房地产行业点评：房价涨势分化，三四线城市上涨预期料将逐步降温

联系人：李虹

国家统计局周一上午公布了2017年五月全国70个大中城市一二手房价数据显示，70个城市一手房价平均环比月涨幅连续第24个月为正且在今年1月阶段性低点基础上连续第4个月呈现环比上涨加速态势，继续受三四线城市房价涨幅的带动，但环比上涨城市个数从三月的62个、四月的58个回落到五月的56个。

三大一线城市北上深的一手房房价在连续两月平均环比零增长以后五月平均环比涨幅开始出现下跌（平均环比下跌0.2%），主要是深圳一手房价在四月短暂企稳后重现跌势（环比下跌0.6%）。

另有数据监测的十二大房价过热而被最先调控的核心二三线城市，一二手房价的环比涨幅也分别在三月见到阶段性高点后因应新一轮调控升级而持续回落，但由于一手房价受制于政府颁发预售证时的限价行为，二手房价涨幅仍继续超出一手房价。

而其余逾50个今年三月末才开始陆续纳入新一轮调控的三四线城市，因一手房价尚未受到限价的影响，因此整体的涨幅仍超出二手房价，且在今年以来呈现逐级加速态势（2-5月的环比涨幅分别为0.38%，0.70%，0.90%，0.92%），但值得注意的是环比涨幅加速度已经在五月显著放缓，且作为领先指标的二手房价的环比涨幅已经开始于五月份出现回落。

三四线城市销售超预期是这一轮板块反弹的主要催化剂，目前平均估值已上升到7.7倍17年pe，1倍17年pb，25%净资产值折价，显著超过历史均值水平。调控政策的进一步下沉、信贷的持续收紧以及市场需求的透支，让我们不看好三四线城市的可持续性，但减速的程度仍主要取决于信贷政策。中报行情要在两个月后启动，这期间如果没有继续推动市场情绪高涨的因素（信贷的实质宽松），看不到股价进一步上行的空间。我们维持行业标配评级，继续建议配对交易，首选做多标的龙湖地产（高增长低负债），做空标的富力地产（高负债弱增长）。