专栏名称: 西虹桥青浦生活

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不是所有洋房都31300元/㎡起，「恒文璞悦江南」墅级洋房+真叠墅，年末王炸！

西虹桥青浦生活 · 公众号 · · 2024-12-27 15:00

正文

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根据一房一万数据中心统计， 在上海房子的平均持有时长约为10年。

对于一套70年产权的房子来说，仅不足1/7的时间留在一位业主手上。不少人选择居住七八年后就进行置换，为什么？

对大多数 在上海奋斗十年人，也到了人生最关键的时期；

伴随着 结婚生子，家庭核心人口增加；

房贷压力下，由老人来照顾小孩，是最经济的选择。

这样的家庭人口通常在5人及以上，形成了三代同堂的家庭结构，包括两对成年夫妻。

在这种情况下，两房的居住空间显然是不够的， 因此对家庭空间的升级需求变得尤为迫切，三房和四房的需求持续增长。

盘点了全上海在售新房，既能实现350万改善三房，又能满足约500万改善四房的，产品、配套、规划兑现度等方面，多少有些短板。

在各个方面都得高分的「六边形」产品，又能用有限预算撬动的，让改善一步到位，仅有 恒文璞悦江南。

它作为上海「洋房+叠墅+联排」的稀缺组合，站 位老牌别墅区、容积率低至1.25+双面邻水、户型综合使用率高等各种指标..... .光看这些表象的数据，产品素质就可见一斑。

大淀湖畔别墅区

1.25低容积率，双面环水

“臻叠墅，一生一宅一璞院”

「恒文璞悦江南」

首推约88-100㎡精装洋房

约123-145㎡4层叠墅

&约182-202㎡联排

其中，洋房均价约3.6万/㎡

叠加均价约4.6万/㎡

联排均价约5.2万/㎡

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“起步洋房地块”

为什么这么稀缺

上海2023年至今，上海土地市场合计推出115副宅地，仅有8副容积率1.2及以下地块， 占比约7%。

恒文璞悦江南容积率仅约1.25，妥妥的低密别墅区！

对比周边同容积率的产品，限售价已经高达4.4万/㎡，项目的均价才4.2万/㎡性价比杠杠的！而且小区别墅类产品占比高达40%，这意味着洋房的定价相较于周边产品更具竞争力。

这是因为别墅的高占比使得洋房的定价可以更加灵活，从而为买家提供更优惠的价格， 洋房的起价只有31300元/㎡ 。这一价格不仅远低于板块新房均价，更是在高端改善型住宅市场中提供了一个难以复制的选择。

在价格优惠的同时，并没有在品质上做妥协。洋房产品依然配备高标准装修，包括一二层都是石材立面，这不仅提升了住宅的美观度，也增加了其耐用性和价值。

朱家角板块由于限高政策，保持了整齐的天际线，且近5年来（除了2022年以外）新房成交量几乎一直远超供应量，显示出该板块的需求依然旺盛。

低密、纯粹，持续吸引着高净值人士涌入。

「起步洋房地块」加上朱家角板块的核心位置，才能让你在室内的任何一面窗，望出去都是蓝天白云，而不是遮挡你的高楼。

这种居住舒适还体现在低楼层、密度低、绿化率高，而给人营造出与园林，与社区大境更多的互动机会。

项目内部设计了尽可能多的公共空间来打造园林，利用双面环水的特点，设计了“一巷两湾·五庭九弄”的景观布局。

以“和风巷，月牙湾，杏花疏影溪云染；五庭汀桥烟雨，九弄道尽蝶澜，傍花随柳梦夕岸”的意境，提供了丰富的视觉层次感与体验感。

想象一下，从阳台往下看，视野效果是缤纷的园林花园，而不只是“小盆景”，就会让你有下去走走的冲动，与家人一起漫步的欲望，这大概就是「起步洋房地块」能发挥的最大价值之一。

摒弃中叠的“真叠墅”

越级洋房户户边套

低密，是大胆造梦好素材。 不仅在地块本身属性上天赋异禀，更是在产品力上抓住客户的痛点，谁就能赢得市场创新产品赛道的成功。

传统多层住宅为了追求更高的货值，不断增加建筑层数，甚至达到六层，这不仅牺牲了住宅的质感，也失去了别墅应有的尊贵感。

中叠上没有“天”，下没有“地”，墅感、尊贵感全无。

每多做一套中叠，就可以多卖个几百万，是追求利润，做高货值？

不是所有开发商为追求高端，敢砍掉一层的，来做“真别墅”。

一生一宅一小院生活，才是能长周期的秘钥。

恒文璞悦江南建面约123-135㎡的4F叠墅，以全新形式打破层层桎梏，从客户需求层面出发，找到了自己的方法论，将痛点一一化解， 实现叠墅产品力的全面提升。

市场上的多层住宅虽然配备了电梯，但通常是公共的，这在一定程度上影响了住户的隐私和独立性。为了解决这一问题，该项目 为每户设计了专属的双开门，实现了类一梯一户的独立入户体验。

在电梯使用上，实现了四户共用一个电梯，大大减少了等待电梯的时间，同时保证了上下层住户的独立归家动线，保护了住户的隐私。

此外，该项目的叠墅的第一层住宅都设有 主卧套房，更适合老年人居住 ，避免了爬楼的不便，同时也减少了两代人生活上的干扰。每处细节都考虑到了老年人的日常生活需求。

洋房产品则提供了超越高层住宅的居住体验， 无论是在空间尺度、通透性还是空间布局上，都以硬参数领先于同类产品。

很多升级都是个营销概念，实际有没有都可以打个问号。但是这次升级，从各种使用硬参数上就是领先。

越级体验①：全洋房双套房

恒文璞悦江南建面约88-99㎡的洋房都做到了双套房，就这一招领先了所有同等面积产品。它这么做的原因是洞察了高端住宅都是双套房的生活本质。

过去的产品做不出多1卫，是因为2房变3房已经压缩了所有空间，但它可以，因为它是洋房得房率高，相同的设计放在高层至少要多10㎡的公摊面积。

看起来是花2㎡多做1卫，其实是替你多照顾了一代人的体面感。台盆外置使用率最大化，而且选用了高仪或同等品牌的洗脸盆和龙头，以及金莎丽或同等品牌的淋浴房，确保了高端的生活品质。

越级体验②：飘窗+转角阳台，卷起采光革命

飘窗和转角阳台的设计，不仅增加了室内的采光面积，更是一场采光革命。飘窗的设计让居住者在享受阳光的同时，也能拥有一个安静的阅读角落或是品茶的空间。

而转角阳台则提供了270度的开阔视野，无论是城市的繁华还是自然的宁静，都能尽收眼底。这样的设计，不仅提升了居住的舒适度，也为居住者带来了更加丰富的生活体验。

越级体验③：多种公区生活场景，得到空前解放

不仅仅局限于私人空间的打造，更注重公共区域的多功能性。

通过巧妙的空间布局和设计，创造出多种公区生活场景，满足家庭成员不同的生活需求。无论是家庭聚会、朋友来访，还是孩子的玩耍，都能在这里找到合适的空间。

无惧冬夏，为了保持公共区域恒温舒适，特意选用东芝或同等品牌的中央空调和威能或同等品牌的地暖锅炉，为居住者提供了一个温暖舒适的家。

在厨房的配置上，选用了欧派品牌的橱柜和Bomi品牌的洗涤盆，以及老板品牌的灶具和吸油烟机，确保了厨房的实用性和高端感。

从双套房的设计，到飘窗和转角阳台的采光革命，再到多功能公区……每一个细节都体现了对居住者需求的深刻理解和对生活品质的不懈追求。

下一次换房

手里的筹码多到数不清

除了项目本身很能打，要想跨越时间周期产品功能升级+生活方式升级+优质地段，缺一不可。

朱家角板块位处沪苏浙省界的黄金分割点，背靠淀山湖，面向全上海。

入驻朱家角核心区，享受与上海各大新城无异的优质配套，但又拥有更大的生活空间。 区别于城区拥挤的人群和密集的车流，恬静、温和的角美让生活幸福感直线上升。

朱家角板块以其 高达70%的绿化水域覆盖率、21公里的水系公园和15万平方米的湿地公园， 为居民提供了一个浸润在自然中的居住环境。（数据来源：2022年8月“西虹桥青浦生活”公众号）这里还有朱家角古镇、淀山湖等多个自然和文化景点，提供了丰富的休闲选择。

虽然崇明也是以生态著称的“上海后花园”，但实际上，由于地理位置的局限性它更像一个“孤岛”。相较而言，不管是地理位置还是轨道交通，朱家角都更胜一筹。南有沪渝高速、沪青平公路，北连崧泽高架，轨交上17号线早已通车，在建示范区线也在朱家角设站。

朱家角作为长三角一体化示范区的先行启动区，其产业发展和人口集聚效应显著。特别是华为等世界500强企业的入驻，不仅提升了区域的产业水平，也预示着未来房产的增值潜力。

这样的一个世界级企业会将70%的产业链搬迁至青浦新城西，势必成为华为全球领先的研发中心，总占地约2400亩，总建筑面积达206万平方米，总投资超百亿。

预计练秋湖研发中心未来将吸引3.5万名科技研发人才入驻。为此，研发中心即使配备了单身公寓等配套设施，但是还是难以满足人才的居住需求。

由于华为从浦东金桥搬至青浦练秋湖研发中心的影响，带动了附近金泽、朱家角板块的租金水涨船高。

9月份青浦区的租金出现了同环比双增的情况。特别是金泽、朱家角板块，9月平均租金相比7月分别上涨了140%和40%。

区域内的租赁市场非常旺盛，尤其是品相好的精装3房，租金达到了约5000-8000元/月。

高出价客群的涌入，将进一步放大朱家角改善的供需矛盾，让改善产品成为市场热捧的稀缺品。

商业上，除了的朱家角古镇，还有青浦万达茂、东渡蛙城、吾悦广场等大型商业综合体，构成了超百万方的商圈，为居民提供了丰富的购物和休闲选择。

教育资源丰富，包括公办的朱家角中学以及民办学校如上海青浦兰生复旦学校、上海平和双语学校、复旦五浦汇实验学校等。复旦五浦汇实验学校位于青浦区盘龙浦路500号，是一所九年一贯制的民办学校。

医疗资源方面，朱家角板块拥有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），这是青浦区首家三级妇产科专科医院。此外，还有长三角（上海）智慧互联网医院、复旦大学附属中山医院(青浦分院)等医疗机构。

无论是创新户型设计、真四层叠墅、高得房率洋房，还是全新园林，都成为改善置业乃至终极置业的选择，也形成了高端居住圈层，无惧风雨，稳定穿越周期。能看得出项目是花了大心思和大成本的，产品端口和实景兑现都可言颇多，感兴趣的可以前去一睹项目实景风采。

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