楼市暴涨：下一个轮到海南？

海南楼市有一个不知疲倦的推销员：北方的雾霾。

每到秋冬季节，华北、西北、东北地区的雾霾就会泛滥，这时候海南的蓝天白云就会被将近一半的中国人想起。要不要去海南买一套房子？这个念头我相信很多人都有过。

由于在上世纪九十年代，海南遭遇过非常惨烈的房地产泡沫破裂，所以直到今天，大家仍然心有余悸。今天（2月16日）适逢国家发改委公布了“北部湾城市规划”，海南的北部、西北区域被划入其中。借这个由头，让我们来探讨一下海南的楼市问题。

几年前我专门写过海南楼市，当时的数据让我对海南楼市倾向悲观。但最新的数据似乎有所改观，尤其是近年来，海南的人口开始由负增长转为正增长。

一、人口

仍然是以小学生人数为观察视角，因为小学是义务教育，当今中国各地基本上实现了100%的入学率。此外，小学生人数是普查数据，不是抽样数据。这个数据不是政绩考核指标，没有被污染，基本上不会被刻意放大或者缩小。

海南过去5年小学生人数变化

注：三亚为2010年和2015年的数据。单位：万人。

由于计划生育的影响，2010年到2015年，全国小学生人数下降了2.5%，全国总人口在缓慢增长。对比一下海南全省、海口和三亚的数据，我们可以发现：

1、海南全省人口在增长，而且从小学生招生人数增速来看，增长速度不算慢；

2、海口的人口增速高于全省，其中招生人数体现出来的增长势头堪称强劲；

3、三亚的人口增长弱于全省，更显著弱于海口。

二、资金增长

“金融机构本外币各项存款余额”，可以简称为“资金总量”，是考察城市综合竞争能力和发展潜力的重要指标，它跟房地产行业的关联度也非常高。其重要性远远超过GDP，主要原因是因为GDP不准。

海南过去5年资金总量变化（单位：亿元）

可以看出，过去5年海南资金增速不错，超过了全国平均水平（大约90%左右），其中三亚增速非常抢眼。但需要指出的是，2011年三亚的资金总量594亿元，比2010年出现了显著的下滑。

由于三亚经济资金总量太小，所以受到经济周期影响比较大，波动性很强。虽然增长势头不错，但其实占全省总量非常小，只有16%。而海口汇聚的资金，则占了全省的55%。

海南的资金分布数据再次告诉我们：钱是跟着权力走的。一般来说，一个省的第二大城市会跟省会城市差距非常大（只有广东、江苏、山东等少数省份例外）。

三、财政增长

第三个考察的指标，是地方政府一般预算内收入，没有包括中央或者省里的返还或者转移支付，也没有包括土地收入。这个指标更能反映地方政府可持续的财力，这将对所在城市的基础设施好坏产生影响。

过去5年“地方预算内财政收入”增长（单位：亿元）

2011年到2016年，全国财政收入增长了60%左右。海南、海口、三亚的增速都超过全国平均水平，但海口增速最快，再次证明省会城市占尽天时地利人和。三亚的增速竟然低于全省平均水平，让人有点费解，应该还是跟楼市有关。

四、房地产依赖度

房地产投资占当年GDP的百分比，可以看做是一个城市对房地产的依赖度。在这方面，海南很有可能是全国最高的，而三亚又最极端。

2015年和2016年，三亚经济的房地产依赖度分别为107%和86%；

海口2016年的依赖度为44%。

深圳可能是全国大中城市里，对房地产依赖度最低的城市，2015年的依赖度为7.6%。

广州的依赖度比较正常，2016年为13%。

通过跟广州和深圳的对比，我们可以看出，海南经济对房地产的高度依赖，其中三亚到了非常极端的程度。

五、去化周期

所谓“去化周期”，就是目前库存商品房可以在多长时间里卖完。去化周期越短，说明房子越紧俏、越容易上涨。比如近日传闻房价大跌的合肥，其去化周期不到3个月，是热点城市里最短的。

海口刚刚公布的2016年统计公报说：全年房地产销售面积432.65万平方米、销售额391.28亿元，比上年分别增长15.9%和31.9%；商品住房去库存周期降至15个月，低于全国和全省平均水平。

海南全省的数据是： 2016年底海南省商品房库存约2560万平方米，比去年减少930万平方米，去化期从去年底的45个月降到23个月。

15个月（海口）和23个月（海南全省）的“去化周期”，应该说是比较长的了，显示商品房库存量不算少。而且随着全国楼市降温，月销量降低，海南楼市去化周期会显著拉长。三亚的最新数据没有查到，根据去年三季度的数据推算，或许略低于海口。

六、结论

1、海南楼市非常特殊，主要靠外地需求推动，跟本地经济关系不大。海南全省的经济总量，都没有海淀区或者朝阳区多；全省汇聚的资金总量，也不到北京的14分之一，不到深圳的6分之一。

2、从小学生人数看，海南人口最近几年由下降转入增长，但增长中心在海口，不在三亚。海南的资金中心也在海口，相比之下三亚几乎无足轻重。

3、北方空气污染是海南楼市增长的主要推动力，东北、华北移民会继续不断增加。如果将来修建跨海大桥，来自珠三角（含港澳）的购房者也会增加。

4、海南楼市能否持续增长，主要看两大因素：

第一，房地产税会不会一刀切式的推出，如果部分地区可以减免，则海南楼市可以谨慎看好。否则，如果必须开征房地产税，海南多数房屋只有季节性使用价值，加上供应量巨大，很难转嫁房地产税；

 

第二，当地政府能否保证海南旅游的良好声誉至关重要，现在的情况有点令人担忧。

5、海南楼市，只能说谨慎看好。从投资效率上看，买20来个热点城市的房子，用获得的回报到海南旅游，反而是更有保障、更有效率的办法。除非你真的要在海南生活。

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