朱镕基之子：对当前中国经济和房地产的看法，一针见血！（深度长文）

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来源：樱桃小房子（ID:cherryhouse2017） 

6月18日，“第三届青岛·中国财富论坛”在山东召开。金融专业人士朱云来在“金融回归实体经济”分论坛上谈了实体经济与虚拟经济、货币、房地产等诸多问题。

朱云来，为朱镕基之子，原中国国际金融股份有限公司前总裁兼首席执行官。

樱桃小房子对其讲话做了精简，如下。

1、不管是脱实向虚还是脱虚入实，从投资赚钱角度，资金总是逐利的，投资人是不管虚与实的，哪个能赚钱投哪个，中国经济发展问题的本质不是虚实问题，而是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应引起的。

2、问题不是市场主体决定往哪里去，而是钱太多需要寻找投资渠道，实体经济回报如果是2%、5%，金融回报15%、20%，市场主体有天然动力追逐更高回报，但又不允许他们投，要脱虚入实，如果要安排钱投向哪里，这不也是计划经济了吗？

因为投资总是高，大量投资，投资多了，不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。

3、中国需要审慎考虑经济发展方式的转变，虽然我们一直在谈转变方式，但过去这些年，除了钱越印越多，发展方式依然没变。包括建筑业的广义的地产经济占了经济总量的1/3甚至更多，这已经是非常不合理的。

房子为什么会这么贵呢？就是纯粹的金融现象，货币存量160万亿，还在不断上升，房价一定跟着涨，这叫资产价格通胀。

4、现在建房总量比十年前增加了可能两三倍，这个数量大到一定程度的时候，现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们看到的过去这些年发展的方式，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。

5、房地产问题是盖了太多房子，闲置多，总量足够10亿人住。城市化率也已经比较夸张。问题是房价高，而真正需要住房的人收入又低，贷款30年才能买得起房，这其中显然存在经济的扭曲。大家看不清长期的结果，所以预期房价还要涨价，大家都去买房子，又强化了房子还要上涨的预期，但最后的问题是，你有钱买了房子，也卖不出去，因为真正的刚需，收入达不到，他想买也买不起。你买的房子有消耗，资产持有就不增值，最终被迫放弃，那时候价格才会下来。

6、房价不知道怎么调整，我认为要调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。

7、总体来讲，国家经济有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会越来越多的问题，改革开放将近40年了，也应该有一个系统总结，修复，然后改变。其实我们政策大众方针早定过，是挺正确的，即转变发展方式，要升级。升级转变经济增长方式，继续完善市场经济体制框架，让市场起决定性作用。

8、这些表象问题背后更深层次问题是经济增长速度和增长方式调整的问题，怎么才能调整好，如果我们增长速度很高，但是增长质量不高，甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损，那我们宁愿首先关注的是增长质量。

其实，朱云来多次公开提到中国流动性过剩引发的一系列问题。

去年12月的一次公开演讲，他也提到，中国现在经济出现困难了，其实是因为过去大量的投资，投资产生了过剩，过剩就变成了困难。困难了怎么办？再继续投，投得更大，这样就产生更多的问题，这样的一种循环，现在我们可能要调整。

朱云来还明确提出过，我们的货币供应多出了40万亿。当下中国经济产能过剩、投资下降的原因，在于“钱太多”。总之，房价暴涨，一切的恶果，都是货币泛滥造成的。

所幸的是，现在M2开始下降了，5月份降到了个位数，否则这样下去，经济真是覆水难收。

朱云来认为，中国房子总量足够多了，早已满足人的需求，房地产没法再玩了，但我不太认同，比如他说深圳的房子足够支撑人均面积30平米，而全国房子面积可以满足10亿人居住，这些就不够严谨了，深圳的房子大多是农民房，商品房只有200万套左右，人的居住需求是可以不断改善的。

海通证券首席分析师姜超他们都比较悲观，认为这一次暴涨是历史的大顶，但我认为，房地产在未来几年调整后，又将迎来一片春天，未来三五年，又是财富重新洗牌的好时机。

那这一轮房价到底要调整到什么程度，是否如朱云来所说，会降到刚需真正买的起的价格呢？

可以肯定的是，M2下降一定会导致房价下降，但什么价格是刚需能够支付起的价格？在中国，房价收入比，从来都不是衡量房价是否合理的一个参数，2014年，深圳房价2万的时候，刚需也觉得贵，买不起，现在到5万多了，还有刚需咬牙借钱也在买。

不过这说的是一二线，三四线农民买房居多，若超出他们的购买力太多，确实就没有接盘者了，整体而言，房价短期上涨确实过快了，需要时间，等等刚需的收入增幅，也需要回调一点，给市场以喘息，将来才有动力继续上涨。

国家统计局今天公布5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市新建商品房和二手房价格延续降温趋势。其中，北京上海新房价格环比涨幅为零，北京二手房价环比下跌0.9%，成为跌幅第一的城市。从上图房价曲线来看，这一轮短周期的楼市拐点已经来了。

如果你说新房价格是受政府的监管，故意控盘，不允许高价楼盘预售，或者开发商耍滑头，把装修部分另算价格，导致整体价格假摔，实际并没有降价，那二手房价格总是能说明一些问题的吧。

以下为朱云来发言实录：

朱云来：你刚才讲的这个金融的话题，确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。所谓脱实向虚，其实脱虚返实也好，经济问题本质不是虚实的问题，本质问题是货币扩张过大，不断扩大投资范围，扩大货币供应，是由这些东西引起的。

因为实体，其实从投资赚钱的角度来讲，我想投资人是不会管虚和实的，你只要赚钱，他一定投，你不赚钱，你再说实体经济，他也没法投。所以我觉得本质问题，是经济发展本身是否良性，是否货币供应总体过大，跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。

因为投资总是高，大量投资，投资多了，不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的，债务太多了，早晚恐怕有问题。我先简单说这些。

主持人：非常感谢。就像我刚才所说的，金融和实体经济确实是非常宽的话题，大家也可以听到，其实六位专家是从他们不同的角度，来谈他们对这个话题的认识。所以每个人其实他们都是专注了某一个方向。我就想先向几位专家提几个问题。第一个问题，还是请第一个发言嘉宾，朱云来回答一下，我记得之前有一次吃饭的时候，你就提到了中国债务比例发展非常快，大概三四年前你就提出了，我记得特别清楚，在一次小型聚会上。刚才你的主要发言又基本上还是集中在货币方面的扩张，你也提到了脱虚向实的问题，不管虚拟经济还是实体经济，投资就是要赚钱。

近年来，对整个金融监管还是越来越严了，其实很多即使投资想赚钱也不敢做了，由于监管方面的要求。回到这个话题，如何能够既刺激投资金融机构的积极性，同时又让他们能够遵守各方面的监管，他们的规定，同时又能够服务经济实体，这本身是非常非常矛盾的。尤其在中国，这个投资还是导向于宏观的政策。你要是完全靠投资赚钱，长期的这种理论来说，往往可能会最后导致自己的夭折，我这种话说的对不对？你来评论一下。

朱云来：我想讲讲我的几点基本理解：

首先，你要深刻理解什么是市场经济，如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算，决定这个东西做还是不做，这个本身已经自然形成了经济。你现在说每一个参与的主体，也会根据他自己的计算，遵守规则，就是跟规则应该是没有直接的关系，你平常原来已经形成一套规则，按照这个规则。如果不按照这个规则，本来就应该做某种解决的，或者你规则错了，你把规则改了，或者必须应该遵守的规则，才使公众利益最大化。

因此你必须让他遵守这个规则。这个跟规则没有关系，可能在实际生活当中，可能更希望快点发展经济，因此很容易讲形成一些项目去投，通过这些项目扩张贷款，扩张贷款之后实际不赚钱，很多人不了解，在你贷款过程中，你创造了货币，这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱，你只要不收回这个贷款，这个钱通过经济交易过程，投资一方把钱交给了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用，又转给下一个人，所以这个钱一直在里面转，越来越多，这个钱总是要逐利，总是要找机会。所以我们看到很多，不是说你可以脱实向虚，脱虚向实，不是这样一个规律。

我们从宏观经济发展，从大的角度来看，这样的背景下，我们的贷款规模是不是够，是太大了，还是太小了？这是看机会，在早期发展阶段，世界经济进行调整，给中国很好的机会，你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时，已经又变了好多年，十年二十年了，情况变了，你怎么做？前面有住房的建设，在开始起到很好的作用，现在又是此一时彼一时。现在建房总量比十年前增加了可能两三倍，这个数量大到一定程度的时候，它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资，可能就有问题了。

所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式，但事实上，我们过去看到的过去这些年发展的方式，其实基本没变，除了这个钱印的幅度越来越大，其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下，需要一个审慎的重新的审查和考虑，来调整经济的发展方式。

主持人：谢谢，我总结一下云来说的，第一是金融一定要服务于实体经济，而且钱，就是投资收益一定要是真正的实体赚来的收益，而不是用自己的钱赚一些高利贷也好，就不能不断在钱中再加钱。

朱云来：市场经济，市场机制会决定这个钱，是钱多的问题，不是主体应该决定往哪儿去，比如合法的规定，这是原来都已经说的，你还能说做违法的吗？既然是非法的，原来有什么法该怎么管怎么管，这没有关系，在原有条件没有变的情况下，为什么觉得现在钱更多脱实向虚了？其实是因为钱更多了，过去也没有这个钱，也不会往那里去，不赚钱不会去的。现在反过来说，有些投资者拿了钱，给应该投实体，回报才2%、5%，不准人家投金融，那个金融15%、20%的回报，怎么能这样呢？你是赞成市场经济，还是不赞成呢？如果必须都安排钱投到哪里去，不就变成计划经济了吗？那就不用讨论了。

提问：我想请教一下朱总，朱总对国际形势比较了解，在现在可以看到的大的国家，在金融的监管，金融和实体经济相互支持协调，相对比较好的，运行相对比较健康的国家或者大的经济体，应该是哪几个，有哪几个，或者哪几个经济体运行的特点，监管的现状值得我们好好研究学习和借鉴？谢谢。

朱云来：这个问题有点大，这么多涉及到国际的情况，各个国家的监管。其实我觉得总体来说，西方像美国、欧洲这些国家的经济，发展得比较早，所以相对比较系统，但不是说没有问题，但是我们自己的问题，我们可以有借鉴，但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样，恐怕我们必须走自己的路，但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。就是你到底面临什么样的问题，你怎么样去解决它？应该在一个制度体系，原来我讲一个可能过去，需要一些顶层设计，其实这个是对之前的一些实际的做法，就是各个部门，各自为战，实际上都是根据自己的基础的情况，从底下往下做起来的一些规则。

刚才贾先生也提到，一行三会这么多的金融领域，相互之间是有相当的密切的联系，但是你又是分别去制定规则，甚至也是分别去执行。遇到很多问题，可能就很难协调。但是这些问题，恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系，什么该管，什么不该管，该管的也要讲究怎么个管法。要通过这些研究，形成一定的共识，要把它明确化。

我们习惯于把这些规则，今天出了一个什么事，头痛医头，脚痛医脚，这些规则本身不细化。暂时解决这个问题，明天又引起另外一个问题，就看我们房屋调整政策，这三五年，这十年，改了多少回了。有用吗？每一次都改完了之后，又出来下面一个问题，农产品也是一样，今天肉价涨了，就来个新政策，刺激肉生产，明天又跌得一塌糊涂，没法做了，等开始做了，又开始涨了。这都是经济的规律。

我们要学习什么是市场经济的基本规律，要根据这个市场规律来正确做，甚至有的时候我们觉得，这是中国的一种文化习惯，资本逐利，虽然大家现在多少能接受，但是实际感觉上还是有点鄙视。后来我在想，逐利不是说不好，是必须的，国有企业不逐利，不挣钱，那就是对的吗？它要逐利，因为这是全民所有财产，全民才能得到利益，这是最大的利益，它必须逐利，必须盈利。所以其实盈利是没有错的，市场主体根据盈利的规则，就会做它经济的判断和选择。不是突然一下，你认为这个领域，这个实业好，它的就要应该赚钱，其实为什么你认为好的这个实业，它的利润这么低？就说明它实际是过剩的，你要听从市场的道理，你肯定是因为过剩了，才会不赚钱。那么你金融赚钱，当然也不一定对，但是它的原因是什么？正因为你印了这么多的钱，他们在分钱的过程中，他当然赚钱。

所以这实际上是说，中国的发展，还是要真正把这些基本问题分析清楚，我们讨论清楚，我们可能不能一下子做到位，这个可能很难，至少把这个问题抓到它的本质，放在系统里面，所以我说需要一个系统设计，各种市场制度。本来是有一个比较好的体系，原来我们在说，你在出台一个制度之前，要在系统内进行讨论，后来做得好像越来越形式化了，一拍脑袋就定了，对体制要更为系统，这样对发展更为良好。

提问：“您觉得房地产行业，属于实体经济吗？”

朱云来：我补充两句，你这个问题我觉得提得非常好，其实正好也是我们今天讨论所谓这个主题是实还是虚。

房地产是一个非常有意思的东西，你说房地产，你问的问题是实体经济还是虚拟经济，你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济，你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的，就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？

但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚，而在于你到底这个房子盖了多少，盖了有什么用，到底能不能买得起这个房子？你看看现在房子盖了这么多。其实根据国家统计局的年鉴，历年统计你只要算算数就知道了，现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算，已经能够支撑10亿人，实际上我们的城市化率已经是比较夸张了，其实这里面还有很多乡镇里的，也都算进去了，也只有7亿人，你多了3亿。

你说这叫库存吗？是什么库存？是在开发商手里还没有卖出去的，卖出去的就不是库存了吗？或者更准确讲，它是一种闲置，因为虽然被人买了，但是没有被人住，他之所以买是为了将来卖，其实他仍然在这个市场。所以我认为，总量本来已经很高了，算算价格，平均7千元，而收入一年平均只有3万，平衡收支之后，剩下的大约一万，一万块钱买一个一平米六七千，将近一万的，现在可能更高，按照统计平均的概念来说，老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子。

房子为什么会这么贵呢？就因为你纯粹的金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高，问题是你这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。

短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

像刚才贾先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。

所以要看到实和虚都在一起，说到底是一个经济，没有听说我们把经济学分成两半，一半叫做实体经济怎么研究，一半虚拟经济怎么研究，不可能的，经济学就是一个，确实实际上金融的过程，是说经济里面的一部分，但是确实是很重要的一部分，是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去，去促进经济的发展。

所以从这方面来讲，对经济促进作用很重要。所以现在我们看到，这些表象可能不是我们想的这么简单，问题更深层次，总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度，合理的增长方式，这些不调整的话，长期发展，可能会越来越多的问题，所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了，也是应该是一个系统总结，修复，然后改变。因为其实我们政策大众方针其实早也定过，我认为是挺正确的，就是你要转变发展方式，要升级，要继续完善市场经济的体制框架，让市场起更重要的决定性作用。所以我觉得这也是很好的例子，而且其实某种意义上来说，我们的地产经济，在整个经济里面，比重占得也是非常之大的，我们看了一下，大概从广义一点的，包括所有的建筑，占了经济至少是1/3甚至更多。所以应该说这个比重是比较大的，问题是比较重的。怎么才能调整好，恐怕增长速度应该不是那么重要，相比我们的增长质量，如果我们增长速度很高，但是增长的质量是不高的，甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的，那我们宁愿首先关注的是增长质量，谢谢。