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规划设计大师就是牛，高容积率下也可以建别墅！

房地产经理人联盟 · 公众号 · 房地产 · 2017-07-04 14:05

正文

为什么在高容积率下建别墅？

在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润！

别

墅

Villa

别业之谓也！

第一部分：容积率与业态的关系

容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高

容积率与产品对应的案例

第二部分：高容积率别墅的缘起

① “禁墅令”

国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录〉的通知》（下简称《通知》），明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0 。

新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐，使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密产品的新的出路

“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积率的出路

② 价值因素

在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润

低密 + 高容积率 = 高单价 x 高产量 = 地块利润提升

利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性

第三部分：高容积率低密产品手法

从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式

不同的产品在各自传统认知的容积率范围能能够需求一定的突破，实现土地的最大利用

关键点：

在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。

鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率，又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法才能得以实现

低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下两种做法：

第四部分：高容积率• 合院

合院具有快速的复制性——以七合院为例

①由 7 个类独立的 Townhouse 围合连接而成。

②一个单元包括： 7 户（建筑面积约 2780m 2 ）。

①合院• 模块化风格可变

更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）

②合院• 模块化进度更快

模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度

③合院• 组合更多样化

第五部分：高容积率• 独栋

独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式

它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？

万科深蓝• 案例1

万科深蓝（容积率 0.54 ） —— 合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低

独栋案例2• 纳帕尔湾

纳帕尔湾（容积率 0.7 ） —— 合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低

每四栋围合成一个小合院，形成一个小型的组合空间；合院组合按“联排式”整齐排布，非常便于整体规划和布局；

每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。

独栋案例3• 颐和原著

颐和源著（容积率 0.74 ） —— 采用近距离独栋布局方式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的土地有效使用

①占地 147 亩，建面 13.2 万平米， 40% 绿化率，共有 91 栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利于整体规划，减小大量道路占地；

②摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的 2 个私家车位，直接连通进入地下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；

颐和源著 —— 完全实现人车分流，地下停车场可以直接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密性，同时也节约出更多的空间

规划设计大师就是牛，高容积率下也可以建别墅！

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