万科宣告：准备迎接楼市下跌！12个城市被看淡

来源：财经韬略（tttmoney8） 作者：韬略哥

3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！

万科在年报里说：

报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：

 

本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。

通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。

这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。

这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。

但如果你认真阅读年报，就会发现不是所有位于上述城市的项目，都计提了跌价准备，比如另外几个大连的项目就没有计提。所以，还有项目自身的问题。

上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图，可见距离大连中心城区比较远，超过了50公里。

但也有很多楼盘位置并不偏，甚至位置还很好，比如烟台的“海云台”（图中红圈的位置）：

宁波的“万科城”位置也不算很差：

南通的“金域蓝湾”位置也不算差：

对于楼市调控，万科在年报中这样评价：

当 2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。

 

一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。

2016年，万科实现了业务收入2400亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润210.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了870亿元。

对于楼市形势的判断，万科是这样说的：

短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。

长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

万科在2017年的策略是：

2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动2017年各项重点工作的展开。

在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。

知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧，它正怀揣着870亿现金，等着那些2016年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题，到时候万科就可以“我为刀俎，人为鱼肉”，大举抄底买便宜货了！

最强杀招来了！论打击投机炒房手段，我只服厦门！

对很多中国人来说，人生有三大幻觉：“国足会赢，房价会跌，股市会涨”。

现在第一个幻觉实现了，3月23日，世界杯预选赛，国足以1:0赢了韩国足球队。

现在最大的幻觉——房价下跌，也可能会实现了。

继北京出台史上最严限购政策后，厦门也纷纷开启限购模式。最新的调控政策堪称史上最严，且不但严还严出了新意！

24日，二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

财经评论员原上草在牛爷财经（youthinking）中表示，

这个限制买卖，比提高房价买卖成本还要命，此前，上海等地出台了未满5年，增加交易成本，提高税费的措施，但毕竟只是增加成本，很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次，是直接不让你买卖。这招杀伤力太强，直接剥夺你的买卖自由，万一缺钱很着急了，也不能买卖，这对炒房客会是致命打击。

这意味着，在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客，都会傻眼了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，

此次新规最严的一条规定，是房屋买卖以后需要三年才可以交易。“这个规定在全国其他城市都没有，厦门应该是全国首个。此前也有传言说上海要出台类似的规定，最终没有出台。这次政策的出台很有必要，一定程度上将住房交易背后的漏洞补上了。”

微信公众号樱桃小房子（cherryhouse2017）对此评论道，

1、 据厦门人说，去厦门炒房的大多是外地人，部分中介围盘加忽悠制造紧张，这次投资客要哭了，比如借钱炒房的，利用银行首付贷、信用贷、消费贷凑首付和月供的；手上有多套房的投资客，资金周转不过来的；想短期赚差价，一年半载转手的，要么继续捂在手上，继续筹集资金，每月背负巨额按揭贷款，要么违约。

2、市场成交量会迅速下滑，中介要关门一批，市场观望两个月后成交价很快会下跌，资金不够的投资客要想套现，只能降价通过私下签订买卖协议，等拿到产权证再过户，但是政策又规定没有房产证的不能办委托公证，这就麻烦，很多买家不可能冒这个风险付了钱还不去公证，所以投资客基本上没法套现了。

3、购买二手房的，最多只需要被套2年，而购买新房的投资客，起码要锁死三四年，因为从交房到拿到房产证差不多要一两年。短期投资买新房是最大的坑，拖的时间越长，月供周期长，光是银行利息就吓人，给银行打工了。

最关键的是，一旦打响了第一枪，有了典范，预计后续会有其它城市跟进，学习此种打击投资炒作方法，进一步加码限购调控，落实中央所说的“房子是住的不是炒的”精神。

总之，房价如果暴跌了，甚至是腰斩了，受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者，这些人需要被教训，才知道房价暴跌带来的痛。

文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

21财闻汇综合自：财经韬略（tttmoney8） 、中国新闻网、牛爷财经（youthinking）、樱桃小房子（cherryhouse2017）等

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