来源：深圳学区房全攻略、深圳中原研究中心
原标题：一二手房价格倒挂，部分片区最大跌幅18.9%
近日，一份某地产公司的业主报价下调数据在网络广为流传，福田园岭片区的业主报价下调幅度达18.9%，创下历史之最！
同时，百花、南山中心等多个名校聚集、传统热门区域业主的报价也有5%左右的下调空间。这是否意味着业主对楼市信心的持续走弱，片区房价开始松动呢？
深圳各区业主报价跌幅榜
上周，深圳一手住宅网签700套，日均成交套数恰好降至百套；二手房备案1454套，略微上扬。但一二手房价出现倒挂，市场陷入胶着状态。
市规土委统计数据显示，上周（6.19-6.25），深圳共计网签700套一手住宅，环比下降15.6%，日均成交套数恰好降至100套。一手住宅的成交均价继续维持高位盘整的趋势，环比下跌1.4%至53828元/平。
分区域来看，盐田持续零成交，其余五区成交套数全部缩水，其中罗湖降幅最大，为22.7%，全区上周仅成交17套。
近9个月，新房市场“扛把子”宝安和龙岗，上周成交量的环比降幅均在10%~20%区间内。宝安以329套的成交量位居全市首位，但环比下降19.4%。热点成交项目为华侨城四海云亭、阳基御龙山与华盛观荟名庭、壹成中心。
龙岗以274套的成交量紧随其后，环比下降12.7%。由于近期龙岗的成交量以坪山项目为主，如翡翠东湾花园、心海城，导致龙岗的周成交均价并不高，上周龙岗一手住宅的成交均价环比下跌8.8%，至34602元/平。
福田在安托山片区的万科瑧山府（即安托山花园）项目陆续网签下，近两周成交量维持在20余套的水平，上周全区成交均价因个别高价楼盘成交涨至10万元/平以上。
新房预售方面，坪山两个项目获批。深圳中原研究中心监测数据显示，龙光玖云著798套办公产品取得预售，奥园·翡翠东湾183套住宅产品将入市。值得注意的是，南山华侨城片区的天鹅湖花园二期474套纯住宅产品于6月26日开盘。
了解到，天鹅湖花园二期备案价低至8.42万/平，最高为151904元/平，备案均价约为11万/平。天鹅湖花园二期此次推售D、E两栋，含部分小户型产品，面积区间为131-295平。此次二期备案价远低于去年6月入市的一期产品，一期备案价格区间为117547-163744元/平。
天鹅湖花园一期开盘当天315套房源入市，去化151套，成交金额逾百亿，几乎相当于小型房企的年销售额。
△7月拟入市楼盘
上周，深圳二手住宅成交量维持平稳，共计备案1454套，环比略微上扬0.3%；成交均价52989元/平，环比微涨1.5%。
美联统计数据显示，南山、盐田和龙岗三区成交量环比增加，其中南山成交套数涨幅领先全市，为7.7%；罗湖、福田和宝安三区成交量环比下降，其中宝安成交套数的环比降幅最高，为3.9%。
龙岗仍以372套的成交量稳居全市首位，环比增加0.5%；宝安、福田、南山及罗湖四区的成交量位于200-300套之间；盐田上周成交31套，环比增加3.3%。
据深圳中原研究中心监测，上周仅有宝安二手业主报价上调，其他区域报价均有不同程度下调，并且下调幅度均有扩大。
具体来看，宝安报价上调幅度甚微，仅有0.1%，而报价下调区域里龙岗下调幅度最大，达到2.3%，其他区域下调幅度均超过个百分点。
从报价变动的区间来看，上周-1%-1%报价调整区间的占比集中上升1.68%，达到9.98%，价格的微幅调整特征比较明显。
福田某经纪人说道，近来由于一二手价格倒挂，“行情一般，也是没办法。”而熟悉坂田片区的经纪人小杨也有同感，据他透露，看房客户比前两个月少了，“刚需户型价格依然坚挺，但大户型让价也没人看。”
今天，编辑实地走访一番，看看这些片区的代表楼盘最近走势如何
1、园岭新村
小区简介：园林新村位于红荔路1048号，是深圳最早最大公务员福利房社区，共112栋，多为7层左右的住宅。带园岭小学、园岭外国语小学、园岭实验小学学位。虽然房龄较老，但因学位较好，一直以来成交都比较活跃。
在售房源：23套
5月成交：12套
6月挂牌均价：72064元/平米，环比5月下跌0.5%
6月成交均价：71055元/平米，环比5月上涨0.5%。
未来房价趋势：小幅上涨
2、园东花园
小区简介：园东花园以高层为主，设有地下汽车库、自行车库。配套设施也很完善，包括银行、超市、幼儿园等等。同时也是园东小学、红岭中学的学区房。
在售房源：16套
5月成交：1套
6月挂牌均价：71821元/平米，环比5月上涨1.9%
6月成交均价：70053元/平米，环比5月上涨0.1%。
未来房价趋势：基本稳定
1、百花公寓一期
小区简介：百花公寓一期为封闭小区，由城建物业开发，华业物业管理。小区1、2栋主力户型为88平米的两房、107平米的三房，及113平米的大三房，所有户型均带两个卫生间和一个阳台。带荔园小学和深圳实验中学学位。
在售房源：26套
5月成交：8套
6月挂牌均价：102670元/平米，环比5月上涨3.8%
6月成交均价：97332元/平米，环比5月上涨1%。
未来房价趋势：持续上涨
2、国城花园
小区简介：国城花园位于百花一路与上步路交叉口西南角，竣工于1998年。小区由两栋高层组成，其中1栋多数为103平米的三房和128平米的四房，适合住家。2栋有44平米的单身公寓、88平米的两房几98平米的三房。带双实验学位。
在售房源：13套
5月成交：7套
6月挂牌均价：117943元/平米，环比5月下跌0.24%
6月成交均价：117127元/平米，环比5月下跌0.16%。
未来房价趋势：基本稳定
1、滨海之窗
小区简介：滨海之窗位于滨海大道与后海大道交汇处，小区园林较大，几栋高层噪音污染比较大，南部小高层安静住家，带南二外本部学位。受关注度非常高。
在售房源：17套
5月成交：7套
6月挂牌均价：99686元/平米，环比5月上涨0.9%。
6月成交均价：98224元/平米，环比5月上涨0.1%。
未来房价趋势：基本稳定
2、观海台
小区简介：观海台位于南山中心区商业旺地，紧邻海岸城商圈，带南二外本部学位，户型方正实用，比另外两个带南二外学位的小区安静。受关注度非常高，成交比较活跃。
在售房源：26套
5月成交：2套
6月挂牌均价：111274元/平米，环比5月上涨0.1%。
6月成交均价：99021元/平米，环比5月下降2%。
未来房价趋势：基本稳定。
3、海印长城
小区简介：海印长城小区位于南山中心区，分二期开发，一期始建于2002年，共8幢；二期建于2003年，共有7幢。小区主要由74到82平米的两房，87到134平米的三房，157平米的四房，176平米的五房，以及235、298平米的复式组成。带南二外学府小学学位，属于新晋名校带动小区。
在售房源：30套
5月成交：1套
6月挂牌均价：81235/平米，环比5月上涨4.8%。
6月成交均价：78518元/平米，环比5月上涨1.57%。
未来房价趋势：持续上涨。
备注：以上数据综合了链家、Q房、中原地产、手拉手等数据。
总体来讲，目前深圳几个比较典型的学区房片区价格基本保持稳中有升，园岭、百花片区都有小幅度上涨，南山中心片区价格出现了一些波动。
根据编辑的实地走访调查，其实业主报价及调价幅度纯属个人行为，大部分人都抱有“先报高点，再慢慢谈价”的心态，对实际房价、或业主对楼市的心态参考价值有限。
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