10万亿市场，首批试点的公募REITs会长啥样？

万众瞩目的公募REITs就要来了！

2019年3月21日，消息称上交所鼓励机构上报项目，欲推第一批公募REITS试点。 上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。知情人士透露，试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。 知情人士称，最终试点的推出仍有待监管机构批复。

即将试点的公募REITs会长啥样？

公募REITs的底层资产一直备受关注。据悉，下列四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产：

第一，基础设施资产；

第二，公共服务资产；

第三，经营性物业；

第四，监管认可的其它资产。

除了此前呼声甚高的租赁性住房，基础设施资产、公共服务也有望尝鲜公募REITs。

2018年12月北京大学光华管理学院REITs研究报告—《中国REITs制度的特征与实现路径》指出中国REITs的实现路径主要包括设立新券、企业ABS公募化、以及“公募基金+ABS”三种可行模式。课题组建议：基于现有的法律和市场环境， “公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。

消息人士指出，监管层和行业对于交易结构：公募基金+资产支持证券（ABS）也最为认同，即公募基金管理人募集基金投资ABS，该ABS的底层资产为不动产。基本模式设想是：公募基金采取封闭式基金方式募集成立后，为基金份额持有人的利益，投资于以收益型地产为基础资产的支持证券。这样，形成了不动产证券为产品线的公募基金，即公募 REITs。在此结构中，公募基金定向投资专项计划，所募集资金用于收购项目公司股权，并最终实现对底层物业的控制。

消息人士强调，公募REITs本质是公募基金，学名公募不动产证券投资基金。关于投资标的也已经有了比较清楚的设想：一只基金投资两个不动产；或者一只基金投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。该方案实现的概率较大，不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。

北大光华REITs研究报告也建议： 至少将投资于单只ABS的比例限制放开至50%以上，让REITS充分反映不动产资产特性，分散化由合格投资者自己、底层物业资产收益支付主体的分散度和多样化来完成。 原因在于，国内很多优质商业物业体量较大,市场价值动辄近百亿元,过度要求投资分散度导致单只REITs基金规模过大,极大的增加了将大体量优质物业置入公募REITs的难度。

目前来看，公募REITs尚不能一步到位，不过将来（如5年之后）有望向国外市场看齐，推出公司制REITs，不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。

根据现有的法律框架，公募REITs试点可以选择的模式有两种：

一种是