点上方绿标即可收听优优的摩尔今日牛股
今天下午，广州市房市调控加码，多部门联合发布了《关于严格落实房地产调控部署、全面加强市场管理的通知》（以下简称“通知”），其中明确指出：不接受政府价格指导的项目，一律不办理网签。
《通知》中强调，将进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导。对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易往前备案。
另外，还要求加大对房地产开发企业执行明码标价，一房一价规定的检查指导力度，要求备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示，销售价格不得高于备案价格。
《通知》全部内容如下：
事实上，广州双合同等违规现象早已不容忽视。继5月份就广州市场“双合同”现象采取过突击检查后，近日，广州市住房和城乡建设委员会网站发文称，住建委已经启动为期两个月的房地产市场秩序集中整治。据悉，首次联合执法行动已经于7月3日开展，当天广州市住建委、市房屋交易监管中心会同增城区住建局，对增城区内房地产开发项目进行了现场巡查检查。
双合同，顾名思义，意即一套房子得签两份合同，一份是需网签备案的购房合同，另一份是以装修等名义补充收费的合同。在政府限价、限签的双重压力下，还有部分开发商采取捆绑车位销售的形式构成“三合同”，以补齐“差价”。
在这股风气的大行其道下，广州一手住宅的网签成交数据也已沦为明跌暗涨的“数字游戏”，并不能反映市场的真实状况。
以近年成交稳坐广州全市十一区“铁王座”的增城为例，7月增城新建商品住宅网签成交均价为11689元/㎡。但放眼整个区域，目前各楼盘的售价却远远不止这个数字。成型时间较早的新塘板块，一手新房报价早已徘徊于2万/平基准线；厚积薄发的朱村及中新板块，不少新房报价也已攀上1.7-1.9万/平的高位……
而“双合同”之风的盛行，最受挫的莫过于刚需购房者。一方面是首付提高、还贷压力增大所带来的压力，另一方面则是背后蕴含的法律风险。如果未来购房者需要退房，只能依据购房合同退房，装修合同能否全额退款将面临巨大风险；另外，未来房屋出售，装修合同款项将被视为增值部分，则需承担更多的税费。
双合同玩出新花样
在此前的调查过程中，了解到：“双合同里的装修款并不算入房贷中，购房者需要另行支付。而为解决这笔金额不小的款项，开发商普遍会提供相关的贷款，通常年限为3到5年，利息比基准利率要高一些，具体多少则视各自的情况而不同。”
不过，开发商在装修款上又玩出了新花样。
广州外围区域是双合同现象的重灾区。从其所了解的情况，增城区和黄埔区基本都在以双合同形式卖房。
就以增城一楼盘为例，销售人员直言项目备案价约1万元/平方米，而实际售价较高，需要以双合同形式售房。一套107平方米的户型，折后总价约158万元，单价约1.48万元/平方米，但分为房款和装修两笔款项，分别为125万元和33万元。
这笔装修款可以免息分期。具体来说，33万元需要在3年内还清。其中，首期款和二期款均约10万元，前者需要在7天内付清，后者需要在18个月内付清。而尾款约13万元，要在3年内还清。
相比此前一些楼盘十几万的装修款利息成本，无息贷款显然让购房者减负不少。恰逢推出新货，增城多个项目销售中心仍是人头攒动。
也有楼盘以双合同形式卖房，但相对谨慎，仅是口头告知，并不提供明细的内容。
据了解，即使在离广州市中心较远的从化区，双合同现象也极为普遍。有楼盘的实际售价与政府指导价相差近8000元/平方米。
而在广州市区，双合同亦是大行其道。荔湾区的广钢板块，北大资源·博雅1898有个别户型以双合同形式出售，该户型超出了政府指导价。此外，装修款可提供5年期贷款，但利息相对较高。
值得一提的是，紧邻上述项目的珠江金茂府首付高达五成，逾300万元的首付门槛令人咋舌。珠江金茂府近期网签均价约4.5万元/平方米。一套122平方米的户型，房价约5万元/平方米，五成首付款约305万元，比通常三成首付183万元高出近122万元。
至于首付为何如此之高，表示“因为限价的缘故”，并称这种现象十分普遍。
计划经济手段能治理双合同泛滥？
所谓限价，即政府对新建商品住房实行价格指导。不过，从市场反映来看，大幅偏离市场水平的政府指导价正是滋生双合同的源头。
简单来说，双合同是调控逼出来的。在调控的背景下，政府方面希望房价在数据上稳定，但开发商接受不了指导价。购房者怕以后的房价会更贵，所以不得不接受双合同。
政府强制规定销售价格是双合同泛滥的主要原因。政府要求的价格与市场价格有较大差距，所以导致双合同的出现。在地价较高、库存较低以及需求旺盛的市场背景下，实际的承受价格要明显高于政府所允许的价格。一些楼盘的指导价明显偏离市场实际情况，若按此价售房，很多开发商都要亏损。
在市场上扬的态势下，指导价显然远不能达到开发商所预期的售价。多个楼盘的实际售价与指导价相差甚大，5000元/平方米的差距十分常见。
不断攀升的地价也是开发商需要考虑的硬性成本。大型房企可以2万元/平方米的楼面价拿地，然后卖2.5万元/平方米，但如果卖1.5万元/平方米，那么就玩不转了。政府调控不应该全部揽过来，而要尊重市场和企业，让开发商和购房者自行调整平衡。把定价权交还给市场是解决双合同的最佳方式。
此外，商品房买卖合同是毛坯交房，附加装修合同本来是合法合规，很多地方政府都出台了装修指导价格，广州不应该一刀切进行打击，而要合理引导，使其更符合市场定位。目前武汉和南宁已先后出台政策对装修价格进行指导，而且均要求装修协议包括维修责任和纠纷处理方式等内容。
市场监管时紧时松
广州市、区目前已经开展联合执法，对违规楼盘进行巡查，目前已下发整改通知书并暂停项目网签资格。下一步，将继续到各区开展广州市、区联合执法，加强市场监管。
至于增城区双合同现象的整治，广州住建委已联合媒体走访巡查增城区楼市，接下来的相关举措将按照新闻内容提及的政府指示执行。不过，相关新闻里并无明确提及双合同现象。
广州市住建委发布了相关楼市整治文件，内容与新闻所述相差不大，但明确提出，自7月起启动为期两个月的楼市秩序集中整治，采取市区联合执法方式严厉查处房地产销售违规行为。而首次联合执法行动的区域，则是上半年交易量最大的增城区。
目前广州以双合同形式卖房的楼盘占比约7成，政府的整治行动不可能一次解决，只能针对影响大、关注度高的区域。
- END -
免责声明：文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议
当下市场，监管层都在打击炒新、炒差、炒小，长线大白马或将成为今后投资主旋律！本训练营声情并茂，通过视频
课程，生动、形象的讲解如何从社会发展规律、周期性及内在价值等方面入手，让投资者朋友轻松掌握筛选具有爆发
潜力的长线成长股的方法。让你切合市场脉搏，轻松赚不停！
点击“
阅读原文
”火速查看
