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深圳，一代人有一代人的地段
一、圆心
有人讲，地产后面没前途了，房子都造那么多了，有什么前途？
那么我想请问，一个圆，有几个圆心？有几个？
有且只有一个。
一个圆，面积这么大，真正的圆心只有一个。
城市也是如此，地段也是如此
并不是所有城市的房子都值钱，也不是所有的地段都值钱。
只有圆心的那个周边，才是值钱的。
很多人没有明白，地段，只是一个相对概念，而不是一个绝对概念。
就像欧美很多国家，哪怕工业化，城市化搞了几百年，一旦资金往一个新的地方聚集，人才往那边聚集，本来鸟不拉屎的地方就会变成一个好地段，房价高得要命。
地产这个事情，其实一直可以有生意的。
因为每代人的观念不同，新钱和老钱对地段的看法不同。
有些城市的地段之所以稳固，那是因为有历史。
比如说广州。
2000年之前，广州进入中原王朝视野的时候，那个时候还叫
番禺
。
第一任南越王叫赵佗。
那么南越王的王宫在那里呢？
广东省广州市越秀区北京路374号，旁边就是现在越秀区政府所在地。
从南越王宫出发，你向南走一点距离，就是广州著名的北京路步行街，最繁华的步行街之一。
再往南走一点，你就看见了珠江，珠江的天字第一号码头。
那么南越王宫离广州的珠江新城有多远呢？
5.2
公里，坐地铁
8分钟
。
2000年时光荏苒，南越王宫所在地，还是广州最繁华的地方之一。
2000年时间，珠江新城这个新地段，与原来的中心相比，仅仅偏移了
5公里
而已。
啥叫地段？
这就叫地段。
这几年的疫情，是一个很好的压力测试。
老黄埔、新黄埔，新塘、科学城、知识城，都跌了。
珠江新城挺到了2
024年下半年
，才开始跌，可见珠江新城之坚挺。
早年买珠江新城的，即使在疫情之锤下面，还是赚得盆满钵满。
现在买珠江新城，并不是最好的时机，还需要等等。
因为政策已经出来，但是药效发挥作用，还需要一段时间。
那为什么广州的地段是如此的牢固呢？
你想想，广东省最重要的地方是什么？
是珠江大平原。
只有平原，你才能有更多的耕地，更多的人口。
怎么控制珠江大平原呢？
古代主要靠水运。
你就卡住珠江和东江、北江交汇的地方，你就能控制整个珠江大平原。
你有丰富的粮食，足够多的人口，打什么从化、肇庆这种山地多的地方，一打一个准。
整个广东省尽在掌握。
2000年
过去了，你有了火车、飞机，早就不完全依靠水运。
但是历史积累的观念，城市，交通网络，人际网络，还在这个地方。
历史的厚重感，一看便知。
试问，南部战区机关在那里呢？
你还是得依靠这个地方。
谁说历史没有用？
如果你懂历史，你就可以一眼洞穿本质，抓住核心要害。
二、漂移的地段
有人就问了，老师，我没买珠江新城，也赚了，那是怎么回事呢？
因为你买的是广州的某个副中心，是一个小圆的圆心。
只要这个小圆的建设搞起来，你依然是可以赚钱的。
甚至从成本、投资回报率来讲，你的回报可能更高。
因为你的成本更低。
为什么讲广州呢？
因为讲深圳，就必须讲广州。
广州这样的城市，是相对好搞的。
你就抓住城市中心和城市副中心扩张的方向，提前布局在那里，长期持有，就能赚钱。
注意，这个观念和有些人说买城市核心区的核心地段的观点是不同的。
深圳，则完全不一样，太不同了。
因为深圳是一个移民城市，发展速度太快了，地段以肉眼看见的速度飞速地漂移。
整体呈现一路向西的趋势，一字长蛇阵。
深圳的中心在哪里？
罗湖，福田，南山？
都不是。
深圳目前就是没有中心。
如果非说有，深圳是一个一字长蛇阵，中间那个位置就是南山、前海。
蛇口为什么叫蛇口？
长蛇阵的口。
事实上，蛇口工业区是深圳最早开发的地方，比深圳特区还早。
深圳无地段这个说法虽然不能说错，但是不够精确。
比较精确的说法是，
深圳，一代人有一代人的地段
。
每一代到深圳的人，他到的第一天，就被植入了一个观念。
80年代到深圳的，他会觉得，罗湖才是深圳的中心，东门的商业才是最吊的，其余地方都是垃圾，荒无人烟，鸟不拉屎。
90年代-2000年到深圳的，他会觉得，福田才是深圳的中心，罗湖的房子有点旧了，至于南山，那个滩涂烂泥，看都不看一眼。
2000年互联网开始兴起，各种互联网新贵冒出来。
到了2010年，这批人认为，南山才是最能打的。
什么华侨城、香蜜湖，都算个卵，破破烂烂的地方。
到了现在，币圈、AI、跨境电商这波发财的叼毛，更喜欢深圳湾，觉得后海已老，南山更不知道是什么破烂地方。
新钱和老钱的看法并不一致，而且很不一致。
既然创造财富的速度这么快，新人完全不想给老人接盘。
上来就直接掀桌子，自己去新的地方玩。
什么香蜜湖豪宅，您自己留着自己养老用吧。
不要说罗湖，就算是香蜜湖，你想一直持有，然后就能赚到那种远超大盘的涨幅，那也是不可能的。
你当年瞧不起的地方，一瞬间突然变得炙手可热。
宝安中心，一个离机场并不太远的以前认为偏的要死的地方，现在发展得很好。
房价都
12-13万
了，这还是跌过之后的价格。
但是就算是深圳，发展速度也在逐渐变慢，边际效应递减。
往西，最多就到沙井，就不会往西了。
至于说龙华、龙岗、光明，那并不在发展的主轴线上，而是城市的副中心。
如果深圳开始着手建设城市的副中心，后面的涨幅也会是比较可观的。
三、提前埋伏
如果在深圳这个市场上要赚到钱，就应该抛弃地段观念，在城市的发展方向上，提前埋伏。
