住房双轨制渐行渐近

配售型保障房是怎么来的？

2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。

这里把房屋划归了2种属性：商品房、保障房。保障房又包括配售型保障房和保障性租赁住房。

这标志着我国保障性住房市场逐步转向“配租+配售”的新模式。

以广州为例， 2024年8月，广州住建局起草《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，规定 配售型保障性住房 单套建筑面积原则上控制在 90 平方米以下； 户型以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主； 明确准入条件、同时禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

以西安为例，配售价格为商品房价格的50%，要求申请人无房或居住条件差等。

保障与商品划清界限，双轨制显现

从上述信息可以看出，配售型保障房在实际执行过程中将划清“保障”与“商品”的界限， 体现在：

配售型保障房价格便宜，但是不能变为商品房流入市场。保障性住房瞄准刚需，有可能会成为“ 年轻人的 第一套房” ，为城市的持续稳定发展提供保障。

配售型保障房对房地产市场的冲击有多大？

理论上，在住房需求不变的情况下，房屋供给越 多 ，房价越低， 这是房地产定价的基本原理。

根据统计，全国已经有多个城市公布配售型保障性住房筹建计划。北京上海广州深圳都有1万套。 上海 作 为 全 国 配 售 型 保 障 房 供 应 力 度 最 大 的 城 市 ， 十 四 五 期 间 年 均 规 划 建 设配 售 型 保 障 房 规 模 超 400 万 平 方 米 ， 占 近 三 年 宅 地 成 交 面 积 的 比 重 居 全 国 首 位 （27%）。

初看保障房与存量住宅相比体量还很小， 换一个角度看，

很多城市 2024 年配售型保障性住房的建设套数/2023 年住房成交套数超过10%，足以对萎靡的市场形成较大冲击。

在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下 ，具有明显价格优势的配售型保障房无疑是对周边存在库存压力的商品房市场的二次加压，尤其是配售型保障房供应节奏相对较快且供应区域临近中心城区的城市，短期内或将面临全市商品房去库存难度升级的严峻考验。

从财政角度看，政府角色也在改变

政府会从过去卖地角色变为房地产运营商服务商的角色。

保障房租赁：目前已有60 多个城市公布了存量收储的试行办法，但实际落地的城市仍较少，未来可能会逐步推进。 配售型和保障性租赁住房正在一些城市试点，预计一线城市的增量将达到20%。

在地方政府卖地收入断崖式下跌的情况下，运营收入有望成为一个稳定的收入替代来源。

当年轰轰烈烈的房改，如今还是走到了岔路口

回看1998年房改，对中国市场全面化改革的影响是无比重大的，1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

这个过程看样子已经成为了历史，走到今天，快速行驶的列车终于要进入分叉口。

房地产双轨制把价格歧视演绎的淋漓尽致

价格歧视实质上是一种价格差异，通常指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格或收费标准。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种定价策略。

双轨制将房屋硬生生分成了2个市场：保障房市场和商品房市场。 通过设置门槛，精准的将不同群体分隔开，按照不同的价格出售同一种商品。 算盘打的啪啪响。

新加坡模式？

新加坡住房保障体系以组屋制度为主，新加坡的政府组屋体