7月4日来自上海的一则消息，上海挂牌了两幅土地，同时规定土地用途为租赁住房，所建物业只能用于出租，不得出售。表面看属于个例，实际或隐藏着楼市的重大变革；地产圈的一位朋友早在五月份就曾对我说，国家会出一个租赁方面的政策，政策会率先在某个城市试点，然后向全国推广，目前仍处于调研中。笔者觉得此政策属于房地产长效机制中的一项内容，可预见，一旦政策落地，会对中国楼市产生重大影响。至于政策的具体内容以及最终能否实施，笔者暂不敢妄下结论，但是未来房地产市场的〝租与售〞模式共同发展必然是大势所趋。
房价上涨的本质是城市价值增长的兑现，它的表现形式可以是高级有竞争力的产业、四通八达的交通、繁华的商业、科教文卫的民生实力的增长。当城市价值增长以后，在兑现的时候，购房者可以享受到房产升值的红利。本轮楼市行情中的某些城市，其价值的兑现用时很短，实际是财富的重新快速分配，有的人资产倍增仅仅是对的时候发生了购房行为。
地产界存在这样的理论，房地产市场有规律可循，房价会呈现出三年为一个周期的特征，回顾过去房价的走势，确实有这样的特点，依据此理论有人认为2017年是很多城市楼市的小年。笔者认为楼市呈现周期性特征是很自然的事情，房价本应有涨有跌；即使没有政府的调控，凭借市场的力量，房价依然会自行调整。至于三年的周期性规律能否用于分析判断未来楼市的行情，本人持谨慎态度，因为中国的楼市属于政策市场，市场受政策因素影响较大，如果你坚信楼市的基本面和政策的方向没有发生根本性改变，三年周期性规律会继续出现。
国外房地产研究者会特别关注城市的两个指标，人口和城市化。与国外发达国家相比中国的城市化率并不高，因此中国房地产市场还有很长的路要走。可以说未来能够保值增值的资产依然是房产，只是增值速度大概率不会出现像这轮的大起行情。“随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。”这是人民日报在阐述调控逻辑时这样描述未来房价。
面对复杂的楼市行情，购房者将如何抉择？有的人会强调自己是刚需，其实只有租房才是真的刚需；〝刚需“实际体现了中国人的思想理念，他们会觉得家的基础是拥有属于自己的房子，租房多年的城市漂泊者，仍旧感觉在〝漂〞，没有归属感。只有购买了属于自己的房子，内心才会踏实。那些拼搏在一线城市的“刚需”人群，调控期间如有购房资格，可以考虑购房。总体来说一线城市长期仍是非常看好，这几乎也是地产圈的共识，很少有争议。
聊聊容易被忽略的强二线城市的周边，强二线城市可以辐射到的周边区域，会随着人和资本的交流互通，房价会出现随强二线房价的变化而变化的行情规律。目前强二线周边人和资本的交流互通相对较弱，但是随着强二线城市的崛起，其周边区域的价值应引起高度关注。
最后通过一些数据，简单分析哪些城市价值还有潜力。下图所示
数据来源：社科院房价大数据
房价中位数相对于均价指标，可更好的反应城市房价的行情，更接近于人们所在城市房价的真实感受，数据是采用4月份的房价中位数。
选取第一组城市：北京、上海、天津、重庆这是四个直辖市城市，北京上海属于特大城市，相对来说天津和重庆更有可比性，天津房价中位数（28394元∕平米）而重庆是（8736元∕平米），重庆城市价值真的比天津差很多？显然不是，从城市价值分析，重庆的房价还有上行空间。解释下判断的原理：任何两个级别和价值接近的城市，它们的房价虽然不会完全相同；但是差距不应该过大，价差过大时，相对价格低的城市未来会进行调整，最终达到缩短两者差距的相对平衡状态。
第二组城市 北京、上海、广州、深圳、南京、天津
分析的目标城市是广州，以广州房价中位数来看，相当于强二线城市的水平，如果有人认为广州作为老牌的一线城市，目前没有掉队，以4月份的房价情况，未来一定有上升空间。有的人会认为广州被挤出了一线队伍，暂且把广州归到与南京和天津一组。广州房价中位数（21930元∕平米），南京房价中位数（26223元∕平米）天津房价中位数（28394元∕平米）.试问广州比南京和天津城市价值更低吗？当然不是，未来广州的房价走势可想而知。
应密切关注中国房屋租赁市场政策的变化，相关公司或将迎来风口。城市房价的大致趋势是一二线短期承压，长期看好，三四线短期看好，长期承压。目前由于城市的分化，如有购房计划，还须具体分析城市的实际情况。
