【点评】南京站西片区8-9-17-18-23-24-28号地块地块分析

好地网6月21日讯（研究员 陈驰/陈立强）7月7日，南京市南京南站附近将出让一宗商住用地，总出让面积约10.9万方，总建筑面积40.5万方，总起价48.2亿元，平均楼面起价11908元/平米，最高限价69亿元，最高楼面价为17046.04元/平方。

地块指标一览表

地块要求：

（1）A、C地块内酒店式公寓建筑面积不超过地上总建筑面积的40%，B、D地块内酒店式公寓建筑面积不超过地上总建筑面积的50%。

（2）E、F、G地块内商业建筑面积占地上总建筑面积的比例应控制在15%—20%。

（3）B、F地块内应各配建公共厕所一座，建筑规模60—100平方米，面向公共空间，有独立出入口。该公共厕所由受让人出资建成后无偿移交政府，出让面积据实核减，所对应土地按划拨方式供地。出让价款不做调整。

（4）项目地上所建的办公用房中不可分割销售的建筑面积不低于6.7万平方米。

（5）H1—H4地块地面为道路用地。H1地块结合A、B、C、D地块地下空间整体规划建设，可布置商业及停车设施；H2地块结合E、F、G地块地下空间整体开发，可布置商业及停车设施；H3、H4地块可建设地下通道连通相邻地块，仅作为交通联系功能使用，结构宽度不宜超过10米

（6）地块要求装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制装配率不低于30%。

（7）竞得人在签订土地出让合同前须签署地块开发建设协议。

好地研究院对四宗地块进行分析解读如下：

一、地块的区位

1.城市内区位

地块处于南京市南京南站附近紧靠南京南站，距离南京市人民政府直线距离11公里，距离南京市中心新街口9公里，距离南京禄口机场27公里。

2.区域内区位

地块属南京市雨花台区，距离雨花台区人民政府直线距离约3.7公里，距离雨花台区商业中心明发广场直线距离约1.8公里。

二、地块的交通

周边交通高度发达，高速路绕，3条地铁交汇站南京南站可直通城区、江浦、机场，且紧邻高铁站。

1.主要道路：G42/S88/S55：距离高速入口直线距离约1公里

2.南京地铁1号线、3号线、S1号线（机场线）：

距离3条地铁交汇口南京南站直线距离1公里

3.高铁站：距离南京南站直线距离1.8公里

三、地块的配套

周边商业配套充足，但缺乏大型医院，文体休闲场所也较少。

四、土地市场

2016年该地块周边共计成交宅地4宗，总建筑面积27.19万方，平均楼面地价24423.12元/平米，拿地的房企有上海大名城、万科、嘉华、禹洲。最近一次宅地成交是在去年12月，楼面地价27350.04元/平米，最高的一宗地地价拍到了2093.23元/平米，地王为上海大名城。

五、新房市场

近期地块附近在售项目有5个：

区域内部分二手房价格略高于新房。

注：以上新房、二手房数据均来房产媒体。