城市排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
深圳着急了，遥传3月全面解限购，大拆迁启动。。
一线遥传解限购，楼市、黄金、比特币争夺信仰。。
央行说要把物价搞回升，都急着要回升。。
过去一年的楼市，有两类资产成交量很好。
1
，豪宅
2
，老破小
豪宅市场上，
2024
年，
3000
万以上的房子卖爆了。
尤其是
1
亿以上的顶尖豪宅，成交量直接增加
144%
。
说明有钱人，又开始下注，把大量资金沉淀到头部城市的房产里。
尤其是一线城市的顶尖豪宅，永远是稀缺资产，是资产配置绕不过去的一环。
而上海，则是有钱人最重要的投资地。
2024
年，
3000
万以上的
新房
，
60%
都在上海；
3000
万以上的
二手房
，
43%
都在上海。
上海豪宅，暴涨。。
你能想到的明星富豪，在上海肯定有配置。
很多顶尖豪宅，开
盘就被抢光，接近一半都是外地购买力。
上海、北京、广州的豪宅，除了能跑赢通胀外，还能部分满足有钱人的教育、医疗等需求。
北京因为是首都，医疗肯定强的变态。
而上海，地处长三角，中国
1/3
的有钱人、
50%
的外资分布这一片区域里。
也会催生出巨无霸级别的医疗资源。
于是百强医院里面，北京有
22
家，上海有
19
家。
占据半壁江山，比好几个省加起来都多。
而深圳的逻辑则有所不同。
深圳的豪宅卖的好，更多是因为深圳有钱，对全国有钱人有吸引力，有很多科技类企业，造富能力强。
上市之后，大量的高管套现上岸，就近买房。
要么留在深圳，要么去香港。
留在深圳的，肯定要买好房子。
于是，出现了深圳湾一号这样的产品，均价
30
万
/
平。
这个开发公司的老板，本身就是医疗巨头迈瑞的联合创始人，他自己要买豪宅，发现深圳没有顶尖豪宅，才下场自己搞这个项目。
去香港的，几乎清一色的香港永居身份。
也要在香港有配置。
而老破小卖的好，主要是因为满足了部分人的刚需。
过去
3
年，老破小的价格下降的很快，很多人割肉以后才能卖掉。
跌幅甚至超过大盘。
到
2024
年后，老破小的泡沫已经挤得差不多，价格回到
2018
年。
很多人踮踮脚，已经能上车。
再加上这时候，上海开始抢人，买房政策部分放松，很多人拿到购买资格。
这些人算了算，发现
100-300
万的房子，月供好像和房租差不多。
有的人跺跺脚，就准备下单。
于是上海
2024
年的成交数据中，
300
万以下的成交量，占据
48%
。
比之前两年上涨接近
30%
。
但
300
万以下的预算，买下来的房子大概率长这样。
看起来体验很差，那为啥要买？
为了享受公共服务的外溢，例如更好的交通，更好的工作机会，更好的消费体验。
至于居住条件什么的，很多人已经放弃，能睡觉就行。
尤其是一些小地方来的姑娘，家里不能支援买房。
来到上海以后，眼界大开。
老家肯定是回不去，
300
万以上的房子又买不起。
为了留下来，
于是两三百万买个老破小
，也能接受。
类似的故事，也发生在杭州。
自从
2024
年
5
月新政后，杭州彻底取消限购，外地购买力开始涌入。
很多人都是来买老破小的。
为啥？
因为看中了杭州的教育和医疗。
一批浙江省内三四线城市的家长，为了孩子上海，来到杭州买学区房。
预算不够，只能买老破小。
当时市场上还有传言，有外地人直接跑到杭州，连买
10
个老破小。
可能是为了搏一把拆迁，或者是原拆原建，也可能只是为了持有收租。
因为现在老破小价格下来之后，租金回报率很客观。
超过
3%
，并不罕见。
而现在银行定存利率只有
1-2%
，比较之下，老破小的性价比很高。
但老破小里面，面积太大，总价太高的，未来肯定不是主流资产。
很多人买老破小，本身就是因为没钱。
面积太大，预算太高的老房子，会面临巨大打击。
在市中心，别人买不起，在郊区，又面临一批新房的竞争。
是最不讨好的。
看
2019-2024
年的数据，发现基本上超过
300
万的老房子，成交量一路走低。
尤其是五大新城里面，发展时间比较晚，房子比较新，价格还能接受。
这里老破小几乎没太大市场。
上海老破小，过去3年下跌严重，并不是好的投资标的。
更多是给年轻人一个落脚的机会。
以后公租房，保障房出来后，也会留住一批年轻人。
让他们能留下来，为城市做贡献。
老破小卖的好，其实也是楼市上涨的信号之一。
因为，这是推动置换需求的动力。
外地年轻人买下老破小，房东拿到钱以后，大概率会置换改善房。
豪宅市场和老破小市场，一上一下，共同向中间传导。
到最后，实现房价上涨。
而对于家族有积累的人来说，上海买房的逻辑则完全不一样。
最近
20
年，上海平均房价翻了
4
倍。
在总价约束的条件下，面积在不断变小，户型也在变化。
其中
90-120
平三房，是卖的最好，成交量最大的。
也是未来的主流资产。
而迅速被淘汰的资产，就是相同面积段的两房。
过去
10
年，成交量占比下降的非常快。
如果一个资产的共识发生改变，对持有者是巨大的损失。
因为等到想套现离场的时候，发现愿意接盘的人不够多。
到时候，很容易就砸手里。
想要吃到最大的资产收益，那就要玩主流资产。
还要不断调仓，适应趋势的变化。
而对于年轻人来说，住在老破小里面，是在给自己买一张门票。
让自己能够留在牌桌上。
否则，
35
岁之后，如果不能在上海买房，会被慢慢淘汰，离开养蛊赛马模式的上海。
房价高，工作压力大，生活节奏快，是很多人不喜欢大城市的理由。
50%
的人不喜欢大城市，可
90%
的人会选择留在大城市。
曾经有个美国作家，写过一篇随笔：
大体说来，有
三个纽约
。
一个属于土生土长的男男女女，他们眼中，纽约从来如此，它的规模，它的喧嚣都是天生的，避也避不开。
一个属于通勤者，他们像成群涌入的蝗虫，白天吞噬它，晚上又吐出来。
一个属于生在他乡，到此来寻求什么的人。
在这三个动荡的城市中，最伟大者是最后一个：
纽约成为终极的目的地，成为一个目标
。
正是这第三个城市，造就了纽约的敏感，它的诗意，它对艺术的执着，连同它无可比拟的种种辉煌。
通勤者使它如潮涨潮落般生生不息，本地人给它稳定和连续性，移居者才点燃了它的激情。
—— E
·
