专栏名称: 老杨地产逻辑

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史上最严新政后，帝都房价跌多少？学区房扛得住吗

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-04-14 13:21

正文

2016年年底，微博上线了微博问答，编辑邀我开通，至今也有近200个问答了。我想隔段时间，转载个别问答，供大家免费参考。最新的问答，则欢迎大家去新浪微博（实名微博：杨红旭）上围观。

今天分享的一个问题，是3月19日一个北京网友提问的学区房事宜。当时北京刚出新政（3月17日），春节之后北京二手房价反弹，其中学区房领涨，整个北京全疯掉了，学区房遭遇猛抢，最离谱的是一个平房小区的过道，也被标20万单价出售。

问题：杨老师你好！北京这波房价上涨学区房异常火热，翻了一倍还多，按您的短周期理论，您预计一线城市的学区房尤其是北京的学区房能回调多少？回调会持续多长时间见底？未来1-2年大概回调多少？小孩2020年上小学，既想等回调多些，又担心买的太晚上学小孩多有调剂风险。谢谢了！

1、刚好才看到北京大土豆分析北京新政，其中提及他在一个月前投资了一套学区房，他认为接下来这轮降温，学区房下跌不会超过15%。北京大土豆对于北京楼市的板块与小区，相当的熟，这点老杨差远了。但老杨的优势是分析全国与重点城市楼市周期性波动的规律，已持续研究近十年了。

2、从长周期看，北京房价应该没有到顶，但像过去一年多，房价上涨超一倍，这种短周期中的暴涨，未来很多年，可能都看不到了。所有显著背离市场中枢值的增速，都会经历较长时间的校正。市场就像一个人，你让把他累得极其筋疲力尽，睡一晚上，是调整不过来的，有些累极的人，倒头就睡，躺下去，几天不起来。市场即哲学，可惜绝大部分人都会在市场中迷失，盛产多巴胺，激情难抑制，不懂思考，更别提思考哲学命题。

3、从短周期来看，四个一线城市，本轮房价全都暴涨，翻倍，只是涨得早晚有次序，深圳最先涨，广州最晚涨。最后结局都一样：下跌。

4、过去十年的历史，一线城市大涨小跌、长涨短跌，以这样的特征运行，房价底部不断抬高。如下图的北京新房价格指数走势。

比如2012-2013年那轮上涨，北京新房价格指数最低点至最高点，上涨26%，这一指标的数值一般需要乘以2，才会接近我们对房价波动的实际感受，也即多数楼盘价格上涨五成多；2014年，北京新房价格指数，高点至低点，下跌5%，也即多数新房下跌一成左右，部分二手房实际下跌10-15%（部分房东在最低位时出血卖房）。

5、按上述规律，2015-2016年这轮短周期上涨，北京新房价格指数上涨42%，换算成多数楼盘实际涨幅，也即八成多。如果按上轮短周期的涨幅与跌幅的对应比例，也即未来一两年北京新房价格指数可能下跌10%左右，对应的部分二手房，将下跌20-30%。

6、由于学区房的扛跌性强于普通房，按过往规律，可以打个六折左右。也即，未来一两年的北京学区房，价格将下跌14-18%。

7、我的建议：仅从市场短周期运行趋势来看，你应该等至今年底或明年，才合适买学区房。另外，你说会担心买的太晚，上学小孩多，有调剂风险。但买得早，也有风险，比如可能遇到小区对口学校有变化，教育资源改革冲淡原来的好学区。

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