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作者 | 啡小沫
来源 | 啡小沫（ID：feixiaomo6）
转载联系授权（微信ID：feixiaomo1988）
01
最近被读者在后台问到
1个问题，当时回答得比较简单，但是细想想有很多可以聊的，在这里详细写写分享一下我的观点。
问题：小沫，我32岁，在北京工作了10年，打算明年离开北京了，有北京购房资格，买不买房？
说实话，我一下被问懵了。
后来，这位朋友又补充了很多信息。他的老家是二线城市的，这些年家乡的发展越来越好了。父母年纪大了，自己单身没别的牵挂。在北京拼搏10年的滋味体验过了，考虑着想回老家结婚过安稳小日子，也在老家找找发展机会。
存款是有一些的。前些年想买房，工作忙，看着看着就赶上了房价的上一轮快速上涨，一天一个价，心慌没敢出手，一耽搁就到现在了。
手里钱就那么多，现在都说房价要大跌，有论调说会像当年的香港、日本市场，房子无人问津。所以也不敢盲目出手买。
但是如果不买，明年回老家工作，因为北京现行购房政策要求
“
从申请月的上一个月开始往前推算
60个月在本市连续缴纳个人所得税
”。因此如果北京社保断了，3个月内没有补缴上，也就没机会买了。
另外，如果买了北京的房，回老家就得暂时凑合在父母家，或者租房住了。老家城市房子也要2万一平了，是没有多余的钱回老家再买的。
因此好纠结，是该在这个时间点买北京的房？还是安安心心回老家，等待房价下跌买套大的好好结婚？
分享下我的想法参考。
1. 买北京还是买老家？
如果是我选择，我会买北京的房。
未来几年，要说风险，三四五线房产的不确定性，一定远高于一二线城市。
投资客现阶段当然是不出手为妙，但是对于无房刚需，
现在北京是稳中略有降的市场，对买方有利，有充分的看房时间和议价空间。
我们都知道，北京今年出了
917公积金新政
。公积金贷款金额=工作年限x10万。这个政策一下大大提高了买房门槛。
我们2017年9月买房，用的公积金贷款，顶格贷，贷了120万。而在917新政下，按率哥到去年为止在北京工作6年来算，我们顶格贷也只能贷60万。
咨询的小哥哥工作了
10年，能贷到100万。
公积金目前
3.25%的利率，能贷25年。
这么优质的杠杆，能用当然要用。
2. 买远郊大房还是城六区小房？
资金有限，选择城内六区临近地铁、配套齐全的小户型住宅，好租好售那种。
位置好的房子单价虽高，同样价钱能买到面积小很多。但是仅一线城市优质资源这一项稀缺性，就能为价格提供更稳健的支撑。
看房网站或者APP上，城六区中较便宜的丰台区，会有一些200多万的30-60平临近地铁小户型。北京的小户型房，虽然不如上海的多，找找还是有的。可以找位靠谱中介，把需求明确说给中介，可大大节省看房时间。
假如要购买一套220万满五唯一的房，首付充足的话，100万用公积金贷款，剩余房款加七七八八费用，付个130万差不多能下来；
首付想做低一些的话，找接受组合贷的业主。
市场一片繁荣的时候，大多数业主都不愿意接受组合贷。我们2015年第一次购房的时候，别说组合贷，一听说公积金贷款，很多房主都不谈（因为当时公积金比商贷批贷时间长）。
如今市场有一定空间，接受组合贷的业主不少。今年我一位刚刚购房的前同事，用的就是组合贷。
同样预算，我个人喜欢单价高一些面积小一些的电梯房。
这样的小户型位置优的房一定不愁租，是单身白领租房首选。也不会愁卖，是真正想花最少钱落户的年轻人的刚需房型。
自己不在北京想节省时间的话，房子可以交给托管公司。如今无论是想租给白领人群长期居住使用，还是想作为短租类的城市民宿出租，都有托管公司在各自领域深耕。
最重要的，也给小哥哥自己在北京留个念想。谁知道以后不会重回北京呢，我之前文章还写过身边重回北京的建筑师……又或者为孩子未来在北京留个据点。
3. 说说风险
小哥哥担心的房价下跌风险，具体是涨是跌我给不了答案，专家们也都给不了答案。影响房价的因素太多：经济周期、供求关系、政策……大家都是猜测、估计、假设而已。
市场的运作规律，更接近混沌理论的描述，而非牛顿科学的确定性。而这不确定性，也是市场的最大魅力所在。
要是有谁能预测市场，别说楼市，预测任何一个小市场，那他就不会到处预测，而是早就暗搓搓成富翁了。
我们预测不了市场，但是可以控制自己的
家庭资产负债率
。
资产负债率=总负债/总资产
通常这个比率在
50%
以下是比较良性的情况。我们看无论是香港当年的大面积弃房断供，还是最近网上流传的清华男北京房产月供7.5万遭遇裁员引发危机，都是超高的资产负债率惹的祸。
而假如我们真赶上了房价普跌的系统性风险，最终最抗跌的，一定是一线城市核心区优质资产。
放在一个较长的时间段来看，一线城市核心区优质房产，也一定是稀缺资源。
如果短期想观望一下，还有一个方法，就是找个中介公司继续交着北京社保……
02
关于咨询
2018年9月底的时候，我在公众号公开了个人微信号。每天都有很多读者朋友加我，通过文字能认识这么多朋友，我很感激。
我非常愿意和你们交流，我的很多思考、表达，也都来自于身边细微的小事，
但是无奈我个人的精力很有限。随着读者朋友的留言越来越多，很多都不能一一回复。
在读者朋友和其他号主朋友的建议下，我思忖再三，决定开通
付费咨询服务
。
我并不是专业咨询人士，
承蒙读者朋友们厚爱，一次次表达希望与我深度沟通的想法。
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