投资风险会更大，这时候人们为了锁定收益，纷纷买入长期国债，买买买使的10年期国债价格上升，收益率下降，降降降使得最后出现了长期利率比短期利率还低的现象。
资
本市场是有效的，投资者的这种预期，往往再最后会得到验证
，这就跟股市涨跌会领先经济6-12个月是一样的道理。
而对于金融业特别是银行而言，大家的盈利模式都是短借长投，一旦长期收益率比短期还低，这模式就没法玩了，所以会受到比较大的影响。
利率倒挂后，投资者可以做什么？
答案：
（1）美股到了走钢丝阶段，随时可能暴跌，但是并不一定立刻走入熊市。所以美股只适合投机者参与了，看你属于哪一类。
（2）全球避险情绪会增强，
黄金短期会收益
哦。
（3）经济一旦出现衰退，那石油收到的影响也是会比较大的，石油的情形应该和美股是类似的。
（4）美国衰退的压力会使得
贸易战停火的概率增加
，欧洲那边老大德国已经率先跳水了，美国也硬不到哪里去。协议的达成对A股肯定会有一定的利好。
