“租售同权”是降房价还是涨房租？

楼市不能跌，也不能是死水一潭，调控新政之后，房地产暂时陷入僵局，“租售同权”应景而生了。

“租售同权”听起来没错，但实现起来很难。如果仅仅说房子的居住功能，租和售都能实现，然而房价和居住功能早就脱节了，租售比也早就脱节了，其中作祟的，一个是投资属性，一个是公共服务属性。

房子早就不是用来住的，而是财富资产的体现，所以尽管一样能住人，但丈母娘不会承认，六成单身女性也明确“无房不嫁”，“租售同权”过不了婚姻这一关。

房子附带的公共服务中，最重要的就是子女教育权，想同权更是任重而道远。对于大城市优质校的入学资格，排在第一顺位的是“房产+户口”，本地户籍租房的都基本没戏，更别说外地户籍租房的了。

而对于要求较低只求有学可上的外来租房户，一线城市近年来的政策是不断收紧，与“同权”明晃晃逆势而行，但却握着“疏解人口”的尚方宝剑，同权显然是敌不过驱赶。

“租售同权”也过不了教育这一关。

如今老百姓买房子的刚性理由，一个是结婚，一个就是子女入学，解决不了这两条，“同权”就毫无意义，房价也不可能因此下跌。

但是借着这一点政策预期，房租涨一涨还是可以的。尤其在大城市，租房属于卖方市场，出租方占有主导权，见风就涨已成习惯，不服就撵也没人管。所以各种北漂南漂又要叫苦连天了。

中国首份房奴报告称，一线城市房租连年上涨，平均房租收入比达到月收入一半，对于青年来说，不仅买不起房，也快租不起了。对北上广深的租房客来说，新消息仅仅意味着雪上加霜，“租售同权”是妄想，但“租售同价”已经在路上。

而对于整个楼市而言，租售同权所带来的租金提涨利好，打破了多年来租售比持续扩大的僵局，租金如果能够快马加鞭往上赶一赶的话，下一轮房价暴涨就有底气了。房价涨不一定能带动房租涨，但房租涨一定能推动房价涨，因为房价是金融属性的，而房租是刚性的。

现在的调控背景，不允许明刀明枪助推房价，但是为下一轮热潮蓄蓄水，是非常高明的。

对于三四线城市和五六七八线小城镇来说，租售同权相对容易实现，但含金量不大，实际意义也不大，但是地方政府可以借着政策再推出一波“租赁房”，达到消耗库存和提振土地市场的功效，对青黄不接的土地财政来说，可以是一帖救命药。但这药一样是饮鸩止渴，一手房都过剩了，租房更过剩，别最后又剩下一堆烂尾楼。

发达国家的租售同权体验，给国人留下美好印象，但那建立在一个非常平稳的房地产市场基础上，房子回归居住功能，和以租金为衡量的合理投资属性之上，以及教育、医疗等公共服务都非常均衡的社会基础之上……这些前提我们不具备。

租售同权是结果，而不是源头，倒置因果是不可能有结果的。

作者：纸上建筑

2017年7月27日

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