【民银研究】各地积极部署房地产工作 1月大中城市价、量、融恢复较好

2024年是房地产政策大年， 全年出台的房地产政策达到近800条。5 · 17、9 · 26新政后，地方房地产政策出台频次明显增加，与中央政策形成合力，推动市场加速止跌回稳。2024年12月24-25日，全国住建工作会议提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式、大力实施城市更新、打造“中国制造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子等五项重点工作，开宗明义地指出了2025年房地产应该怎么干。今年1月 ，全国 31个省市两会已全部胜利召开，从各地发布的政府工作报告看，针对房地产行业主要围绕“止跌回稳”这一首要任务，从保交房、保障房、“好房子”、存量土地和用房、城中村和新发展模式等方面，着重进行布局和施策，对以省市为单位的区域市场形成持续政策支持，为1月典型城市销售量增价稳提供了有效支撑。

一、围绕止跌回稳各地多项措施实施落地

（一）地方两会提出多项房地产创新措施

从 1月密集召开的地方两会政府工作报告中看，关于房地产行业的相关政策，承接中央“止跌回稳”以来的各项政策，呈现以下主要特点：

第一，多省市明确提出 “止跌回稳”首要任务，部分省市根据实际情况提出“回升”要求。 “止跌回稳”以来，各地积极贯彻落实这一首要任务，取得成效。 2024年1-12月份，全国商品房销售均价为9935元/平方米，同比涨幅为-4.8%， 已连续 7个月收窄 ； 70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市24个，比上月增加1个，新房价格止跌较二手房更为明显。 在2025年各地两会报告中，有14个省份明确提出止跌回稳的目标，总体精神高度一致。 同时， 辽宁 也提出 “推动房地产市场企稳回升”、 西藏 提出 “推动房地产市场止跌回升”等具有地方特色的提法。

第二，老旧小区改造、城中村改造、保障房等提出定量指标，成为地方建设的主要发力点。 此次老旧小区改造、城中村政策为各地 2025年激活房地产市场需求的主要发力点，包括四川、安徽、贵州和宁夏等省提出了较为明确的量化指标。 其中，四川省规模最大，指出“开展城市更新和安全韧性提升行动，改造老旧小区4000个以上、城市危旧房3万套、城中村10万户，改造目标10万户”； 安徽其次，改造6万户以上，贵州和宁夏分别改造3万户和1.2万户。 山东明确老旧小区改造13.7万户，福建老旧小区改造4.5万户， 北京、河南的保障房也有定量指标。

第三，新发展模式各省市提及最多，成为本次地方政府施政的主要方向。 2021年12月，中央经济工作会议上首次提出“探索新发展模式”，到2024年7月二十届三中全会“加快构建房地产新发展模式”，市场已对“保障+市场”构建住房供应体系的模式形成共识。 2025年各地两会中，有24个省市在两会报告中直接提及，例如内蒙提到了“推广老旧小区自主更新、房地产现房销售等新模式”，体现了地方对新模式的有效探索。

第四，加快收储和保交房方面 ，分别有 15个、16个省份提及存量土地和保交房等内容。 土地方面包括存量土地、商品房、商办用房和存量安置房等，涉及较广。 存量土地和保交房两项工作对处置前端闲置土地、中端收储及后端保障或商品房交房环节形成链式支撑，为2025年房地产实现止跌回稳首要目标提供重要保障。

第五，各省市因地制宜，结合实际提出多项创新政策。 除了多家省市直接提及 “好房子”的内容，各地还提出多项房地产相关创新措施。 北京、上海、广东主要从配套设施建设方面进行创新； 天津、重庆、辽宁、山东、四川主要从库存和投资方面进行创新； 浙江、内蒙、福建主要从购房激励上进行强调。 湖北、青海、云南、河南以康养为重点，提出要积极发展 “ 避暑 房 ”“康养房” 、推动 旅居康养与房地产良性互促 等创新内容； 贵州、吉林、宁夏三省从联动方式提出创新措施，打通商品房和保障房、人才房等创新方式进行施策。 此外，其他省市从保交房、融资协调机制、预售资金等方面也提出了相应创新措施。

（二）从提振消费角度推进房地产政策落地

2月10日的国常会指出，提振消费是扩大内需、做大做强国内大循环的重中之重。 一方面，各地提前布局或落实国常会精神，从提振消费角度提出多项创新政策。 1月， 福建印发《促进 2025年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》， 指出要 利用春节、元宵等返乡置业旺季，对返乡客群制定针对性的销售方案，沿海重点城市、海外侨胞多的市、县要提前部署，持续开展房展促销活动，促进开发投资和住房消费。 2月，山东省印发《关于促进住房领域消费的行动计划》，提出大力推行“房票”安置、有效促进房屋“以旧换新”、有序提高住房公积金使用额度等20条政策措施，促进住房与消费联动。 重庆市 取消限售，宣布从 2月8日起全 面取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理， 意味着 无论何时购买的房子，只要有房产证都可上市交易 。

另一方面，从房价与物价的关联上看， 新建商品住房及二手住宅价格当月同与 CPI、PPI的走势趋同，也说明扩大内需，提振消费与房价企稳关系密切。

二、大中城市房地产价、量、融保持韧性

（一）价：一月环比价格转涨

政策落实刺激到市场端较为直接 。 2月19日，国家统计局披露2025年1月商品住宅销售价格情况，一线城市新房已经连续两个月上涨，二线城市新房价格环比转涨，为2023年6月以来首次上涨。

从本文监测的 33个大中城市商品房销售价格加权来看，2025年1月与2024年同期和2024年底的价格基本持平，保持了一定的平稳性； 二手房方面，较之新房波动性小，2025年1月的价格与2024年12月价格基本持平，环比保持稳定，也是止跌回稳在价格方面的重要信号。

（二）量：各量级城市周度高频数据恢复较好

从 30个大中城市商品房成交面积周度数据来看， 各量级城市周度高频数据恢复较好 。 经过春节假期销售下探后，2月数据销售恢复较好，分别为43.47万平方米、71.39万平方米和39.09万平方米。

对照 2024年春节后行情，春节后2-4周的同比为-33.5%、-24.6%及18.6%，春节后第四周各量级城市销售同比恢复明显。