专栏名称: 刘晓博说楼市

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未来10年，如何买房？

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2019-12-30 17:39

正文

今天，不长篇大论，只说掏心窝的话，全部是趋势和实操技巧，以及我对未来楼市的深度理解。如果你有不同意见，请自行改正。

黄金时代

记得2013-2014年的时候，楼市砖家如雨后春笋般的从地里冒出来，都预言说楼市黄金时代已过，结果2015年开启的楼市大浪潮给了他们一记响亮的耳光。

我认为，未来10年楼市黄金时代仍然没有结束，只是存在范围的明显分化，黄金时代和黑铁时代共存。

12月15日，《求是》杂志发文点名了10个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。

这10个城市的楼市仍将延续黄金时代的繁荣，别在意短期的涨跌，房产能买几套买几套，多多益善。

把自己渺小的前途和国家命运绑在一起，才是智者的作为。

去库存

2015年我们开启的是直接去库存，而现在开始倡导的是通过提高城镇化率来间接去库存。

鼓励1亿农民进城安家，引导小城市人口落户大城市，大力发展中心城市和城市群。现在我们已经转向用城镇化来拉动经济，用城镇化来创造刚需，从而给各地楼市去库存。有刚需上，没有刚需创造刚需也要上！

记住一点：有库存必须去，只要开发商的楼盘卖不掉，就会存在一系列风险。房子在你手上没问题，在开发商手上才是大问题。

深圳房价何处去

12月19日，深圳住建局在接受采访时表示：“按照宏观调控的长效机制要求，深圳在2019年初时就已经划定了二手房年增幅不能超过5%的目标”。

根据国家统计局发布的2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，深圳同比去年11月二手住宅房价上涨了6.4%。

另外，还有两个数据：中国房地产业协会数据显示，深圳二手房均价目前已经上涨至65364元，较一年前涨幅高达17.18%。12月4日，贝壳研究院发布重点城市二手房报告指出，深圳11月二手房价格为6.45万/平，同比去年上涨19%。

一个是国家统计局的6.4%，一个是行业协会的17.18%，还有一个是中介的19%，三个数到底哪个才是真的不重要，重要的是都超过了住建局的5%目标。

深圳管理者真的太难了，一边三番五次的放松调控，一边又要处罚擅自涨价的业主。既要成交量大涨，又不希望房价大涨。这个奥数题估计无解！

2000年开始，全国房价最高的城市是上海，2010年之后，房价最高的是北京。今年下半年开始，深圳房价已经反超北京。2020年之后的10年，全国房价最高的城市注定是深圳。

房价头把交椅的更替，和大量外来人口的涌入高度相关，2000年初，上海为了吸引人口，不惜推出蓝印户口，买房就可落户。2008年奥运之后，北京城建和经济持续发力，2010年后迎来人口爆发期。目前京沪都已经严格限定人口天花板，而弹丸之地深圳却还有数百万的人口增量余地。

在人均居住面积最小、商品房严重供不应求的深圳，政府却还在实施如此之低的落户门槛，未来10年，深圳房价独领风骚，根本不用怀疑。

房款利率

12月28日，央行发布了存量房贷基准转换的公告。公告把非常简单的一个事情，说的像天书一样复杂。

我们这个社会有个毛病，越是复杂高深的东西越要解释的简单，显的自己有水平；越是简单明了的东西，越想把他复杂化，因为不能让人觉得自己不行。

对于这个公告我只想给大家一个建议：以前参考基准利率4.9%的那些商业房贷，转换后务必选择一年调整一次利率，不要选择固定利率。

这个建议我在10月14日的文章里就告诉大家了，我敢保证没有任何砖家说的比我早，看的比我透。

2020年走向

我在11月4日的文章里对2020年的楼市走向有过详细的分析和预测，可惜现在不见了。想要重新复习的朋友可以在我今日头条的账号《柯谈》里看，11月4日的文章就是。

我在这里再次重复一遍我对2020年楼市政策的预测：各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。

从11月4日至今这两个月来，这个预测兑现了多少，大家有目共睹。

接下来1月份，降准降息会继续，抢人大战保护伞下的限购取消更是会如火如荼，总之，楼市寒冬已经彻底熬过去了！

北京下跌30%

目前的一线市场里，深圳已经率先回暖，上海正在底部酝酿，广州在近期无数次的放松之后，开始止跌，唯独北京在持续高压的调控下，还没有任何起色。

纬房指数显示，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京二手房价下跌了18.5%。

如果再叠加2017-2019年这三年的通货膨胀和人均收入增长，北京房价相对下跌幅度其实已经接近30%。

对于北京楼市来说，最大的问题有两个：一是限竞房供应太大、库存太大，导致供大于求，二手房房东失去了定价权。二是全国最严的限贷标准，二套6-8成的首付直接锁死了改善需求。

对于北京购房者来说，假如是首套首贷，明年可以考虑入场，二手房谈判，上来先砍10%，捡最便宜的入手。改善客户，如果6-8成的首付不够，没必要入场，卖掉400万的换个500万的，根本没意思，还是耐心等待普通住房标准提高吧。

最后说一句，北京如此之大的库存，熬的了一年，熬不了三年，未来如何化解，真的很考验管理者的智慧，思来想去，其实也只有刚需才能担此重任！

写字楼投资陷阱

上周和职能部门的一位朋友闲聊，他说sh今年各区的财政收入都不乐观，只有sj略好，因为G60科创走廊引进的一批高新企业比较给力。

其实，全国都差不多。58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，创下了10年新高。

戴德梁行数据显示，目前，二线城市写字楼平均空置率在28%左右。天津、长沙、重庆、厦门等更是高达30%以上。

摆出这些数据就是想告诉大家，有点闲钱买买住宅就可以了，投资写字楼纯属瞎得瑟。机构都玩不赢，潘石屹都在跑路，你一个小白还在做什么白日梦。

后台常常有朋友咨询写字楼投资的事，我通常会告诉他：住宅超过6套再买商铺，商铺超过3套再考虑写字楼。

房贷和通胀

近日，央行原行长周小川在2019年创新经济论坛上说：“目前全球经济进入低利率时代，实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

现在，负利率的发达国家不在少数，我国不可能独善其身，这也是我们急切改革LPR，全面进入降准降息时代的根源。

未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。

利息越来越少，物价和收入逐步走高。千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。

正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越划算。

你的资产如何缩水

这么多年的房产投资经验，我深刻的体会到一点：在相同的一个牛熊涨跌周期内，每个买房人的收益是完全不同的。

有些房子涨的慢、跌的快，而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何，两种房子的差距都在持续拉大。

以下是我总结出来的熊市里房价下跌幅度排名：

跌幅从大到小依次是：郊区老破小＞郊区动迁安置房＞郊区非地铁次新房＞市区老破小＞近郊地铁次新房＞郊区学区房＞市区次新房＞市区学区次新＞市区学区老破小。

同理，在牛市里，涨幅从大到小就是倒序排列。

举个例子更直观，2015-2016年上海大涨时，内环次新从5万涨到10万，内环老破小从4万涨到8万，2017-2018年下跌时，次新从10万降到9万，老破小从8万跌到6万。

2015年时，老破小和次新只差1万，而现在相差3万，不论涨还是跌，差距都在变大！

我在这里并不是反对大家买老破小，当然带学区、核心地段、有动迁可能的老破小是非常优质的资产，但是没有这三样，涨幅是会跑输大盘的。同理，郊区三不靠的安置房和老破小更是投资禁区。

5年换一次房

每个时代，好房子的定义都不同。

1960年代，上海最好的房子就是工人新村，如今俗称老破小，比如曹杨新村，当时只有领导干部和劳模才能住的进去。

1990年代，最好的房子就是电梯塔楼，一梯多户，朝向四面八方。此时，能从老破小搬进电梯房的都是人生赢家。

2000年代，板式高层出现，一梯两户、户型合理、南北通透。但是面积偏大，120平以下都是两室一厅。

2010年代，在7090政策下，90平的3房2厅成为普遍，附赠面积更多，公摊更少。

现在回头看，老破小和塔楼的增值空间已经严重低于10年内的次新板房。

过去是3年一周期，未来可能是5年一周期。所以，未来10年，在可以的情况下，大家争取5年换一次房。

房产更新换代是原因之一，更重要的是逼迫自己踏准楼市涨跌周期，让自己的积蓄跟随楼市一起增值。

如果你怀疑楼市今后不再挣钱，那么是你没有选对城市，没有选对房产。过去是买到最重要，今后是买对更重要。

未来10年，好城市的好房产，仍然是你所有努力的终极目标！