Savills专业解读 聚焦新政策 | 三大要点影响房地产未来方向

落实房地产风险规避与土地制度改革将促进房产与土地资源合理配置，推动城市更新项目发展

自2022年7月28日，“保交楼、稳民生”首次在中央政治局会议上提出以来， 规避“保交楼”风险 便成为房地产市场政策推进的重要方向。通过政策救助推动住宅项目按时保质交付，可以增强购房者的信心，提升市场需求，从而避免市场恐慌和价格波动。此外，有关“保交楼”政策的实施也会促进附近公建配套服务设施如学校、医院等与项目同步建设和交付，确保配套设施的质量，改善居民的生活环境。

会议决定还强调了对 库存风险 的重视。《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（下文简称《决定》）指出，下一步应“因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。” 对于购房者来说，这意味着购房门槛降低，住房选择更加多样化。对于市场来说，这意味着流动性和效率的提升。通过“以旧换新”等政策鼓励居民房产置换升级，有助于合理配置房产资源，从而优化市场运作。

三中全会还提出了对土地制度的进一步改革， 重点关注土地混合开发、 土地年限续期 。 《决定》指出，应“推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地，并制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”。这一政策对城市更新是一个利好消息。首先，土地综合利用释放了土地资源合理配置的潜力。混合开发模式下，城市可以吸引更多高附加值产业入驻，推动产业结构优化升级。另外，目前许多城市更新项目因土地剩余使用年限较短而导致物业价值大幅折损，项目推进困难。通过规范土地使用权续期政策，可以帮助老旧物业实现资产增值，增加投资机构对存量资产改造的参与度，从而提升城市更新项目的推进效率。

发展新质生产力将释放产业地产市场需求，同时可引领新消费模式升级与新兴业态融合

发展“新质生产力”成为今年三中全会的一个重要关键词。针对新兴产业，政策鼓励了新一代信息技术、人工智能等战略性产业的发展，同时推动相关治理体系的完善。这或将 对产业地产产生提振作用 ，释放市场对新兴科技产业园的需求。

对于传统产业，政策则侧重于通过模式创新来支持其转型升级。传统商业可以利用这一政策导向，顺应新消费趋势，因地制宜地 打造更具针对性的创新商业模式 ，例如打造娱乐化、社交化和沉浸式的零售空间。

同时，政策还将促进 新兴产业与传统产业的融合 。例如，云计算服务商能够与电商平台和商圈进行有效深度合作，共同建设“智慧商店”、“智慧街区”、“智慧商圈”。这种合作将推动定制化、信息化的新消费模式，扩大内需，持续激活消费市场。随着政策对于产业间融合的鼓励，未来或将出现一大批复合产业，带动市场优化转型，提升产业链的附加值和竞争力。

深化财税改革有望缓解地方政府财政压力，优化消费市场资源配置

财税体制改革旨在合理划分中央和地方的事权与财权，优化地方税收体系。通过推进消费税征收环节后移并稳步下划地方等措施， 地方财政收入来源得到丰富 ，对单一收入的依赖逐步减少，从而缓解地方政府的财政压力。地方政府可以利用新增的财政收入， 加大对公共服务和基础设施的投入 ，提高居民的生活质量，增强城市的吸引力和竞争力。同时，财政压力的缓解使得地方政府可以将更多的资源投入 消费市场的促进和房产项目的交付 ，从而使得地方经济实现良性循环，进一步增强市场信心和居民的幸福感。

而财税制度中有关房地产税收制度的完善，则能够 有效调节市场供需关系 ，对空置房和投机房产进行合理调节，促使市场资源的优化配置。对于商业地产来说，新兴有潜力的企业和商铺也将有机会替代经营不善或效益不高的商铺进入市场，引入新的商业模式和服务，提升商圈的活力和竞争力，促进市场的长期健康发展。

总体而言，三中全会为房地产行业的发展指明了战略方向。通过重点关注土地制度改革和房地产风险规避，政策支持城市更新项目，推动混合开发利用，释放土地潜力，吸引高附加值产业，提升城市功能和产业结构。而发展“新质生产力”或将进一步增强产业地产需求，引领新消费模式和新兴业态融合。政策鼓励新兴产业与传统产业的结合，通过创新和合作，实现高效发展。另外，深化财税改革将缓解地方政府财政压力，优化市场资源配置，促进地方经济健康发展。

这些政策措施不仅能够为房地产市场带来新机遇，也推动了城市的可持续发展和高质量转型，构建更高效、包容、创新的城市生态系统。