今天这个改造案例，再一次刷新了日常对
旧房改造
和
民宿运营
的想象力。
它位于
广州一栋七层无电梯老楼的顶楼
，并且是个100多平的老破大。委托人在全民加杠杆和勇夺学区房的时代热潮中没有落下，加上顶复及老破大房型的未来花式增值潜力，所以到处淘笋入手了这套老破大顶楼学区房！
抢好学区房孩子未来上学有着落了，也幸福地背上每月贷款不像从前那样慌张怕跑输M2了，却发现笋盘的代价就是——笋价的房子问题太多了！
又大又旧又顶楼还没有电梯，并且是七楼，因为这些硬伤这个房子已经空置很久无人居住和维护，本来就特别基础的历史装修愈加残破。设施陈旧积满尘垢，都是摆设不能使用，居住功能基本丧失，一直处于被世界遗忘的状态。并且孩子入学尚早，每月的贷款可是一分不能少已开始按时归还，这可如何是好？
很多时候都是房子越破旧改造出来的反差越大。
委托人也是自己关注和学习过这方面的人，所以这样的屋况基本上已到了他自己不改造都无法再去居住或者出租的极限点了。实在是受不了啦~
委托人是个开放热情爱学习的人，在多方寻访了解到季老湿团队后，选择专业的事交给专业的人，
整个过程都选择相信和放手没有干预
。加之房子有个顶楼的开放区域，可以观景和养花种菜，具备了更多的改造可能性，于是一波漂亮操作开启了~
改造团队不负重托，绞尽脑汁，硬是把一套老破大改造成了完全独立的两套房子——一套一室一厅和一套小三居。
其中的三居，设计师也是保持一贯的水平稳定又户户不同的特点，其动线非常妖娆。接下来的
民宿开业准备
和
双产品线运营
在委托人和管理团队的共同努力下按部就班行云流水地一步步发生——
这位委托人用自己的实例演示了一种典型的顶楼老破大学区房投资自用的理想打开方式
；）
地址：广州番禺区北丽园四街
房产证面积：110平米
改造周期：120天
改造前预期和预算：20万元以内
改造投入：见文末
改造前租金：荒废搁置收益为负
小区历史最高租金：4000
改造后租金：见文末
出租率：见文末
项目经理：周玉鹏
案例报告整理人：韩佳岐
现在回来慢慢还原改造增值的整个过程：
/ 旧貌与需求 /
刚去进行实地勘察时，真是心都凉了。不管是这个小区还是这套住房，都是很老旧的，像去参观废弃的古迹，还是考古价值不大的那种：
单元入口陈旧破败，整栋楼都像人迹罕至隔绝于世。
时光在这里停滞，积淀多年的尘垢让人不想去触碰…
即使回溯至多年以前，房子也没有曾经被善待过的迹象——不过不这样，又如何可以让委托人能笋价淘入呢？
这套房子的原始户型是这样，看似方正但是并不好用，浪费的空间会比较多：
首先是设计师给出了一个关键的改造设想：一套变两套！ 但是怎么合理又巧妙地改造出两套房子呢？
好奇宝宝们可以预定这套房住一下，亲自体验探寻（小编想破头都没想出来，实地看过后发现户型改变了很多）。家庭出游以及3至6人的团队住宿，真的可以选择“大隐家”（改造后最多可以有三个独立住宿空间的那套独立居室）感受一下这套房子改造得如何动线妖娆。
稍稍剧透下设计师手稿↑
/ 一起看看改造结果 /
不出所料
改造后的效果
是一如既往地优秀
并且这套房改得很新奇
改造后
这套大房被分隔成了两套小房
较小套的取名“小隐家”
较大套的取名“大隐家”
两套是完全独立的居室
不管你是大隐还是小隐
都可以隐于顶楼~
出了房门
还可以登上楼顶空中花园
观星赏景、瑜伽太极、跳绳游戏…
/ 客厅 /
是的，两套主色调不同
但又有所呼应的独立客厅
/ 餐厅 /
质感生活主要体现在日常小物
在别人不常注意的地方也对自己好一点
/ 厨房 /
开放式厨房做得温馨明亮
用了粉红和明黄色新式厨房用具
只是烧壶开水或者煎个鸡蛋都会很开心吧
配合地板的暖黄和温暖的灯光
一应俱全的生活设施
怪不得民宿刚一上线
就被一个懂生活单身小伙伴整月订掉了
没错，厨房也是双份的，因为是两套独立的房子，需要保证每套入住的客人都可以有独立空间。
/ 卧室 /
卧室不但明亮宽大舒适
储物空间也是足够多
又有提气的明黄色点题
大隐家最多可住6人
小隐家最多两人
卧室足够多
可以看出
细节的地方房子的主人都有一定的要求
当做自住的房子来做的改造
/ 卫生间 /
小东西也都是采用有质感的材质
看过改造前旧图的
应该认出了这是哪个位置改成的：）
/ 阳台 /
曾经长满荒草的阳台，用时尚简洁的几何图案进行了地面处理，顿时整洁年轻了很多很多——好像时光跨越百年，直接从废弃的旧房变成现代都市中心的活力居所！
看到改造后的房子完全变了样，所有人心里总算松了口气。
虽然房子改造前具有各种硬伤，但是离地铁较近，交通便利，所以精美改造后预定的人还是很多。再去除对高楼层不能接受的部分客人，最后实际入住仍能达到80%以上（淡旺季平均之后），并且同时有一个小套和一个大套，客人的选择余地也很大。可以小两口入住，也可以大家庭好几代集体出行又分别居住，各有私密空间同时方便互相照顾。
前后经过三个多月的改造，民宿狂魔9527老师也直接参与了改造后民宿开业准备和线上运营管理，刚上线其中那套小的就直接被订了个整月。大套的那个小三居在开业的前两个月竟然也达到了85%的入住率，对于步梯的7楼顶楼来讲，这是超乎委托人和改造团队预期的，虽然团队之前也打造过不少顶楼六楼的爆款产品。
委托人自己进行线下的维护，对入住的客户真诚热情，也是入住率保持不错的一个重要原因。每次都会主动说明房子在七楼，提醒有老人和孩子的家庭，但是据委托人的反馈，这样提醒后，还是有不少家庭会选择这里，并且说自己家的老人还很健康，并不在意楼层。让人不由心生好奇，怎么会这样？真是什么房东吸引什么客人。看来这位委托人在不声不响之间不光学会了怎么淘笋买房，也学会了民宿运营。
改造后的实际运营数据：淡季6000-7000/月；旺季11000-12000/月甚至更多
↑
这是曾经淡季的实际线上预定情况
最近是接连的跨年和春节假期
入住率比淡季时提升了：
小 隐 家
↓
大隐家
↓
改造周期：120天
改造前预期和预算：20万元以内
改造投入：25万元
（因为改造出两套房及双方尽善尽美的追求，超支了五万）
改造前租金：
荒废搁置收益为负
小区历史最高租金：4000
改造后租金：淡季6000-7000/月；旺季11000-12000/月
甚至更多
出租率：
80%以上（小套的满租率高于大套）
/委托人的反馈怎样？/
因为
委托人的信任、放手和改造团队的全力以赴
，整个改造过程虽然细碎间断（中间经历了春节），但总体进展顺利。之后他对团队
赞赏有加
，还为此根据自己的切身客户体验提了不少优化改造流程的建议，简直可以成为团队后续的产品经理和项目经理了——在丑房改造的过程中，不但收获了客户的赞誉，还收获了更多的合伙人，真是充满正能量的生意。
经此改造后，未来孩子上学、自住、老人养老，这些功能都具备了。使用学区学位的同时还可以有相当不错的现金流进账，一套大的一套小的怎么方便怎么调配，需要的现金流多就两套都运营民宿，需要自住一套也可以，老人也接来一起住可以大套的老少三代自用把小套的出租。
总之多种效果和组合都能满足。另外委托人还将这两套房子当做实践学习设计施工和了解社会热点动向的样板，以一种轻松的心态从容不迫地自己运营着民宿，虽然每次和委托人接触都只感觉到他的低调与谦和热情，但还是隐隐地感觉，学区、房产、现金流都在手，这不就是一个稳稳的人生赢家么？
－End－
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