吴晨：城镇化下半场，应降低制度性成本

中国房地产报 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-01 10:58

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中国科学院大学讲席教授，北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨

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在中国城镇化的下半场，应该更好地释放和降低这种制度性成本，让市场具有更大活力。

中房报记者许倩丨北京报道

“当第一批老旧小区改造完之后，实际上我国还有年均10亿平方米到20亿平方米的住区会成为新的老旧小区，这些常态化的更新如何来买单？吴晨认为，住房合作社是一个非常重要的思路。

12月30 日，由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“2024中国（武汉）城市高品质发展暨房地产创新峰会”在武汉召开，中国科学院大学讲席教授，北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨发表了关于城市复兴的主旨演讲。

吴晨是北京中信大厦、北京南站、南京南站等重要公共建筑的主创建筑师，他创新性地构建了建筑设计、城市设计、城市科学“新三位一体”工作模式，是中国“城市复兴”理论的构建者和实践先行者。

根据诺瑟姆曲线规律，城镇化率达到70%～80%是一个重要转折点，达到这一水平后，城镇化率进程将会放缓，城镇化将进入下半场。

“从2011年中国城镇化率首次突破50%，到2023年底城镇化率达到66.16%，中国城镇化下半场已正式到来，中国城市发展已经从扩张型向内涵型、从速度型向质量型转变。”吴晨提出，城市复兴是面对中国城市发展挑战的重要路径。

城市涉及面广、综合性强，是经济、社会、地理、城乡规划、风景园林、建筑、生态等学科的相互渗透，融贯发展的耦合。因此，吴晨认为，应该用“系统科学观”来研究城市。系统观是理解和推动城市发展的核心视角，它将城市视为一个复杂的、有机的整体，强调各要素之间的相互依存和协同运作。

他提出，城市复兴路径，应该有五大维度，顶层设计，城乡规划、建筑设计、资金保障和持续运营。这不仅是具体项目的实施方式和方法，更是城市可持续发展的客观规律。根据木桶原理，城市复兴的五个维度需要协同推进，如果某一方面缺失，往往会导致很多项目、很多的城市更新行动无法实现长期可持续发展。

他解释道，顶层设计是城市复兴的起点，它决定了发展目标、战略路径和实施框架。“就像我们在2016年首次提出关于北京和首都‘都与城’的关系问题，这是历史性的顶层设计的问题。”

城乡规划的维度是城市复兴的基础维度，它涉及空间布局、土地利用和功能区分。一个好的城乡规划，能够协调城乡关系，实现资源的最有配置。

而建筑设计是塑造精神与形象，是城市复兴一个重要抓手。比如，“我们和杭州当地设计院共同完成的，杭州南宋德寿宫遗址公园博物馆，现在已成为杭州文化的一个重要打卡地。”他说。

资金保障则是激发社会资本参与城市复兴的发动机，而创新的资金模式是实现城市复兴的关键。比如，北京朝阳区望京小街，就是由政府、由属地企业和相关资金方共同参与的一个非常成功的城市更新项目，它激发了社会资本对于参与城市发展的高度积极性。

持续运营，是确保城市复兴长效与活力的重要路径，只有这样，才能让城市复兴的成果真正惠及居民。比如，北京朝阳区朗园STATION，在影视全产业链发展方面，已经聚集了超过国内60%市场份额的影视后期制作企业。其前身为北京纺织仓库，始建于上世纪60年代，2018年实施老旧厂区更新改造，是工业遗存更新改造的一个实施案例。

吴晨还分享了有他和团队主持设计到多个城市更新项目的成功案例。比如，湖北首个“住宅合作社”项目——位于武汉青山区二十一街坊的危旧房合作化改造项目。吴晨被聘请为该项目总建造师。

“我们按照国家‘好房子’标准，根据居民需求设计了7种户型，连40多平方米的住房都能实现‘南北通透’，这在商品房市场上几乎不可能。”吴晨说，“住宅合作社”经过三轮入户调查、两次社员大会，最终确定户型设计方案。

他谈到，这个项目是一个非常小的切口，但是引起了全国极为高度的关注，媒体各种报导与转载累计达70万篇。最近住建部在持续推动好房子建设，让老百姓和人民群众有更好的获得感和幸福感。青山区二十一街坊，不仅是危旧房改造试点项目，也是好房子项目。我们做了一个“三合一”的尝试，就从建设“好房子”到营造“完整社区”，再到探索“住房合作社”模式的一种实践。让二十一街134户居民组建“住宅合作社”，在原地为自己建造“好房子”。

吴晨说，现在这个项目已经在快速施工中，引起了全国各方面高度关注，从四川到成都、重庆，再到江苏、浙江、福州等省区，大批专业人员和政府平台公司以及政府的管理机构，到武汉青山区来学习和探访，参观取经。

在他看来，这个项目就是从五个维度来探讨城市发展、城市复兴路径的一个非常好的切口。“住宅合作社”就是一种顶层设计，它是顺应当下房地产市场供需关系的一个新型创新的市场模式。在“住宅合作社”模式下，使用者同时也是供给者，从而唤醒居民对于住房进行自我建造、自我管理的责任意识和主动性、积极性，从而激活社区自治活力，这样就不仅仅是被动的商品房开发，而是让社会有效的积极的参与。

从城乡规划维度看，完整社区是城市结构、居民生活和社会治理的一个基本单元。从原来的武钢老旧小区，到一个完整社区的缔造，实际上是促进公共服务的均等化，提升人民群众幸福感和获得感的一个必由路径，这也是构建“共建共治共享”的社会和城市治理体系的一种崭新尝试。

从建筑设计维度看，通过增加服务配套，提升建造技术，满足居住体验，完善空间设计落地，能够完整体现建筑设计要为人民群众的创作理念。

在资金保障方面，采用政府平台公司为主导的多元化的资金保障体系，确保城市更新和城市复兴项目能够顺利进行和获得长期效益，体现政府财政资金支持、社会资本与平台资本参与，以及居民出资和金融支持的通力合作。

“从项目开工伊始，老的住户们天天都成群结队到工地上去看项目进展，这虽然是一个很小的项目，但承载着武钢老职工们的一种期待，一种对未来的期待和对社会的信心。”他说。

未来城市更新和城市复兴的方向是什么？吴晨认为，应该加强体制和机制的改革创新，降低城市发展建设中的制度性成本。如果说中国城镇化上半场更多的是以人口为红利，那么，在中国城镇化的下半场，应该更好地释放和降低这种制度性成本，让市场具有更大活力。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

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