由迈科类REITs想到勒泰一号

资产证券化399讲，由迈科类REITs想到勒泰一号。 第一部分： 迈科金属国际集团成功发行33亿商业综合体类REITs产品。 第二部分： 勒泰打造“商业地产+金融”完美闭环。 第三部分： 勒泰一号与公募REITs距离有多远。

本期主要介绍非一线城市的两个 类REITs 产品： 兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划 、 中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划。

小编在看近期ABS产品时，发现西安一家民企－－ 迈科金属国际集团 ，发行了一款商业 综合体 类RE ITs产品，其主体民企，评级AA，并不是很高，但不防碍产品的顺利发行。

由此，小编想起两年前一只产品－－ 勒泰 一号 ，当时轰动一时，是国内首单不依赖主体评级，位于二线城市石家庄的商业体 类RE ITs 。

两年过去了，真正意义上的公募 RE ITs 还没有到来， 勒泰 一号 更像一个标志，带来二线城市 类RE ITs 产品涌现，为广大民企找到了一条低成本融资、盘活资产的新渠道。

当然，能够做到这点的前提是：优质的资产。

本公众号主要探讨ABS、项目投融资等金融市场业务（也有房地产、政府平台项目的实操讲座），欢迎大家关注、转发公众号内容，业务合作请联系小编。

第一部分： 迈科金属国际集团成功发行33亿商业综合体类REITs产品

经上海证券交易所2019年9月25日审批，西安迈科金属国际集团有限公司作为原始权益人的“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划”取得无异议函，并于2019年12月3日成功发行，产品规模33亿元。 该产品设计上采用了目前市场中主流的“专项资产管理计划”+“契约型私募基金”的双SPV结构。

迈科商业中心坐落于西安市高新CBD核心区域，该区域是一个集商业、金融、文化、科技为一体的经济活跃区域，作为该区域最为瞩目的商业综合体，迈科商业中心总面积20.6万平方米，是国内第一座全钢结构的超高层连廊双子塔建筑，业态涵盖国际5A超甲级写字楼、国际超五星级酒店，同时配套有商业、文化、艺术等全方位服务。

西安迈科金属国际集团有限公司作为“一带一路”上活跃的优质民营企业，能够短时间内顺利实现33亿元类REITs产品的发行工作，体现了公开市场中各专业金融机构对民营企业发展的认可和支持。 迈科集团由衷感谢本次项目申报及发行过程中各专业机构及投资者的帮助与信赖。

早在2017年起，迈科集团便逐渐在公开市场亮相： 2017年12月成功发行西北首单类REITs产品——“西安迈科大厦资产支持专项计划”，2018年共计发行两期共10亿规模公司债——“18迈科01”和“18迈科02”。 以上产品皆获得市场的充分认可，并且在产品存续过程中按时足额偿付，顺利回售转售，未出现任何发行失败或逾期情况。 尤其在2018年下半年，资本市场信用风险加速暴露，债券发行遭遇寒冬，不乏有上市公司、地方城投平台等机构债券发行失败的案例。 迈科金属国际集团在当前去除金融杠杆、加强金融监管、市场资金面紧张的情况下依然成功发行当年度第二期公司债，充分体现了迈科集团的企业实力与长期稳定的优质信用。 迈科近几年在公开市场的不断尝试、与各类金融机构的不断磨合下，逐渐收获了公开市场中各类金融机构投资人、金融中介方的信任与认可，为其长期稳健的发展打下了良好的基础。

未来，在公开市场的不断探索过程中，迈科集团将紧随政策的指导与监管的导向，与各个合作方长期稳健地合作，通过公开市场的各类产品助力集团长期稳健发展，努力前行，继续践行成为大宗商品领域优秀的综合型商品金融服务商的目标，不断发现价值、创造价值、分享价值，为产业、客户、股东交出一份满意的答卷。

（摘自： 中国金融商报网 ）

第二部分：勒泰打造“商业地产+金融”完美闭环

2017年8月30日上午，以“同心共赢 蓄势远航”为主题的勒泰REITs产品（简称“勒泰REITs”）挂牌敲钟仪式将于深圳证券交易所正式举行。

勒泰集团金融事业部总裁张妍

在商业地产领域长袖善舞的港股上市公司，勒泰商业地产有限公司(00112.HK)控股公司中国勒泰商业地产集团（以下简称“勒泰地产”），有了金融的助力，发展开启了“加速度”。

8月3日，勒泰地产联合国内领先的REITs团队中联基金，成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。

8月30日上午，以“同心共赢 蓄势远航”为主题的勒泰REITs产品（以下简称“勒泰REITs”）挂牌敲钟仪式将于深圳证券交易所正式举行。

中国证监会、政府部门、银行、金融与投资机构均高度关注，将共同见证对中国不动产资本市场具有里程碑引领意义的历史时刻。勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞也将莅临现场与重量级嘉宾共同敲响挂牌宝钟。

勒泰REITs受到社会各界普遍关注，皆因产品以前所未有的开创性，创下多个“第一”，既是“首单不依赖主体评级REITs产品”，也是“首单河北省REITs产品”，以及“首单非一线城市优质商业REITs产品”，且创“同类型产品REITs成本最低”。

中国证监会给出了“ 意义重大、方向正确，值得行业研究 ” 的高度评价。

城市地标石家庄勒泰中心

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该产品创下多个“第一” 认购超1.3倍

据本次勒泰REITs项目负责人、中联基金执行总经理李艳介绍，勒泰REITs产品发行规模 35亿元 ，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.47%。

中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行同类产品。

那么，该产品如何才能博得评级机构首肯与认可，且无需依赖主体评级进行增信和担保呢？根本原因在于该勒泰品牌产品具有：

• 优质底层资产

• 稳定的收入

• 开创性的设计和运营理念

该产品底层资产石家庄勒泰中心，地处石家庄城市主轴线交汇处的核心商圈，是石家庄首条地铁上盖项目。

项目总体量超 62万 平方米，本次入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米，于2012年开业，长年保持95%以上出租率，拥有 400余个 高质量租户，开业即为石家庄填补城市品牌空白58个，项目日均客流量达 10万人次 ，其所打造的潮流、时尚城市综合体项目一经开业即成为石家庄市的文化娱乐地标，及国内首家获评AAA级景区的购物中心。

石家庄勒泰中心成为潮流聚集地

对于投资者争相买单的原因，勒泰集团金融事业部总裁张妍表示，国内大部分机构投资者大多是债券投资逻辑，他们更关注主体信用而非资产本身。

而勒泰发行的是 境内首单不依赖主体评级REITs产品 ，这成为产品认购过程中的最大难点，但也成就了产品发行成功后的最大亮点。

石家庄勒泰中心是勒泰集团的优质资产，是省会城市、核心商圈、成熟运营5年的商业物业，租金收益处于增长期，业态组合优势突出，客流堪比同体量一线城市优质知名物业。

勒泰集团是零售背景的商业地产开发及运营商，秉承20年如一日的匠人精神，潜心研究商业，深谙商业地产的核心是提高物业品质、提升租金收益。

“最终说服投资者的肯定是产品本身、资产本身，优质的资产可以有效保障投资者的投资收益，并不需要依赖高评级的主体为产品的收益进行兜底。”

手绘版的石家庄勒泰中心

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成为“非一线城市商业项目资产证券化”经典案例

据悉，勒泰此次发行的产品打破了以往REITs产品倾向于一线城市商业物业的“城市优先”逻辑，为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例。

那么，嗅觉敏锐的投资机构为何首选勒泰？

据了解，勒泰起步于零售、专注于商业地产开发及运营，注重对国际上商业地产开发发展路径的研究和成功经验的借鉴。公司在涉足商业地产之初便确定了产权自持、统一经营、长期收租的经营模式。

基于对商业地产发展逻辑的研究和深刻理解，早在国内REITs尚未起步的2012年，勒泰便意识到资产证券化是商业地产可持续发展的必由之路，并前往香港上市，希望学习李嘉诚的汇贤商业信托、越秀REITs的成功模式。后期随着国内相关政策的变化，勒泰便转回国内，积极与国内有资产证券化实操经验的团队沟通。

在产品打造上，勒泰也力求精益求精。

不同于国内许多商业地产开发商的住宅开发背景，勒泰起步于零售业，因此在业态分布和客流动线的规划设计上有很强优势，在项目设计之初便充分考虑了后期商业运营需要，从而为商场租金收益的有效提高提供了前期准备。

资产证券化对标的物业的要求之一是 能够产生独立、稳定的现金流 。

勒泰以匠人之心打造每一个产品，以“ 连锁不复制”、“一城一景一地标” 的理念，从项目选址、开发、设计、及后期运营每个步骤都精雕细琢，因此公司有足够的信心所开发的项目能够接受资本市场的考验。

这是勒泰能够发行国内首单不依赖主体评级REITs产品的 必要条件。

优秀的合作伙伴亦是成功的关键。据了解，与2014年中国首单REITs“中信启航”的原班人马进行合作，也是勒泰REITs可以克服诸多障碍得以成功的关键。

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打通“商业地产一金融”的任督二脉

勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞从事商业零售经营超过20年。

据他观察，国际上优秀的商业物业集团，无论是澳洲的西田（Westfield）还是美国的西蒙（Simon），都不是开发商背景，都是零售企业转型过来，而且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。因此，勒泰集团在不断提升商业管理能力同时，始终把搭建REITs平台作为集团重要战略。

那么未来REITs业务是否会成为勒泰集团的长期战略方向之一?“一定会。 ”张妍表示，盘活存量资产，回笼资金可满足企业再发展。

• 勒泰拥有大量自持商业物业，拥有自己独立完备的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行，实现资金快速回笼，同时持有部分REITs份额，享受未来分红和物业升值收益，这将是勒泰的长期发展方向和深度诉求。

• 其次，REITs业务可推动改善财务报表，部分实现轻资产化，降低资产负债率，提高权益回报率。

• 最后，目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离，可以提升租金收益坪效，有助于勒泰以资产管理人的身份，收取管理费和业绩报酬，更专注于资产管理和运营提升物业品质。

从金融视角看 ，REITs不同于传统投行业务，更重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值，借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。

从地产视角看 ，REITs不仅是一种融资工具，将成为一种新的商业模式，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。

唐山勒泰中心

借力REITs打通“商业地产一金融”任督二脉的勒泰，未来将如何发展？

张妍表示，可预见的购物中心与不可预见的资本大佬相匹配。勒泰未来不会停止对金融创新的尝试与探索。打造公募REITs是盘活存量商业资产的平台，也是集团的长期战略方向。

未来，勒泰将打造 资产管理平台 ，实现优质商业管理的品牌价值输出，轻资产运营，利用好上市公司平台，收购并购符合勒泰标准的、具有商业升级潜力及收益提升空间的商业资产，来扩大集团资产规模，并通过孵化基金持有，待资产收益能力可以对标市场要求时，进行资产证券化，实现资本退出。

在业内人士看来，勒泰REITs之所以成为国内REITs发展“教科书”式案例，最大的前提是，勒泰是一家拥有多个优质项目的商业物业集团，其依托“一城一景一地标”理念规划设计的城市综合体项目，体现出旺盛的生命力，拥有强大的运营与升值潜力。

勒泰集团旗下以 勒泰中心 、 勒泰城 命名的城市综合体，均是结合所在城市的历史文化与环境，因地制宜，为城市实现“量体裁衣”，打造商业与精神文化双地标。

因此每到一处，勒泰标杆项目均受到当地政府与百姓的认可，吸金潜力巨大。 勒泰始终以匠人之心精雕细琢，将城市综合体变成一个个大师级手工作品，这是勒泰REITs能够成功发行的根本原因。

也正因产品的独特价值，勒泰收获诸多殊荣。

• 2016年，勒泰集团荣获“2016年度中国城市推动典范企业”奖项；

• 2017年1月，勒泰商业地产在港交所“2016中国融资上市公司大奖”颁奖典礼上荣膺“最具潜力上市公司”大奖；

• 2017年8月，勒泰集团荣膺“2017中国地产年度影响力上市企业”。

（摘自：赢商网　　作者 王杰 ）