今天看到各个报道，都在说热点城市国庆期间暴跌多少。
上海前7天网签新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅达到了78%。
深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套，跌了13%。
南京前7天签约457套，同比2016年同期的905套，跌了50%。
福州前7天签约345套，同比2016年同期的540套，跌了36%。
先说明一下，新房认购和网签是有时间差的，正常情况下，你交齐首付款，可能半个月就可以网签了，但今年因为调控限价后，政府为了达到稳房价的目的，网签受到严格管控，比如一天内，只允许网签十几套，哪怕你今天卖了一百套也不可能一天内全部给你网签完，所以网签和实际购买交易的时间会延长，国庆期间的网签数据，可能是八月份就签了买卖合同的单，而国庆期间真实的交易，可能要延后到十一二月才能显示在网签数据上。
不过每年的国庆期间购买数据，都显示的是国庆前的交易数据。所以我们不否认因为限购限贷限售等政策导致市场成交量的下跌，说完全没有效果是罔顾事实。
因为今年整体的成交量都在下降，1-9月数据显示：全国楼市持续分化，北京、上海、广州、深圳等一线城市，年内平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到了47%。二线热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。
但必须承认，这并不全是因为调控导致的暴跌。
去年国庆期间集中出台了一些调控政策，有些集中急于网签，所以导致去年国庆的网签数据基数会比较大，因此相比今年的数据，跌幅较大。这些是部分变量原因。
还有很重要的一个原因，是推盘量的大幅减少，你今年卖的盘少了，成交量当然会相应减少。
比如广州，中原地产监测，今年十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年十一假期前后的5979套大跌65%。
其它城市，比如杭州，南京，今年的推盘量都明显少于去年，很多城市库存量已经降到了3个月以下，一房难求。
像长沙，新房卖的非常好。
量在价先，量是跌了，价格却依然坚挺，大多数降价也都是受政府限价所迫，房企主动降价的还不多，这是目前多数二线城市的现状。原因在于，市场库存严重不足，处于供不应求的状态，成交量不跌才怪。
我国庆也出去跑了下市场，包括新房和二手房，先说下深圳的情况。
深圳从去年930调控一年以来，前半年市场成交量价齐跌，后半年，也就是今年3月份后，市场反弹，但新房因为供给量不稳定，而且网签受到严格的限制，高价盘网签速度非常慢，所以从新房成交量上，不能全面反映市场走势。
整体而言，定价明显低于市场价的新盘，还是很好卖，比如华侨城片区的豪宅，我同事的朋友以不到1400万的价格，抢了一套180平米的，据说转手就赚了不少。又比如华润深圳湾悦府，12万均价，开盘当天去化率可以达到七八成。而以市场价开的，价格相比二手房没有优势的新盘，去化率并不理想。
我今天去看了南山区南头附近两个紧挨着的新盘，前海东岸和豪方天际。前海东岸去年7月份开盘，拿出900多套卖，7.5万的毛坯均价，卖到现在，一年多了，还有200多套没卖掉。豪方天际去年9月份就开盘卖了，一直卖到现在，还有2栋明年开盘，价格一直没有变，7.8万左右的精装房均价。
卖了一年多还没有卖完，说明什么问题？一方面定价偏高，认可这个价的购房者不多。二是开发商不急卖，所以死扛不降价，市场观望情绪未消除。
二手房更能代表市场真实走势，因为深圳早就进入了存量房市场了，去年的二手房成交量10.7万套，新房只有4万余套，二手房是新房的2.5倍左右。而且二手房都可以及时网签，不会被人为调节。
从上面的图可以看出，深圳二手房成交量去年国庆调控后，一路下滑，在今年2月份反弹后，最近半年都稳定在七千套上下，相比高峰期肯定是平淡了很多，二手房确实没那么好卖了，不过成交量在五千套以上，还算不上冷清。
但九月份可能又是个分水岭，二手住宅成交量5755套，跟8月份差不多，传统的金九银十估计是没了。
根据美联物业的调查如下图：
我最近去看二手房比较多，跟中介交流的情况也如此，9月份中下旬以来，因为房贷利率的上浮，客户观望的多了，觉得上浮10%买房不划算，想等到明年一季度银行额度多了，看利率能不能下降，同时业主放盘溢价空间又大了点。还有一些依靠消费贷做的首付和月供的投资客，开始扛不住了急于抛售。
其它城市目前的行情，我也从各地粉丝处了解了一下情况，做个陈述。
南京，部分急于出手的二手房业主开始降价卖房，但政府供地少，开发商捂盘惜售，形势还不明朗。
合肥，二手房不好卖，有投资客表示本打算卖房，但价格低到要亏，干脆不卖了。
厦门，有一些投资客急着出手的，降了一些，大部分还是比较坚挺。
成都，市场一致预期房价还要涨，新房一房难求。
天津，二手房相比高峰期，下跌了20%。
北京，很多购房者在等10月18的大会召开，开完准备入市。
上海，市场预言明年上半年因为定向降准后，资金面又宽松，将有一波反弹。
如果没有定向降准，信贷按照目前这样收紧的节奏前行，我敢肯定对深圳、合肥、厦门这些高杠杆的城市而言，会越来越难受，会有越来越多投资客，因为利率的上升，而慢慢扛不住。
但现在已经决定在明年1月开始定向降准了，硬加“定向”二字，只是为了掩人耳目，给大家一个心理安慰，以为不是漫灌，而是滴灌，其实我们何时承认过货币宽松？哪怕是洪水滔天，我们也拒不承认，目前我们每个月上万亿的人民币贷款，和社融规模依然超高速增长，跟我们的措辞“中性偏紧”是否匹配呢，自欺欺人罢了。
所以我尚无法评估这个对市场资金面的缓解会有多大正面作用，到底能释放多少资金，现在都没有一个准确的数据，因为还有三个月的缓冲时间，让银行去达标，所以需等到明年一季度再观看变化，届时看银行当年的房贷额度就知道松紧了。
我最近准备专门调研下成都和武汉的情况，欢迎这两地的读者直接留言反映市场行情，或购房经历，或市场乱象，或个人见解。
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