对话越秀地产 | 白银时代的数据“炼金术”

陈磊：中国房地产行业受宏观政策和经济周期的影响很大，随着“房地产五限”（限购、限贷、限售、限价、限商）的出台，行业毛利回归到20%左右，旧有业务增长空间见顶，地产公司急需转变传统单一、粗放的商业模式。为了保证市场份额，越秀地产的业务已经拓展到物业服务、长租公寓、养老等领域。

不过，多业态布局要循序渐进。目前，越秀地产90%的营收仍来自地产开发销售，而这一传统业务的管理模式无法直接复制应用到新业务上，后者对于管理的精细化有着更高要求。此外，传统IT架构“烟囱式”的弊端突出，集中式的部署扩展能力低下，无法快速响应业务的不断创新，严重影响公司从重资产低频交易到服务化业务的渗透；数据的准确性和可靠性也得不到保障。

这也是越秀地产积极探索和实践数字转型的原因之一，通过技术推动业务变革、扩大营收空间，提高企业运营效率。

陈磊：从公司层面来说，我们计划到2020年在全国实现1000亿元合同额，到2025年达到1000亿元营收额。所以公司的数字转型和信息化建设也要相应达到一定规模，至少排名在行业内前五十，才能实现从降本、增效、控风险，进一步扩展到拓客、增收、做生态，真正利用数字化驱动业务。

为了实现这个愿景，越秀地产的数字转型战略被概括为“两擎双翼”。其中，“两擎”是我们数字化的根本，可以打通企业的“任督二脉”；“双翼”则可实现不同层面的创新，助力企业数字化战略的实现。

只有集中才能实现IT投入的集约化。越秀地产只有一个流程信息部，有关数字化、信息化的工作全由这一个信息部为各业务部门和下属板块提供数字化服务。

• 二号引擎：实现流程精益和数据资产管理

这两点相辅相成。比如通过数据分析洞察，可以预测未来的运行状况，动态调整公司战略和业务，把流程做得简洁高效，真正实现流程自动化以提高决策的执行力。然后抓数据治理，统一口径，与业务无缝衔接让数据更加精确，进而实现数据洞察和上行下达。

举例来说，越秀地产通过财务共享，把费用报销和对公支付时间从15个工作日压缩到5个工作日；过去由人工审核单据，现在通过科技手段系统自动对账对单，从而掌控风险。 

• 右翼：业务创新

比如，过去我们是打纸质广告，现在通过抖音、直播等互联网投放平台实现拓客；借助天猫等互联网平台在线下店铺做协同营销，实现创收；我们还搭建自己的电商，实现线上线下平台融合的新零售。

陈磊：首先需要明确IT组织在企业中的定位，流程信息部是战略助手和合作伙伴。一方面，我们配合公司战略制定数字化战略，全公司各个部门都和我们息息相关；另一方面，我们是内部的服务部门，目标就是做好技术对业务的赋能。所以我们与其他部门是共生关系，在企业内部一荣俱荣、进退与共。

事实上每个部门的需求都不一样，但公司整体有一个技术基线，我希望每一个部门的数字化程度相差不会太大，这才可能实现数字化的最终目标。企业价值链是一个闭环，有任何一点不在线上，都会存在管理风险。

回到业务权重，越秀地产90%的营收来自房产开发销售，但是住宅开发标准化程度高，业务简单；另一些新业务，比如物业管理，虽然营收不高，但数字化难度大，我们就从住宅开发的数字化投入中扣除一部分去服务其他版块。比如住宅开发这块业务已经购买了相应技术，其他部门便可以拿来直接使用该技术以平摊成本，充分利用闲置资源。

陈磊：前台战略就是多端化。在战略制定阶段我们明确了未来服务人群——员工、客户和供应商。面对这三大人群，我们的服务场景非常丰富，所以前端要多样化以满足他们的需求。比如说面向客户，长租、养老等的运营内容都不一样，即使在APP端也是“千人千面”。

为了服务于前端，我们通过逐步解构原有ERP系统，把业务职能颗粒化，形成业务服务中心，构建以业务中台、数据中台和IoT中台三大中台为主的中台架构，形成越秀地产信息化的支撑底座，便于前端通过管理和编排业务服务，敏捷地构建各类前端应用，同时多版本迭代和灰度发布能够更稳定地保障业务系统的延续性。

陈磊：最大的挑战还是文化问题，关键是要让业务部门接受流程文化和数据文化。因为部门是按照职能划分的，所谓流程化是要打破部门之间的壁垒，优化审批流程和作业流程。

我们是数据管理部门，承担了数据管理和数据资产变现的职责，但数据是取之于、用之于业务部门，所以数据文化至关重要。对于所有业务来说数据化是第一步。数据来源于很多部门，需要首先统一数据入口和要求，确保所有数据必须标准化地进入数据仓库。

我们利用移动案场平台，销售人员可以实时录入数据；我们还利用人脸识别减少“飞单”——所谓“飞单”是说客户第一次来登记过信息，但第二次由于不同销售代理接待抹掉了过去数据，可能就会丢掉客户，2018年我们设置人脸识别摄像头之后，两个月两个项目杜绝了50万的飞单，体现了数字技术的价值。

一切数据业务化是第二步。比如过去都是拿地之后再由运营部门录入数据，土地调研阶段的数据缺失，现在我们要求土地数据必须先录入，并且运用模型去监测土地风险，测评通过以后才能进入到流程的下一步，这样数据和业务就融合在一起了。

陈磊：关于未来“科技+地产”，不管是地产企业还是互联网企业都有很多探讨，但是互联网企业对于地产行业的理解还是有偏差，造成了一些转型误区。比如说它们倡导客户是核心价值，但事实上资产才是地产公司的核心。

我认为物联网可能会是地产科技化的一个撬动点，因为只要有场景就离不开数据和物联网。虽然目前各个场景的数据都分散边缘端，但只要把这些数据收集起来未来就有很大的价值。比如说社区智能化，当你开车进入小区，我们能有一个通知机制通知到智能家居，调整家内的温度、湿度、光线等，我觉得做到这个程度，科技的温度就体现出来了。