四天前
（2025年2月13日）
，随着全国最后一个省会城市、即《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》被国务院正式批复公示。
这轮自2017年9月北京的规划第一个被批复开始、长跨8年之久的全国省会城市
（含直辖市）
国土空间规划，终于宣告基本结束了。
这也是为何长沙的2035年城市总规，其实早在去年12月份就获批，而老周直到今天才开写的核心原因。
因为只有当所有的“靴子”都落地，我们才可以拿各城市做横向对比，
尤其是拿中部老大——武汉来对比，才能窥见真相，才能真正解读长沙在全国城市中的定位。
既不夜郎自大，也不妄自菲薄；不偏不倚，讲事实，保持理性客观和中立，这是我一贯坚持的做内容原则！
先说结论：
1、“国家中心城市”已被弱化，取而代之的是
“地区中心城市”
。
2、
长沙被定位为“长沙中游地区中心城市”
，而非“长沙中游地区
重要的
中心城市”，这是一个极大的好消息！
因为按重要性，“中心城市”的定位，是要明显高于“重要的中心城市”定位，也证明了国家层面对长沙的高度重视。
3、中部六个省会城市论资排辈：
武汉当属第一，无可争议；
长沙和郑州同排第二，各有千秋
；合肥属于追赶者，但体量还有明显差距，只能排老三；南昌和太原，则分列第四和第五。
4、长沙完全有机会通过
“长株潭融城+全球研发中心”
的战略愿景，打造新质生产力，实现产业升级转型，成为真正国家层面的“中心城市”。
一、“国家中心城市”消失了
大家都知道，多年以来，长沙一直在谋求成为国家中心城市。
截至目前，全国一共有9个“公认”的国家中心城市，分别是北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州和西安。
但是横向对比这一次国务院的最新批复，除了保留国家层级定位的3个超一线城市“北上广”，以及两个直辖市“重庆和天津”，还是继续定位为“我国重要的中心城市”之外，其余4个城市，全部“弱化”为“区域性”中心城市。
△制图/老周侃房
比如西安和成都，“降级”为“西部地区”重要的中心城市。
而长沙的两个最大竞争对手——武汉和郑州，也分别“降级”为“长江中游”和“中部地区”重要的中心城市。
甚至像今年凭借“六小龙”火出圈的“准超一线城市”杭州，定位也才是“东部地区”重要的中心城市。
所以，这对“求而不得”的长沙来说，也不失为一种安慰。
我的好朋友地产BBC，去年12月份写了一篇文章
《2035长沙总规终于批准！长沙没有南昌重要？》
，我看阅读量已经到了4.9万，其中最大的争议点，就是：
“重要的中心城市”和“中心城市”，究竟哪个更重要？
而随着武汉的总规正式获批，真相已经浮出水面了。
因为武汉的城市性质，第一句话就是
“中部地区的中心城市”
！
没错，没有
“重要的”
三个字修饰！而以武汉的城市地位和重要性，懂的都懂。
所以，
长沙能获批“中心城市”
，而不是“重要的中心城市”，在某种程度上，已经超越了中部的另外四个省会城市，
和中部老大武汉，站在同一战略定位上了！
对比一下，中部的其它四个省会城市，郑州和太原，是“中部地区重要的中心城市”，南昌是“长江中游重要的中心城市”，比长沙多一个“重要的”，而合肥则成为“长三角地区重要的中心城市”。
△制图/老周侃房
不知道大家注意到没有？
在没有“国家中心城市”光环的加持下，武汉虽然还是贵为“中部地区的中心城市”，稳坐中部老大的椅子，同时坐拥郑州和太原两个“重要的”小弟，但是级别和重要度，已经只剩原来的50%了！
为何？
因为在最新的高层定位中，
中部，事实已经被分为“三个地区”
：
中部地区、长江中游地区和长三角地区。
长沙拉着江西老表，成为“长江中游地区”，合肥则积极拥抱上海，成功融入“长三角地区”。
原来的“中部六省”，只剩“中部三省”了！
收获最大的还是长沙
，
虽然“重要的”小弟只有一个南昌，但毕竟城市级别提上去了，后面做大做强，自然就有了信心和希望。
四、“中部老大”武汉 VS
“长江中游老大”长沙，
优势在哪里？
从“城市性质”定位来说，两个城市相同的地方有三处：
都是省会城市
（一个名头而已）
、都是地区的中心城市
（非“重要的中心城市”，这个很重要）
、都是国家历史文化名城
（含金量不高，全国有23个省会城市，都叫国家历史文化名城）
。
而不同的，只有一处：
武汉是
“国际性”
综合交通枢纽城市，长沙是
“全国性”
综合交通枢纽城市，也就是交通位置定位不一样
（码头不一样）
。
毕竟，人家武汉素有“九省通衢”之称，作为长江中游航运中心，起码在水运方面，是长沙不能比拟的。
除非长沙把岳阳融进来，组成“长株潭岳”融城一体化。
但这事，且不说岳阳同不同意，就是湖南本身，我们对“向北”融长江流域乃至长三角，兴趣不大。
在下一个“大运河”时代来临之际，湖南通过未来的“湘桂运河”，将在大湾区拥有两个出海口。
所以，
我们的目标，肯定是“南下”，积极融入“大湾区”。
顺便提一嘴，2024年，有512万湖南人在广东工作，这个推动力，可想而知了。
下面说的，可能很多长沙人就不爱看了。
武汉和长沙，虽然在“城市性质”定位上，差别不算太大，但是在城市“核心功能”定位上，诚实说，差距还挺大的，甚至有点跨级别了！
就像一场拳击比赛，一个选手是重量级的，另外一个是中量级的，还有两个轻量级的在后场，这根本没法打！
首先是核心功能的数量，
武汉是5个，长沙和郑州、合肥是3个，南昌和太原只有1个。
我数了一下，全国所有城市的核心功能，最多的也只有5个，武汉这就属于“顶配”了。
至于这6个城市，谁是重量级，谁是中量级，谁是轻量级，不用我说了吧？
其次是关于“中部经济中心”的核心功能，这个定位很高！真的很高！
我查了一下，全国就5个城市，有经济中心的说法，排第一的上海，叫“国际经济中心”，第二是深圳的“全国性经济中心”，其次是成都和西安，都叫“西部经济中心”。
所以，我们可以约等于推测，在城市级别定位上，这5个城市的排序是：
上海＞深圳＞武汉＝成都＝西安。
最后是省会城市的“首位度”。
这一点，武汉在中部也是遥遥领先！
我拉了一张中部六省人口对比图在下方，武汉的省会城市人口占比是最高的，达到了22.47%。
而且在全省总人口比湖南还少477万的前提下，武汉2035年的规划总常住人口，
是1660万，足足比长沙多了110万！
未来城市之间的终局之战，其实就是“抢人大战”，能吸引人、留住人的城市，才有更广阔的发展前景。
顺便提一嘴，我看到有郑州的公众号，大张旗鼓的宣扬，说郑州规划的城区面积
（城镇开发边界面积）
超2000平方公里，超过了武汉。
其实以河南接近一个亿的总人口规模，这真不值得宣扬。忽视分母只谈分子，其实就是公开耍流氓。
2024年，长沙的GDP排名第15，增速也位居全国前列。
虽然我们并不想在中部做对比，尤其2035年总规，也支持我们“另立门户”，但客观说，很难避免！
中部的六个省会城市，南昌位列第38名，太原则在40名以外，暂时没有太多可比性。武汉是中部唯一超2万亿的，短期超越是不可能的。
其实和长沙竞争最大的，还是郑州和合肥
。
郑州一直和长沙咬得很紧，但最近几年一直被长沙压制。
2024年，长沙无论是GDP总量，还是增速，都明显超过郑州，可喜可贺！
合肥扮演的是“追兵”角色，最近几年无论是常住人口增长，还是GDP增速，都是中部第一。
尤其2023年，合肥的常住人口新增是21.9万人，超越杭州和南京，成为全国第一，给了长沙很大的压力。
作为连续17年的全国幸福城市，长沙单靠“房价洼地”的优势，已经远远不够了。
要知道，就在一年前
（2022年）
，长沙还是人口增量的全国第一；房价低，确实是吸引人口流入的其中一个因素，但不是最重要的。
就业环境，薪资收入、产业结构，才是城市的最大的幸福感保障。
长沙的机会和方向在哪？
最近凭借“科技六小龙”火出圈的杭州，给了我们一个榜样，就是：
依靠高科技企业，打造新质生产力和城市吸引力，才是关键！
2035年总规里，长沙的城市“核心功能”定位里，有一条：
“区域性科技创新高地”。
虽然比不上北京上海的“国际科技创新中心”，也比不上武汉、成都的“中部/西部科技创新中心”，但：
产业不是规划出来的，产业是干出来的！
虽然长沙的重工制造和文化传媒，才是更广为认知的产业支柱，且目前已形成工程机械、先进储能材料、电子信息、汽车及零部件、新材料、食品烟草共6大千亿级制造业集群。
长沙目前已累计落户世界500强企业201家，A股上市公司总数超过武汉，位居中部第一！长沙已拥有各类创新平台3401家，高新技术企业8600家
（数据来源于@长沙发布）
。
教育资源方面，长沙目前拥有三所985和一所211大学，而合肥只有一所985和两所211大学，郑州没有985，只有一所211大学。
长沙有明显优势，更不用说号称“清北后援队”的长沙四大名校高中了，那在全国都是响当当的。
而且过去10年，长沙人口净流入300多万，其中80%是年轻人，中高端人才净流入全国前三，人才总量超315万人。
长沙还是中部省会城市里，人均可支配收入排第一位的城市，真正的“藏富于民”。
目前，长沙正在打造“全球研发中心”，这一定位非常精准，也完全符合未来城市竞争趋势。
就像国务院批复函里写的，长沙要发挥中部先进制造业基地、中部现代服务业中心、区域性科技创新高地等功能，奋力谱写中国式现代化长沙篇章。
六、对长沙买房，有哪些影响？
为何大家如此关注城市总规？
因为它既包含了国家层面的对城市的性质定位，也涵盖了城市的核心功能、空间规划和风貌定位。
这基本上就是一个城市面向2035年的发展纲领和空间蓝图，其意义相当于法律中的宪法，既是总的行动指南，也是重要的约定和规范。
可以说，它就是一所城市未来成长性的官方背书。
买房，就是对一座城市的投资！而选板块，是一步，也是最重要的一步。
关于长沙的板块定位，这个是和我们买房相关度最高的。
我个人总结，其实就是
“一主两副，南拓北进”
。注意哈，官方没有这种表述，这只是老周个人的理解。
1、一主，也就是主城核心区，大致包括：
河西的市府观沙岭、滨江新城、溁湾镇，以及主城沿江地块
（北至福元路大桥，南至绕城高速）
。
核心区基本是地铁8号线框定的范围，只是在南部往南扩大到南三环绕城高速；
在北部，河西往北扩大到二环线，河东往北扩展到捞刀河。
这些板块房产的特点，就是靠近相对成熟区域，保值性好，抗跌性强，租售比稳定。
而且我在直播间多次做过预判：
未来5年楼市的整体趋势，一定是主城区价值回归。
它会带来几个变化：
①长沙会打破之前的“房价扁平化”格局。
板块之间的梯队分层，会越来越明显，慢慢趋于所谓的“321”模型，也就是核心区3万，次核心区2万，其余城区1万。
②核心区的房价会越来越高，和最差的板块，将拉开10倍的差距
。
房子的问题，受篇幅限制，就下次再详聊了。
如果你有买房方面的困惑——这次换我，做你的“人间清醒”买房军师。你还可以直接添加老周本人微信，免费获取6大购房服务：
