来源：真叫卢梭（zhenjiaolujun0426）、地产情报站（dichanqbz）
其实想这些篇文章有一阵子了，理由呢其实很多人都会在后台问对于上海不同区域的价值判断。其实有的时候很多可以说，包括好的和坏的
但是你一对标房价就会显得你的言论很幼稚。比如说你说这个地段一般，但是房价都好几万啦，你说其实住这里不开心，但是这里拿出来的房子都抢光了
确实，在供需不对称的房地产市场里，你聊地段特别容易被人抓把柄，反而是那种强调上海所有地段都很好的言论能够蛊惑人心
其实对我而言，我高度认同上海在全国城市里的龙头地位，以及整个上海区域发展均衡且健康，说实话看过这么多城市，我也只认为上海的城市发展是健康的
但是健康不代表着完美，健康也不代表着均好，今天想和大家聊聊我认为一直被高估的几个片区，当然再一次强调，别盯着房价
那几个被高估的上海版块
1、新江湾
说实话，新江湾的位置条件实在太好，中环附近，天然的湿地资源，一整块规划的片区，这几个条件只要在上海，拿出一个就是一个绝佳的地段版块，而新江湾集合了这三个全部
而正是因为地段绝好，整个规划起点奇高，定位为上海媲美联洋碧云和古北的第三个国际化住区。
从理论上也是可以成立的，南向就会复旦交大这样的大学群，是整个北上海最有活力的片区
而当初的土地出让也非常争气，国内外顶尖的开发商都来了，地块容积率给的很低，未来一副高端大气有内涵的场景好像缓缓向我们打开
但是这个版块后续的发展好像每一步都是错的，地块最端头作为驱动力的地块，给了最受瞩目的铁狮门，美国最大的开发商在上海的第一个项目
没想到的是铁狮门用这块地做了两件事，第一赶紧卖住宅，第二把商办地块分割成无数张产证地块，出让的出让，转让的转让，真正实现了地块金融化
因为边上挨着军工地块，另外不少土地在私下各种程度转让，开发商过去若即若离的和谐关系也不复存在。在比拼奢华（装逼）的道路上一去不复返
但后面的其他的开发商，对待这一块土地好像也不够用心，这里的项目依然没有出现足够惊艳的名字，华润一块地用了好几个名字，仁恒的叠加好像漏水问题一直在
其他的项目，一窝蜂的去做大平层，在2009年这个平层嗜好年代
新江湾这口气就一直没上来，就这样不紧不慢的开发着，土地也出现过流拍，后来在2016年拿出来又成为地王，不过我觉得这没啥骄傲的，所有开发商都应该感谢这个时代
当然，本来新江湾也可以感谢这个时代，毕竟地段位置太好，如果不犯什么大错只要多熬几年，地段价值还是可以显现出来，只要等到小区住满了人，商业换过2次业态
遗憾的是，确实没犯错，只是遇到了更强劲的对手，首先冒出来的是森兰版块，裹挟着自贸区的红利，试图复制一个新的新江湾，不过因为没有天然的人气积淀，取代这样的故事没有发生，新江湾依然有时间
不过还是不争气，下一个替代者没有给很多的机会，大宁片区因为静安闸北合并这一个机会点，就彻底的崛起，没有给新江湾一点点机会，从此北上海的高端社区，只有大宁
此刻的新江湾还不错，据说也有项目会陆续入市，只是当下的我们已经不会再称呼他为国际化社区，只是上海中环边上一个普通的不能普通的版块，那个名字被尘封在一段不太久的历史里
2、花木
说实话，浦东的整体发展都会挺健康的，从陆家嘴开始到世纪公园到张江以及后面的自贸区滴水湖，每一次规划的落点都极其精准而且成型的规模都非常的快。但整个规划，我唯独认为花木这个片区存在被高估的存在
花木紧邻着世纪公园，但是这样的位置却没有足够爆发出足够的能量
本来花木可以为城市贡献一个非常显著的双子星，一个是浦东嘉里城，一个是证大喜马拉雅
这两个商业的规划理念都是极其领先的，而且位于一街之隔，如果都能成功，未来就是高配版的五角场
遗憾的是嘉里城成功了，但是喜马拉雅却没落了，不论如何解释，这样的商场的人气是匮乏的，内部商业多次的调整，依然没有回到当初人们构想的样子
另外，花木围绕在中间的一大块绿地的存在，给花木增添了点神秘，但也断了一个区域整体盘活的气息，这一大块绿地中间有一个浦东干部学院和一个浦东图书馆，我找了个时间去了下，干部学院好像成为了各种杂牌MBA培训的基地，图书馆是周边居民避暑纳凉的圣地。
而边上的星河湾，后面好像也不宣传这两个旅游景点了
龙阳路以北因为有太多的老公房，新区气质一直没有呈现，绿城在那边带了一个好头，可惜后面没人接上，龙阳路以南，太扁，不知不觉就进入北蔡和三林的地盘，三者毫无违和感的融合在一起
当然，花木的失色也是正常的，浦东早有陆家嘴和世纪公园，晚有世博版块和自贸区，甚至张江或者滴水湖都比花木洋气100倍，花木虽然每条路都带着花字，但是片区却在大浦东蒸蒸日上的气氛里慢慢消沉
3、真如
上海一度有4个副中心规划，第一个城市副中心实至名归，落位在徐家汇。1988年的规划确定之后，崛起的趋势就从未停止，徐家汇目前的繁华和全上海任何一个角落比都不枉多让
所以在90年代底，徐家汇的成功模式想要在全上海复制的念头就开始冒出，其中西边就是真如。而这个地位在2000年的时候也得到政策的认可
本来，这应该是最有可能成为第二个徐家汇的区域，理由也很简单，徐家汇往南接壤浙江，而真如往西接壤整个江浙
上海作为一个国际化城市，带动周边本质上就是带动自己
奈何没有想到的是，真如发展遇到了可能自己都想不到的几个坑
首先拆迁难，真如片区的人口复杂程度超乎想象，铜川路、红旗村地块、山华果品市场的拆迁问题旷日持久，整整十五年，到如今才真正进入倒计时阶段，拆迁耗掉了真如大部分的元气，也浪费了城市发展最宝贵的时间
除了拆迁难之外，剩下的仅剩的整块土地并没有得到重视，最大的那块效仿了徐家汇模式出让给港资，只不过徐家汇给了港汇，而真如给了长江
可能长江不够明显，真如给了李嘉诚
长江实业开发的项目是高尚领域，而这个项目给我最大的启发就是，原来酒店式公寓可以做成这样
当然，压垮真如最后一根稻草的同样来自外部，真如还在忙拆迁的时候，大虹桥新区规划强势崛起，这是一个国家级的规划，没有谁可以阻挡
真如面对这样的场景，拆迁也放缓了，确实这个时候再抓紧推进已经没有意义，上海西的门户未来就是大虹桥
真如再回头看看，同样也是铁路，上海西站这个时候真正变成了货运铁路，而现在去真如的官网，看到的字眼是：真如副中心将在2020年强势崛起
每每开车经过这三个区域，我都会感慨万千，这三个片区都是我刚入行时候高举高打的几个片区，我们对他的未来无限的期待和遐想。
但是随着时间的推移，我们看到各种原因的不如意，也看到无可争议的消沉低迷
当然，这也是上海有魅力的地方，这个城市在勇往不前的往前发展，跟得上的崛起成为城市的亮点，一般性的成为城市配套，跟不上的或许就成为了城市的某一个角落。
未来的上海是平的，随着城市的发展各个区域会越来越均衡，但是依然会发现光滑的表面会有各种的坑，这些坑本来可以通过时间来填平，但是奈何别人依然在成长
这样的地段还有很多，类似于赵巷，或者浦江，我觉得都没达到当初预想的模样
发展需要时间，但是同样不会给你太多的时间，大宁取代新江湾、虹桥取代真如、世博取代花木，现实就是这么直接，错过一步就是错过所有
关于昨日大热的头条文章《重磅！两部委联手爆猛料，买房2-3折时代就要来了？》小编有话要说！
政策，从来不应该是标题党的狂欢
就拿今天来说，国土部和住建部联合印发了13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，从政策来说，这是一个非常积极的信号。
从政策来说，本来是好事，我们是要肯定和鼓励。但不明白为啥总是曲解政策的意思。怎么就变成了“2-3折的房子要来了”这种解读……这2-3折是算房价吗？是大家有资格能2-3折买卖呢，还是按照房租，能打2-3折？如果都不是，这里希望粉丝，不要因为几篇文章的标题就开始狂欢，保持理智和客观。
与此同时，包括那些，月薪3000的人有福了，没买房的恭喜了这类文章。如果现实生活中真有人说这些话，我想这人一定会挨揍的。
如果你是刚需，还没买房。那你应该第一时间去看看房子。了解你所在的城市处于一个什么样的市场。而不是刷公号。中介小哥的一个不经意建议，可能比你看100篇公号有用的多。也不要轻易相信别人忽悠你的，2-3折的房子要来了，租房和买房享受权利一样等等。就像不要去相信大街上那些天天嚷嚷清仓大处理，赔本大甩卖也怎么也卖不完商品的店铺一样。
具体买房的时机，是可以等待的。但对市场的调查，应该越早越好。去看房吧，不是为了成为房地产投资高手，而是为了不轻易被人忽悠。
实际上，从15年开始，国务院、住建部、财政部等部门就已经出台相关文件鼓励住房租赁市场的发展了。尤其是 2016 年 6 月国务院出台《意见》后，各地积极跟进，截至目前，接近20多个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市 场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。未来不难预见，会有更多城市出台租赁相关政策。
其实，咱们老百姓也知道，有时候中央的很多政策都非常好，但是真正落实到地方执行起来就很困难。
站长不敢妄议政策，但是可以跟粉丝们分享一个例子。
记得6月份时候参加一次会议，国务院发展研究中心刘世锦主任就提到，要加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，农民宅基地在更大范围流转、抵押、担保等。刘世锦在会上还说，“农村集体建设用地改革推动起来很困难，但不能说困难了，就不去做。”
推动这么长时间了，真正落实，而且执行的特别好的城市，寥寥无几。但依然有值得点赞的。
比较典型的两个案例，
一是北京利用集体土地建设租赁住房。经国土资源部批准，北京是首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。从 2011 年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇 351、昌平区北七家镇等 5 个集体土地，开展租赁住房项目试点，建设租赁住房 1.28 万套，截至目前共完成入住 3056 户，现在各区 2017 年集体土地建设租赁住房项 目地块已基本选定，正在编制项目实施方案。
二是，佛山建专业化租赁平台。佛山 2016 年成立专业化住房租赁指导委员会，搭建起国有专业化住房租赁平台——佛山市建鑫住房租赁有限公司，目前该平台已筹措近500 套房源，计划今年年内推出 3000 套，3 年内共推出 1.5万套。 值得注意的是，8月18日，佛山发了商办改成租赁住房的征求意见稿——更改了用地性质，但是使用年限没有变，而且十年内不得转让。这样做的好处，可谓是一石三鸟，一是杜绝了开发商捞便宜的可能性，二是解决了商业、办公用房过量的问题，第三个，就是推动租赁市场的发展。
前天四点老师谈到同一个小区，商品房和自住房业主混住的话题——住房鄙视链：小区里的阶级和革命，根本原因也是在于资源的错配。目前大部分城市的商住、办公用房过量，而住宅资源又比较稀缺。发展长效机制就是把这种过量的资源合理利用起来，而不是简单粗暴的“平均分配。”
社会就是如此，机会对所有人敞开，只是有的人抓住，有的人放弃，有的人甚至都没有发现。这就是伟大的上海呈现给我们的，不会给每个区域太多时间。
当然也不会给每个人太多时间
唯有奋斗和努力
别无选择
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