【房地产税筹72变5】营改增后回迁安置房涉税处理的敏感性分析

汪道平 （本文相关测算感谢张春老师的指正）

一、简化案例

甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地，与国土部门签订的出让合同价格为 109 ，同时根据拍地协议需用 20% 建造的本项目住宅安置回迁户，企业已全部缴纳并取得国有土地使用权证和土地收据。

项目全部销售并交房，销售 80% 商品房取得含税销售收入 545 。 住宅总共建造成本为 218 。

假设整个项目就一期一个业态，成本均摊，且不适用普通住宅 20% 以下增值率土增税免税优惠。

简化计算起见，不考虑价格单位和成本合理性，暂不考虑增值税、企业所得税、土地增值税预缴或预征情况，不考虑城建税等附加、印花税等其他小额费用。

整盘毛利为 (545-218-109)/1.09=200 ，毛利率为 200/500=40%

三、参照商品房价格视同销售

根据以上条件，我们用 Excel 测算相应税金和利润如下：

需要注意的是，在计算税后净利润和综合税负率时，分母是含视同销售的收入，但从企业角度来说，这一块并未带来实际的现金流（虽然实质上可以按照先销售再作为土地成本来处理，视为有相应收入），因此如果考虑企业现金流，相应净利润和税负为：

我们按成本价（不含土地），成本价（含土地）并以此为基础加成到 500% 来作为回迁房的销售价格做敏感性分析，可以发现， 视同销售价格越高，则土增税越低，净利润越高，当土增税被抵减接近 0 时（如加成300%），净利润最高，再往后继续做加成，则净利润又开始递减。

原因是，以上假设中土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，也就是回迁房按公允价（或其他价格）视同销售后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，但所得税处理上一进一出刚好相抵为 0 ，而 土增税由于有 20% 加计扣除和 10% 计算扣除的放大效应，能起到有效抵免土地增值税的作用。 但随着土增税抵减效应的降低，而增值税、契税等其他税费则不断增加，并不是视同销售价格越高越好，我们可以通过敏感性分析找到企业净利润最大的点。

此外，回迁房在整个项目中所占比例也可以成为一个敏感性因素，和视同销售价格一起做双因素敏感性分析，这里不再赘述，相关结论有兴趣的读者可以去测算。

当然，以上测算仅是理论上的，因为增值税、土增税、企业所得税对视同销售价格都有明确规定 （可参考 疑难：房地产增值税、土地增值税、企业所得税对视同销售的规定 ） ，各地政策或是土地协议上对于回迁房视同销售价格也都有规定，企业并不可随心所欲筹划，而应在政策允许范围内选择对自己最有利的方式。

- END -

【房地产税筹72变之1】变局

【房地产税筹72变之2】购入在建项目再开发能否加计扣除？

【房地产税筹72变之3】增值税销售额、企业所得税收入、土地增值税收入不再傻傻分不清

【房地产税筹72变4】一头雾水的劳务报酬和经营所得？以地产企业全民营销为例