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干货：物业系统员工配置人数及标准（华润物业）

物业观察 · 公众号 · · 2017-04-05 11:04

正文

一、物业定编的目的

物业系统编制管理工作的目标是：

• 优化编制结构，加强编制规模的合理化, 满足项目物业系统的人员需求；

• 通过编制管理逐步提升各大区住宅物业服务中心人均管理面积；

• 通过编制管理达到物业系统整体扭亏的目标。

二、物业定编的能效目标

1、华润物业系统管理费用控制目标：各物业公司管理费用应控制在营业收入的10%以内；

2、华润物业提升目标：通过编制管理逐步提升各大区物业系统人均管理面积至 2500平方米。

三、品质管理系统配置人数

 体系管理岗：负责体系建立和维护，相关认证，第三方客户满意度调查及供应商评价，可配置1人。

 以下各专业的品质管理岗负责相关专业的品质标准和品质督导，根据项目数量及检查频次确定编制人数。

 品质管理岗（秩序管理）：每5个已交付项目且每月检查覆盖所有项目，可配置1人，不足5个项目可配置1人；如有商业项目，可配置1人（不考虑项目数量）；

 品质管理岗（环境管理）：每5个已交付项目且每月检查覆盖所有项目，可配置1人，已交付项目不足5个时应兼岗；如有商业项目，可配置1人（不考虑项目数量）；

 品质管理岗（客服管理）：每5个已交付项目且每月检查覆盖所有项目，可配置1人，不足5个已交付项目时应兼岗；

 安全管理岗：根据安委办要求，设置专职安全人员1人；对于不含综合体项目的中小型公司，需兼职。

四、工程管理系统配置人数

 前期介入岗：根据地产开发前期介入建筑面积，每40万平方米配置1人。

 工程技术岗：负责组织培训、检查工作，可配置1人。

 负责强、弱电、消防、电梯、水暖专业技术工作，中小型公司共配置2人，如有商业项目可增设1人；对于大型公司，给排水及空调专业配置1人，综合土建配置1人，强电每4个项目服务中心配置1人、弱电每2个项目服务中心配置1人，电梯专业，每400台电梯配置1人，如涉及自供暖业务，需配置供暖专业1人。

五、人事行政系统

 人力资源岗：城市物业公司按照公司总人数的1/150配置，公司总人数中不含外包人员。

 行政综合类：

 行政岗：可配置1人。

 前台岗：应由行政岗兼任。

 司机岗：进入运营阶段的物业公司，公务车配置1人，兼行政，其他经营性用车根据与开发的服务协议，按用车数量配置。

 采购岗：可配置1人，管理户数不超过5000户时，由计划运营岗兼。如有商业项目，可增配1人。

 信息管理岗：可配置1人。

 运营管理类：

 计划运营岗：中小型物业公司可配置1人，大型物业公司可配置2人。

六、财务管理系统

 管理会计岗：配置1人。

 核算会计岗：如公司需进行帐套管理，每3个已交付项目可配置1人，如未设置，可配置1人，管理多个已交付项目。

 出纳岗：至少配置1人在公司，另每1个已交付项目配置1人。

住宅物业服务中心员工编制标准：

 编制标准=配置基准×容积率配比系数×入住率配比系数×发展阶段配比系数

（1）各专业体系配置基准列表

（2）入住率配比系数

（3）容积率配比系数

（4）发展阶段配比系数

（5）管理费配比原则

按照目前置地所开发的住宅产品，根据产品定位，可分为高端定位、品质改善、居住改善及老旧项目。由于产品定位不同，物业费定价及相应服务策略不同。

1）高端置业的配比原则

 高端置业类项目主要指万象城、悦府、九里系列项目，面对高端客户，物业费标准一般为当地物业费平均水平1.5倍以上，原则上人员配置在上述标准基础上增加不超过15%，物业公司需单独提报，由总部物业管理部核定。

2）老旧项目的配比原则

 老旧项目指项目建成时间在10年以上，设备超出维保期限的项目。老旧项目应由总部物业管理部认定。原则上老旧项目的人员配置应比上述标准减少不超过15%，具体由总部物业管理部核定。

单项目公司岗位设置及配置标准：

置地物业系统岗位编制配置标准

 单项目公司配置总经理1人，并在物业服务中心岗位基础上增设财务组，包括核算会计岗、管理会计岗和出纳岗。

 人事岗在物业服务中心人数基础上，按照整体满足公司总人数1：150加设，不含外包。

财务组：

 核算会计岗：配置1人。

 管理会计岗：按照户数配置，500户以下项目由核算会计兼任，500户以上设置1名。

 出纳岗：按照户数配置，500户以下项目由客服兼任，500户以上设置1名。

案场物业人员岗位设置及配置标准

 营销服务（案场）物业设置秩序维护组、保洁环境组和客户服务组。

 秩序维护组配置车场岗、夜间值班岗。

 保洁环境组配置室内保洁岗、室外保洁岗。

 客户服务组配置水吧岗。

 各岗位人员配置由开发营销管理系统根据业务需求制定，每个岗位最低配置1人，根据大区上报方案和编制人数单独核定。

交付前住宅物业入住人员配置标准:

其他资料

1、《华润置地物业系统员工编制管理办法》毕业生入司第一年按0.5人计算编制，入司第二年起按1人计算编制。

2、《多项目物业公司管理部门配置标准》

3、《住宅项目物业服务中心、单项目物业公司配置标准》

以上略

备注

以上详细内容见《物业系统员工配置人数及标准（华润物业）.PDF》

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