楼市拒绝入冬，真相是这四个字！

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来源：刘晓博 （ID：liuxb929）

央行在收紧货币政策，市场利率在走高，热点城市在限购、限贷、限价、限售。在这种情况下，为什么楼市迟迟未能入冬？

5月12日的“新京报”报道，即便在调控政策全面收紧的4月，开发商仍然在土地市场上积极扫货。报道称：

调控层层加码，楼市逐步降温。但在一级土地市场，品牌房企却开启了攻城略地的扫货模式。同策咨询数据显示，4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等房企拿地金额均在100亿元以上，其中，碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。

近几年略显保守的几家房企，从去年底开始画风突变，加快拿地进度：龙湖将2017年的目标定在1100亿，一改往日的谨慎，强调规模增长，其今年预计用400至500亿资金拿地。一些央企、国企也开始加速介入土地市场，远洋和中海最为明显。

开发商大手笔“扫货”，说明他们心中有底，根本不怕被套。或者说，他们相信至少三年之后（开发周期一般是3到4年），房价一定比现在高。

最近也有读者给我留言，对我此前做出的“楼市即将入冬”的判断表示质疑。这里面有宁波、大连、沈阳、洛阳等地的读者，这些城市楼市启动较晚，目前才进入高潮。

那么问题来了：是什么原因造成了开发商的“有恃无恐”，以及部分三四线城市房价仍然大幅上涨？

概括起来就是四个字：因城施策。或者说，中央把楼市调控的主要权力，交给了各地政府。

对于2014年以来发生的这个重要变化的含义，大家此前认识得不深刻。

中央之所以从2014年两会之后，逐步采取了“因城施策”的调控方针，是因为楼市出现了高度分化。一刀切式的管理模式已经过时。但放权之后，逻辑就发生了新的变化。

我们知道，中国官员的政绩考核模式，是以经济和社会发展指标为核心。社会发展，同样高度依赖经济。各地老百姓，也喜欢强势、能办事、效率高的官员。比如能让城市快速变样，能很快通地铁、高铁，能让房价稳步上涨的官员。

想想看，中国目前除了一线和少数强二线城市，市民的自有住房率有多高，基本上世界第一。这些买了房子的市民，会希望房价下跌吗？

对于地方官员来说，土地财政仍然是最有效的筹集资金的渠道，有了钱才能修地铁、高速、漂亮的广场、学校、医院，才能凸显政绩，让上级和市民都满意。而且，地方政府之间有竞争。你打压楼市，资金就会流向周边城市，让你的竞争对手获得升迁的机会，你干吗？

所以，不到万不得已，地方政府官员不会真的打压楼市，那样会得罪大多数人，也是跟自己的政绩过不去。至于上面控制房价的死命令，则可以通过“限价”或者“影响统计数据”的方式来完成。而且，一旦有机会，就会偷偷放松调控。

比如近期有个强二线城市，就突然放松了对高学历、高职称人士购房的限制。而这个城市2016年一年之内，“住户贷款”（基本上是房贷）的余额，就大幅上升了60%，远远超过深圳和上海的38%—39%。

对于三四线城市，特别是有“去库存”任务的地方，继续维持宽松的政策，甚至明确鼓励购房，就更是毫无顾忌。这是近期三四线城市房价继续上涨的根本原因。

中央一旦把调控权交给了地方，就很难收回，因为未来市场会更加千差万别。中国的人口红利，已经进入“分存量蛋糕”的阶段，城镇化还有白银10年，很多城市人口增长乏力，甚至是不断流失。这样的城市，财政压力越来越大，他们只能不断放松楼市调控，以刺激资金流入。

而新兴的中心城市，比如郑州、武汉，也有强烈的做大做强的冲动，所以也会千方百计刺激人口流入。在这场人口、资金争夺战中，各地政府显然都有愿望维持楼市的稳步向上。

当然，货币政策在中央政府手中掌握着，为了推动经济转型和应对周期变化，未来一两年会收紧货币政策，这对于楼市构成利空。但地方政府显然会继续跟中央博弈，希望自己这里的楼市维持活跃，以带来更多的财政收入。所以，当楼市成交量锐减之后，地方政府一定会“偷偷摸摸”地放松限购。

至于楼市前景，我仍然维持此前的基本判断：

中国楼市需要入冬，冬天的含义主要是指成交量萎缩，以及价格高位横盘、微跌。以人民币计价的房价大跌，是很难看到的。如果出现大跌，也是一根转瞬即逝的“下影线”（比如2008年下半年到2009年初），或者说是捡漏的机会。

未来，继续长期看好有人口显著增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。不靠近中心城市的，人口增长乏力、甚至人口流失的三四线城市，即便目前房价大涨，未来也是个坑。

因城施策带来地方竞争，将加剧未来中国城市之间房价的分化。而眼前，因城施策带来的就是楼市迟迟难以入冬。

延伸阅读

30岁前别轻易买房？地产中介良心揭秘房价上涨的真正原因，颠覆你的买房观！

来源：融360房贷（fangdai123）

大学毕业后从事了房地产中介和开发工作，在这5年里，没少给客户灌输“买房要趁早”的观念，从这点来看，全世界的房地产中介都是一个套路，我之前做过的日本房产项目的宣传主题就是“奥运会效应下东京房价势在必涨，此时不买更待何时？”

还有一个不得不承认的事实是，全世界富豪中，绝对少不了房地产行业的。今年3月胡润研究院发布《2017胡润全球富豪榜》（Hurun Global Rich List 2017）。上榜富豪的财富计算截止日期为2017年1月15日。其中，大中华地区以609位十亿美元富豪人数位列第一，房地产是上榜富豪最多的行业，有120人。

对于如今的年轻人来说，想靠自己的实力跻身高级财富阶层显得吃力的很。实体经济竞争激烈，股市又不给力，钱拿在手里贬值，似乎唯有利用房地产撬动财富杠杆这条路可以走了。在这样的大环境下，社会上任何一点风吹草动都会被中介、开发商拿来做文章，“政策要收紧了，赶紧买房吧”、“人民币加入SDR会贬值，赶紧买房吧”、“雄安要成为下一个深圳特区，赶紧买房吧”。

记得人民币刚加入SDR那会，有个同事告诉我，他在跟客户推销房子的时候，都会给客户灌输人民币加入SDR会越来越贬值的观点，本来客户买房就是想“了解一下”，处于摇摆不定的状态，经这样的忽悠，就决定买房了。而且这种方法他屡试不爽，调控政策还没蔓延到我们项目所在城市的时候，他跟客户说“政策要收紧是大趋势，还是抓紧点时间买房。”客户十有八九都会当场交定金。

这种感觉就好像，房价会永远涨下去、房子能保障下半生，真的是这样吗？说实话，就连我这个成天跟客户推销房子的中介都不赞同这样的观点。我们回头看一下跟房子放一起的几个关键词：“人民币贬值”、“政策要收紧”、“炒股理财不赚钱”，都是在不太好的环境下，作出买房子的选择，这是表层现象，往深层次分析的话，很多人买房子不是因为它是最好的投资，而是觉得在坏的环境下，买房子相对没那么坏,能安心一点。

记得年初曾经接手过一位客户，90后名校硕士，他的买房理由很简单，就是总是听到人民币贬值的声音，自己手里那点积蓄不知道该如何投资，说是投资其实他还是个无房族，看着周围的人买房的买房，换房的换房，原本短期内没有购房打算的他有点坐不住了。“钱拿在手里贬值，总得买点什么吧？”小哥一脸焦虑的样子，但是当我问他购房成本是多少的时候，他只能拿出不到10万块，连首付的一半都不到。像小哥这样明明经济能力不允许买房子，在周围的人的影响下才有了“跟一把”的打算。

这么看来，在政策宽松这些宏观因素背后，真正导致房地产价格上涨的是人们的恐惧、焦虑心理。别忘了人也是动物，而恐惧、焦虑正是动物的精神状态之一。诺贝尔经济学奖得主，美国经济学家罗伯特·希勒(Robert J. Shiller)在其著作《非理性的繁荣》中提到：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”很多购房人都是在看了房价上涨的新闻事件后加入购房大军，有的是嫉妒其他人的“买房战果”，有的则是纯粹的赌徒心理，想通过买房实现一夜暴富。

法国社会心理学家、群体心理学的鼻祖，古斯塔夫·勒庞在他的《乌合之众》一书中提到：“群体基本没有思考力和推断力，完全受情感的支配，对事情的论证，从逻辑上看十分拙劣。群体推理的特点是：是把彼此不同，只做表面上相似的事物搅在一起，并且立刻把具体的事物普遍化。在情感和观念上极易受传染。”这也就不难理解，尽管他们中有人会怀疑房价会涨下去的真实性，但是一个人说房价会涨可能会怀疑下，两个甚至更多的言论都在说“买房要趁早”，就很容易被传染认同这种观念，于是在动物性的驱使下还是会鬼使神差的去买房。

金融危机之后，全球资产市场价格都有恐惧、焦虑的驱动，人们在经济上的不安全感加剧，对贫富差距、阶层分化的不安日益加深。时代的变迁、央妈放水，时刻影响着你的情绪。全世界的房地产上涨，都是有恐惧、焦虑的动物情感在推动的。

在现实生活中，很多80、、90后在买房的时候分化出两种趋势，一种是有父母包办，经济上毫无压力，甚至有些不思进取，挣钱自己花，今天计划去旅个游，明天犒劳自己买个限量款高达，日子过的有滋有味。而另一种则截然相反，在付完首付后开始勒紧裤腰生活，纵然是父母资助了一部分房费，但是也缓解不了房价上涨造成的经济压力，再加上子女教育、父母养老，真真要过上参加聚会都要考虑要不要去的生活了。无论是哪一种我都觉得挺惋惜的，在风华正茂的大好时光，生生被房子绑架了人生方向。与其这样，还不如不买房子，带着心爱的人回到美丽的故乡，过上诗和远方的生活。

另外，为什么说30岁前别轻易买房？要知道，过早买房未必是好事，像上面那位90后硕士，在年初买了房子，那会房价已经出现回调了，当时跟风买房欠了好多债，房价下跌又开始担心贬值的问题，前段时间他联系过我说以后想回老家那边工作了，想把房子卖出去，买房不满两年出售可是要交个税的，一听这个他又沉默了。

闹了半天，他自己的人生规划还没搞清楚就贸然买了房子，还是举全家之力，买了房自己又不住，出租的话房租也抵不了房贷，在政策调控的大环境下，原本仅有的积蓄生生让房子的锁死了。30岁是个分水岭，很多人在此阶段成家立业，工作上换城市、换行业的可能性也比较低，在这个时间点买房，无论是在心智上还是经济上都相对合适些。

买房是人生的大事，有焦虑那是肯定的，只是别忘了在知道真相后，多几分思考、多问自己几个为什么？为什么买房？为什么选择在这个城市？动物本性难改，但买房观念还是能改变些的。

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