小心有诈！

5楼8楼卖9万， 1楼送同户型地下室卖11万，约折合5.5万单价，等于小区均价的6折

这个一楼是笋盘吗？

二小姐答曰：小心有诈！

帐不是这么算的！

类似地下室、阁楼等非正常面积，分为“计入产证”和“不计入产证”两大类。

计入产证的非正常面积一般打5-7折计价； 不计入产证的非正常面积一般以3-5折市场价来计算；

也就是说，如果小区均价10万，赠送的层高高于2.2米的阁楼10平方（计入产证面积的），则这部分适配5-7折计价法，计为50-70万； 送的层高低于2.2米的阁楼10平方（不计入产证面积的），则这部分适配3-5折计价法，计为30-50万；

地下室由于使用体验比阁楼更差，计价模型会比阁楼低，哪怕计入产证的地下室，大部分情况下也只有5成市场价；不计入产证的大概只有3成市场价；而且还要视地下室的采光、通风和潮湿程度而定。发霉潮湿烂墙纸的地下室基本就卖不了溢价了

具体来精算你这套房子

赠送的地下室如果是计入产证面积的， 9*50%=4.5万，比普通户型溢价4.5万为宜；如果是不计入产证面积的， 9*30%=2.7万，比普通户型溢价2.7万为宜；

以上是地下室的溢价，接下来再计算楼层差（注意，楼层chā，不是楼层chà）；

8楼属于高区，高区成交价9万；普通市场行情下，高层 1楼是典型的硬伤房，一般是高区的8折，则一楼的房价应该是9*80%=7.2万；

因此，假如地下室面积进产证，则7.2万+4.5万=11.7万； 假如地下室面积不进产证，则 7.2万+2.7万=9.9万；是这套房子的合理售价；

其它重要影响因子还有：

① 赠送花园的一楼，视花园面积和品质，溢价无上限；俗话说，只有学区才能拯救不带电梯的老破小顶楼 ；同样的，只有送花园才能拯救高层一楼；

②前面无遮挡采光良好的高层一楼， 可适配9折价格，而非8折；应予以调高估价， 9*90%=8.1万；

③非落地一楼，底部有抬高或者有架空的一楼，可适配8.5折价格；

④ 注意地下室的通风和采光，至少有前后两个通风口，是优质地下室，溢价会升高；如果是潮湿腐败有霉味的地下室，溢价会变低；

⑤最后，观察这套房源的挂牌时间，成交是硬道理，挂牌一个月以上不能成交，就说明挂贵了，你要按照挂牌价的9折继续砍价；如果是 刚刚放出来的房源，你又特别中意的，按照我上面的模型去计算它的真实价格；

没有卖不掉的房子

只有卖不掉的价格