酒店业态如何让不良资产价值回归，放大回报？| 年终策划①

Q1

为什么说当前是从“租赁”转“自持”的机会窗口？

近年来，商业地产投资和新开工面积连续下降。尽管销售面积有小幅增长，但整体市场仍面临下行压力。土地市场方面，商办用地推出和成交面积处于近年来的低位，增量规模持续缩量，成为商办市场的长期特征。当前的经济形势提供了购买物业的机会， 许多优质地段的物业价格变得相对便宜，所以可以碰到一些好的物业项目，也可以从不良资产中筛选好的项目。

当前经济下行的背景下，不良资产总量持续增加，这使得在供求关系的影响下，资产价格呈现出较为有利的机会敞口。通过改善资产业态和形象、提升配套设施以及优化经营现金流和利润等财务指标，可以有效修复不良资产的价值。因此， 投资机会不仅限于资产价值修复所带来的收益，还包括通过优化运营获得的额外收入。 简而言之，这样的策略允许我们同时赚取资产经营和资产价值修复两方面的收益，实现双重获利。

在当前经济环境下，许多带有酒店的不良资产为投资者提供了以较低成本成为酒店房东的机会。过去市场繁荣时，长期租赁物业租金高昂且谈判空间有限。最近，不少高租金签约的酒店因经营压力与房东协商减租未果，导致物业重新回到房东手中。现在，投资者有机会以较低的价格与房东谈判获取这些物业。尽管双方目前都在观望， 但预计春节后可能会迎来更好的下手时机 ，届时房东可能更愿意接受优惠条件，提供更佳的投资机会。

Q2

利用不良资产进行酒店经营，有何潜在优势？

资产价格不再持续上涨，资产流通速率也在放慢，以往“快进快出”的模式已经不再适用。 投资人比拼的不再是谁能修好一栋楼，而是谁能将一栋楼通过系统运营放大价值。

通过收购带有酒店的不良资产，投资者可以在 较短时间内实现现金流回正。 一旦酒店运营积累一定数据，即可申请经营性物业贷款，用中长期负债置换初期投资，缩短现金流回正周期。与租赁物业相比，购买物业不仅避免了长期租金支出，还能在十年后享受物业增值收益，延长投资回报期。此外， 拥有产权使投资者能够更灵活地运用金融杠杆 ，通过合理融资，可能只需投入相当于装修费用的资金， 便能同时获得物业所有权和处置权，而不显著增加总投资 。这种方式不仅加快了资金周转，还为投资者带来了长期的资产增值潜力。

以往不良资产管理的方法主要有三种：打折、打包、打官司。然而，在当前经济发展阶段， 不良资产管理需要结合产业来进行，才能更好地发挥其价值 。在过去，资产只要进行简单的处置就能获得不错的回报，但现在则需要更加精细化地管理。

疫情导致酒店行业大规模供给出清，同时中高端、高端酒店市场发展迅速，为投资者创造了价值修复的机会。自2008年涉足不良资产管理领域以来，我已在这一行业深耕了十几年。随着经验的积累，我意识到“不良资产+酒店”的优势。 从资产管理角度看，将不良资产改造为酒店可以显著改善资产业态、形象和配套，优化财务指标，提高净现金回报。 不良资产通常具有较大体量，适合与酒店业结合，不仅能充分利用空间，还能与写字楼、餐饮、娱乐、零售等业态相融合，提供综合服务功能，增强物业吸引力和盈利能力，充分利用不良资产的体量优势，提升整体投资回报率。

最初，我们通过租赁形式自创酒店品牌并运营酒店和公寓。然而，随着业务的发展，我们逐渐意识到租赁物业的局限性：产权不在自己手中， 无法享受未来资产增值的好处，也难以利用银行杠杆进行融资。 因此，自2019年起，我们开始战略转型，专注于重资产投资，继续深耕酒店和公寓两个核心板块。

在这一转型过程中，我们不仅收购了多个酒店、商场和办公项目，还发现近年来办公和商场市场面临巨大挑战，空置率高企，运营难度大。相比之下，从资产运营的角度来看， 公寓和酒店表现出更为稳定的现金流 。特别是在不良资产市场中，以较低价格介入优质项目，能够显著提升回报率，成为极具吸引力的投资机会。