截止到5月28日，全国已经有80%的城市，开始执行楼市新政了。

降首付、降贷款利率、取消商贷利率下限。

首付普遍下调到15%，这让不少刚需欢欣鼓舞。

特别是上海在527新政之后，单日成交已经接近千套，足以窥见政策的威力。 （5月28日至31日，网签套数分别为701套、877套、984套和961套。）

毕竟，500万的房子，之前首付150万，如今只要100万。

在上海有个200万首付，就可以买1000万的大三房了。

这在以前，简直不敢想。

政策大礼包，真的很香。

但在分化的楼市，任何政策都是有人欢喜有人愁的。

这一次的政策，对于新入场的买房人利好太大。

反倒让存量的业主， 心凉了一大把。

这几天，网络上， 加大提前还贷的声音此起彼伏。

不少高利率的存贷房贷业主， 都觉得利率很扎心。

利率降的太猛，让人有点头晕。

心痛

没有对比就没有伤害。

这一次全国利率都在下调。

下降的越狠， 高位站岗的存量房贷买房人心就越痛。

517新政之后，全国多数城市的首套房贷利率已降至 3.1%~3.5%之间， 远低于之前的市场平均水平。

对比之下，去年央行下调存量首套住房贷款利率时，北京、深圳、上海、厦门等城市调整至LPR+30/50个基点，在4.8%~5.2%间，其他城市则调整至LPR或LPR-20，在4%~4.3%间。

图片：2023年9月各大城市，执行利率下限

这些城市，存量和新增贷款利率，拥有 80至150个基点的差距。

我们以深圳为例来计算一下。

深圳的存量房贷利率是LPR + 30BP ，最新房贷利率是LPR - 45BP（首套3.5％）。

如果是购买首套房，贷款金额500万元，以30年期限计算， 利息总额相差104万元，月供相差2882元。

利差太巨大，以至于新政后，

深圳已经有多家银行，接收到 调整存量房贷利率的呼声。

图源：网络

上海目前的首套存量利率是LPR+35BP，新买首套房是：LPR - 10 BP（3.85%），

45个基点的差距，也是不小的。

我看到网上最悲催的就是，527新政之前刚刚发放贷款的买房人，哭诉自己成了“新韭菜”。

鉴于如此心痛的事实，不少网友在呼吁 再次调整降低存量房贷利率。

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力度小

其实，517新政并不是没有降低存量贷款压力的政策，只不过力度有点小。

这次公积金的利率下调就是一视同仁的。

新增公积金的利率，全面下调到首套2.85%，

存量公积金贷款，25年的元旦统一下调利率到2.85。

公积金利率从3.1下降到2开头，也是破天荒的一次。

只是，有点可惜的是，公积金100多万的贷款额度，

对于动辄几百万起步的一线楼市，影响实在有限。

就算从全国的局面来看，能享受这种低利率的人，恐怕也并不多。

从官方数据看，截止到 2022 年底，全国14亿人中只有 1.67 亿人缴纳了公积金。

加上在上一轮周期中，公积金贷款放款速度慢，很多房东并不愿意接受公积金贷款的客户。

这使得公积金的实际使用率更低。

比如，我公司就有个同事，这十年换了两次房。

每一次的房东都不愿意接受放款慢的公积金贷款。

Ta 从来没有享受过低利率的公积金贷款。

另外呢，上海楼市这些年，也一直没有执行过， 商业贷款转公积金贷款。

所以，使得公积金的利率下调，影响更加有限。

很多上海人估计都不知道在一线城市之外，

很多城市都是可以把 高利率的商业贷款转成低利率的公积金贷款的。

这一次527新政里面，上海提高家庭公积金的贷款额度到160万。

相当于增加了60万的低利息额度。

但因为，没有商转公的政策，存量客户是无法享受到额度提升的好处的。

这让存量的买房人，更加恼火。

为此，我有同事还专门和银行老师确认了一下。

只能说，公积金的利率调整，对存量客户来说，几乎没有什么好处。

千万不要误判楼市的形势！

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好处

楼市的新老客户利率差距巨大，公积金利率下调又影响太小。

大家自然希望能有新一轮的 存量房贷利率下调。

我看，网友们也给出了不少支持的理由。

第一个理由是，降低 存量利率，可以加快新的买房人的下场意愿。

不得不说，这也确实符合当下市场现状。

如果，可以善待存量房贷，害怕利率大幅波动的买房人就会安心许多。

下场买房的决策会更加迅速了，市场可以加速回暖。

第二个理由是，降低存量利率，可以减少存量房的挂牌竞争。

不可否认，市场上有不少的房东，是上个周期的杠杆率太高，迫于还贷压力，才把房子挂到市场销售的。

如果还贷压力能够减轻一些，真正想要卖房的房东，挂牌竞争会减轻不少。

这可以减少市场挂牌量，让真正想卖房的房东，更快出手。

第三个理由是，降低存量利率，可以加快经济恢复，活跃消费市场。

从去年的存贷房贷下调开始，扩内需促消费就一直是政策主要导向。

每个家庭，少换个千把块钱，肯定是有利于激活消费市场活跃的。

你看看，去年年底以来，旅游市场和新能源市场，有多火爆就明白降房贷的威力了。

另外，我觉得还可以加上一条理由，降低存量房贷利率，可以压缩违规使用JY贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少潜在金融风险隐患。

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可能

既然好处这么多，再一次降低存量房贷有可能吗？

有没有可能，我不好说，但已经有媒体在关注存量买房人的呼声了。

我看中国房地产报，已经公开发文提醒了。