富森美一季报点评：Q1业绩符合预期，精细化运营改善盈利【方正轻工徐林锋团队】

公司区位优势显著，商户续租率高，而且去年Q2以来部分门店提租（南门1、2、3店，北门老店），致使19Q1平均租金高于18Q1，自营业务维持稳健增长。

公司毛利率同比上升0.7pct至72.6%，主要因人工成本下行。销售费用率同比下降0.1pct至0.01%，归因于宣传投入下降，财务费用率同比下降0.6pct至-0.6%，主要因加强现金管理，管理费用率同比上升0.8pct至4.0%，由员工股权激励成本所致。公司降本控费，盈利能力整体提升，叠加投资收益同比增长29%，净利率上升0.8pct至55.0%。

①短期来看， 自营方面，成都地区当前地产销售与竣工均有回暖，商户经营预期好转，将为续租和提租奠定基础；委管方面，对外扩张持续推进；此外，销售写字楼预计2019年持续贡献收入，19Q1尚未体现。 ②长远来看， 当前重点建设的天府新区“家的乐园”，预计总投资不低于10亿元，2020年营业。③公司推出股权激励计划，实际控制人增持公司1%股份（平均价23.9元），均显示对公司发展的信心。

富森美在成都占据绝对优势，自营业务持续稳健成长，未来成长可期。 预计2019-2021年EPS为1.86/2.10/2.36，对应PE分别为14.0/12.4/11.1倍。维持强烈推荐评级。