文章来源:医养融合机构联盟
中国相对规范化的养老体系从上个世纪80年代开始起步，在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后，现今正处在一个百花齐放的养老时代。尽管当下的诸多养老模式各有千秋，但不约而同的呈现高端化、休闲化、产业化的度假时代特征。这种在未来相当一段时间内将占据主流的养老业态即“度假型养老”称为第四代养老模式。
1、流动化：从消费者角度看养老
通过调研可以发现，有相当数量的中高收入的老年人希望去生态环境更好、服务更为完善的旅游区进行度假式养老。候鸟式养老和第二居所式养老的风起云涌就是鲜明的例证。2014年最新的调查数据显示，近几年仅在海南三亚，全国各地每年前往过冬的老人就已超过40万人。
北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。
图3：新时期养老的四大趋势
图4：度假养老的“2+X+Y”模式
度假型养老模式迎合了养老时代的个性化需求和度假时代的高端时尚需求，是着眼当前养老地产的种种难题而量身定制的一揽子战略框架，为政府、市场、开发商的养老开发提供了更有市场意义的综合化解决方案。
图5：度假养老解决的五大问题
1、气候条件
当一个项目所在区域每年的标准温度和标准湿度天数超过200天时，这个区域就适合发展度假型养老项目。
标准温度是人体体温和0摄氏度的黄金分割点，人体的正常体温是36℃－37℃，这个体温与0.618的乘积恰好是22.4℃－22.8℃，而且在这一环境温度中，人体的生理功能、生活节奏等新陈代谢水平均处于最佳状态。让人感觉舒服的标准湿度环境是45%～65%。
催生度假型养老的气候主要有避暑气候、避寒气候、生态气候三大类。避暑气候主要针对的是因“火炉”而催生的养生养老度假区，科学上用出现35℃以上高温日的多少来衡量一个城市的炎热程度，一年中最高气温超过35℃的日子达20天以上，而且出现过40℃以上的高温天气，这样的城市被称为“火炉”。“火炉”的周边区域可以借此打造以避暑为主题的度假型养老项目。如以成都为重点市场的青城山区域、以重庆为重点市场的黔北区域、以武汉为重点市场的鄂西区域、以长沙为重点市场的湘西区域、以南昌为重点市场的大庐山区域，都具备打造度假型养老项目的基本条件。避寒气候，主要针对的是东北区域的度假化养生养老项目，典型代表有海南等。生态气候主要指的是有良好微气候的区域，比如以海南、云南为代表的区域和大连、烟台等黄金海岸城市。
以此标准来衡量，显然海南、云南比蒙古草原的优势更大。但养老是刚性需求，当气候条件相对较弱的时候，必须要有其他强有力的条件弥补。
2、外部条件
主要指的是本项目所在区域的外部硬件，主要包括区域的交通、经济状况、主导产业三个大项。
度假型养老的主要功能之一是养老，目标客群决定了交通条件成为项目成败的关键，也决定了气候条件上佳的城市城郊，度假型养老项目成功的机会更大。目前占据市场主流的养生养老开发主体是企业，市场化的作用决定了此类项目的消费主体是中高端消费群，所以经济水平是决定项目成败的关键要素之一。项目所在区域的主导产业决定了项目发展的潜力，海南比山西当然更适合打造度假型养老项目。
3、养生条件
传统的“3S”仍然是度假型养老的第一选择：阳光（Sun）、大海（Sea）、沙滩（Sand）。但同质化的竞争浪潮过后，传统的“3S”开始加入“3N”元素：Nature（自然）+ Nostalgia（怀恋）+Nirvana （天堂），从而带给消费者与众不同的养生体验。进入21世纪，“3C”法则开始逐渐占据上风：Country（乡村）+ Culture（文化）+Concinnity（雅致），由此带来的变化就是云南和文化类等非沿海的养生养老板块的兴起，比如青城山等。
总结养生要素，其实关键的就是二个：Nature（自然）和Culture（文化）。山、水（大海和温泉）、空气、阳光四大要素俱全的自然环境上佳的区域是最适合打造度假型养老项目的区域。文化层面，各地都有自己独特的文化类型，但对于养生养老项目来说，传统的文化比如宗教类更有引爆意义。
总结：当一个项目具备了上述三项中的至少二项，便有发展度假型养老项目的基础。仅仅拥有其中一项的时候，相对较为困难。
确定了度假型养老的外部基本要素，我们便可以制作度假型养老的线路图。
1、避暑类度假型养老线路图
主要针对长江沿岸各个“火炉”的避暑需求而圈定的度假型养老区域。自西向东主要包括以成都为重点市场的青城山板块、以重庆为重点市场的黔北板块、以长沙为重点市场的湘西板块、以武汉为重点市场的鄂西板块、以南昌为重点市场的庐山板块、以南京为重点市场的皖南板块。
图7：避寒类度假型养老线路图
3、生态类度假型养老线路图
具有良好微气候的区域，主要指的是云南和黔西区域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是养生养老的好地方，和云南毗邻的黔西区域如黔西南和安顺也适合发展度假型养老项目。
图9：度假养老项目规划要点
图10：养生养老度假综合体
对于第四代养老模式中市场化主导的养老项目，锁定的目标客户群一般都相对高端。这样的高端消费群体不但有经济实力，更需要一个相对高端的养生和养心平台来与之相配。养生就是度假板块，包括膳食养生、运动养生、中药养生等，养心指的是满足高端消费群的精神需求，比如宗教和国学等。
四大配套：养老专项配套、面对中高端游客的度假配套、面对大众的旅游配套、面对家庭型的休闲配套
养老专项配套主要指的是五心――居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心。面对中高端游客的度假配套主要指的是会所集群――主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区。面对大众的旅游配套主要指的是主题景观区（标志性景观）、特色购物区（风情街）。面对家庭型的休闲配套主要指的是家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等。
六大植入：文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入（如蓝卡）、会员模式导入（会所经济）
文化植入是度假型养老项目取得突破的关键，这里的文化不但指的是传统的孝文化和长寿文化，更重要的是地域文化，同样也指时尚的休闲文化。金融产品指的是对于较大面积的养老综合体而言，导入金融产品，才能让产业链更加富有活力。智能化技术指的是ICT系统：云计算、物联网、互联网、通讯网、人工智能…… 打造高效的智能办公中心，成就智慧社区。环保技术的植入主要指的是注意可再生能源的利用，如：光伏电池板、风涡轮发电机、沼气发酵池、自然通风系统、屋顶花园、垂直绿化；使用环保建材，如泥土、木材、石材、竹子、稻草等天然材料，还有加气混凝土等新型材料；细部设计，如百叶遮阳措施、中水利用、节水器具（ECO-LOGIC电子卫生厕所系统）、4LOW-E（低辐射镀膜玻璃）等；注意垃圾排放的回收利用以及新能源的利用，如生物能源、太阳能、风能、地热…… 健康产业链导入，除了蓝卡等外在技术和资源的嫁接利用，同时对服务养老模块的健康管理中心和青春修复中心如羊胎素等技术，进行产业化培育。会员制的导入指的是营销层面。
除了上述的规划基本原则外，在养老板块的细节上，还应时刻追踪国际先进科技，提升服务水平。在老年公寓的设计上，考虑对应老龄化的事项，如从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全热电源）、管理员或生活援助顾问等方面对应老年人日常生活能力日益降低的特点，确保入住者日常生活的安全性，做到紧急时刻可以立即采取措施。
1、产业整合――度假+养老+地产+金融
度假型养老与之前的传统养老模式相比之所以更有优势，在于不仅仅做养老地产，不仅仅做养老事业，更是在做以养老产业为基础的产业集群。主要表现在四个方面：把传统的养老休闲配套做成了面对更广泛消费者的度假产业；把传统的养老社区做成了集健康产业基地、文化创意产业基地、国际教育产业基地、高端养生康疗产业基地的产业集群；把传统的养老社区做成了面对中高端消费群的精品主题地产；针对养老社区的购物街区，通过金融等产品的植入，做成了更有活力的局部精品商圈。
图13：度假养老联盟
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