黄浦旧改：持续挺进深水区

今日房产 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-27 08:01

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2024年，黄浦共推动实现6大旧改项目高比例生效，受益居民总量超过3500户，超额完成年度任务目标。2025年的目标，是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，黄浦旧改看似不多，难度却会越来越大。

2024超额完成任务

2024年上半年，《黄浦区旧住房成套改造和拆除重建操作规程（试行）》开始施行，有效期至2026年3月21日。

166、167和168街坊（一期）二轮签约征询生效，签约率达到98.84%。

773街坊完成收尾，酝酿期签约首日即实现100%高比例生效，仅历时两个半月即完成收尾。

复兴中路565弄旧住房改造项目二轮签约100%生效，实现居民参与度、征询至签约生效时间、签约完成速度3个“全市第一”。

乔家路东北块、188街坊（一期）、149、151街坊、四川南路地块、打浦路303、339弄项目，高比例完成旧改意愿征询工作，正式签约生效。

2025年重点看这些

2025年1月2日，149、151街坊旧城区改建项目房屋征收二轮征询生效，让我们看到了黄浦速度。尽管目前黄浦区暂未正式上报2025-2026年的土地储备滚动计划，但其在旧改领域的步伐并未停歇。

710、702街坊等项目加快实施，完成零星旧改，有序启动斜土路330弄等5个项目，基本完成小梁薄板房屋改造，这些是重中之重。

黄浦旧城实景图

710、702街坊涉及到700多证居民，已高比例通过一轮征询。其中710街坊占地1.11公顷，已是黄浦区2024-2025年土地储备滚动计划中最大的一幅土地。假设给到2.5的容积率，就是2.7万平方米的建面。如果套均200平方米，也就是区区130多套房子。

710街坊实景图

702街坊与710街坊相距不远，北起建国新路，南至大吉路，更靠近红房子医院的另一片区域。根据此前概念方案竞赛公告，702街坊占地0.45公顷，控制性详细规划中该地块用地性质为医疗卫生用地。

702街坊实景图

斜土路330弄位于蓬莱公园板块，更靠近徐汇。建成于上世纪60年代初，共有175户。

斜土路330弄位置示意图

日前，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批，涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，共14个街坊，约3476户。其中01更新单元的三个街坊拆迁已生效，目前补偿方案已出，补偿单价约15万元/㎡，涉及约3000户拆迁。另外四个街坊或已搬离和拆迁，其中包括洛克·外滩源旧改更新地块。02更新单元地段更好，涵盖南京东路步行街，将来拆迁补偿款可能会更高。

不过根据规划文件，这里的旧改地块只有少量住宅，更大目标是功能性空间改善为主，主要包含教育、文化设施、商办用地。

图源：上海市规划和自然资源局

是挑战也是机遇

随着旧改的不断深入，2025年的黄浦旧改面临的任务似乎并不轻松。涉及的历史遗留问题更多，居民诉求也更为多样化，土地来之不易，新房供应也格外珍贵。

2024-2025年土地储备滚动计划地块中，仅3块土地有了声响，还有6块土地没有动静，拆迁强度依然要持续一段时间。

2024年，黄浦新建商品住房年度上市供应货值破千亿，上海楼盘销售金额排行榜前十中占了一半。随着旧改的稳步推进，今年的黄浦新盘只多不少，如何实现市场的平衡发展才是今年的关键。

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