要点
防范化解房地产风险，需要坚持长短结合、标本兼治，打好政策“组合拳”。
注：本文发表于《
第一财经日报》2024年9月18日
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房地产延续调整是造成当前市场信心不稳，经济运行承压的重要原因。2024年7月底中央政治局会议指出，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛，同时强调这些是发展中、转型中的问题，我们既要增强风险意识和底线思维，积极主动应对，又要保持战略定力，坚定发展信心。就防范化解房地产风险而言，用改革和发展的办法解决前进中的问题，需要坚持长短结合、标本兼治，打好政策“组合拳”。
国有银行改革的两大启示
化解房地产风险工作的艰巨性复杂性与三十年前的国有银行商业化改革相比不遑多让，当年的经验可资借鉴。
1993年底十四届三中全会审议通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，加快金融体制改革，建立政策性银行，实行政策性业务与商业性业务分离，发展商业性银行。同年底国务院印发了《关于金融体制改革的决定》，1994年成立了三家政策性银行，给工行、建行、农行、中行四大国有银行剥离政策性业务。
1997年底第一次全国金融工作会议提出，把银行办成真正的银行，加快国有银行的商业化步伐。1998年亚洲金融危机期间，发行2700亿特别国债注资，给四大国有银行充实资本；1999年成立四家资产管理公司，给四大国有银行剥离1.4万亿不良资产。
前述措施短暂增强和改善了银行资本实力和财务状况。但由于计划经济烙印太深，银行难以摆脱政府干预，叠加债权债务关系不清，银行不良贷款问题仍然严重。到2004年一季度末，我国商业银行不良贷款比率为16.6%，其中大型商业银行高达19.2%。
2002年初第二次全国金融工作会议再次强调，必须把银行办成现代金融企业，推进国有独资商业银行的综合改革是整个金融改革的重点。从2003年底向中行、建行注资到2010年7月农行完成上市，通过储备注资、财务重组、引进战投、股改上市一整套操作后，建立现代公司治理体制，四大国有银行才彻底脱胎换骨。在英国《银行家》发布的年度全球银行1000强榜单中，按一级资本排名，它们过去七年蝉联全球前四位。从2009年二季度起，我国商业银行和大型商业银行的不良贷款比率均控制在2%以内，到2024年二季度末分别为1.56%和1.24%。
国有银行浴火重生的历史告诉我们：一是重大风险化解不能指望毕其功于一役，而要不断摸索经验甚至试错；二是若不从根本上采取一揽子措施解决问题，零敲碎打的政策，持续性不强、效果有限。
二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）提出，城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。
城镇化是指人口向城镇集中的过程，通常伴随着一产比重下降、二三产比重上升，人口从农村向城市流动。我国房地产数十年的大繁荣大发展，就是受益于城镇化、工业化进程。2012年底，十八大明确提出“新型城镇化”的概念，核心是不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化。2019年4月份《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，坚决破除体制机制弊端，促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源合理配置。
《决定》针对过去十多年新型城镇化、城乡融合发展中存在的卡点堵点问题提出，构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制。在近日国务院发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称“行动计划”）中，这被细化为农业转移人口市民化、潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新和安全韧性提升等四大行动，并提出经过五年努力要将常住人口城镇化率由66%提升至接近70%。
《决定》将加快农业转移人口市民化作为健全推进新型城镇化体制机制的关键环节。行动计划则把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，并细化到推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利等具体任务。据测算，这将涉及约2.5亿进城务工常住却没拿到城镇户籍、享受到市民待遇的农民工。行动计划不仅在方向上提出“放开放宽除个别超大城市外的落户限制”，还精确到对不同规模的城市提出相应要求。至于潜力地区城镇化水平提升、现代化都市圈培育、城市更新和安全韧性提升等其他三项重大行动，也会持续形成房地产需求。新型工业化和城镇化将继续为我国房地产发展提供动力，夯实房地产业在国民经济中的支柱地位。
房地产与地方债务、中小金融机构并称为当前我国三大重点风险领域，是2023年10月底中央金融工作会议所指金融领域各种矛盾和问题相互交织、相互影响的突出表现之一。同年底中央经济工作会议提出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险。
防范化解与房地产有关的财政风险问题，要与深化财税体制改革，防范化解地方债务风险统筹考虑。2022年以来，受房地产调整的影响，全国土地出让收入连年大幅下降，削弱了地方财力，加大了地方债务风险。中央金融工作会议提出，构建防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，优化中央和地方政府债务结构。《决定》进一步细化为：
一是健全地方税体系。
推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条。研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。
