政府将不再垄断住房供地！宅基地三权分立，小产权转正的机会来了？

■ 撰 文 | 郭境 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

1月15日，大家都被一则消息刷屏了：

国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下， 非房地产企业 依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化 利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点 ，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

政策归纳起来主要是三个方面：

1、集体建设用地含宅基地可以进入住宅经营性市场，但还是有很多限制的，只是一种制度的创新。

在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城市郊区村集体。

2、非房企可以进入集体土地的合作建房和租赁房地产市场。这是为配合实现这一制度的主体放宽。

3、以后不动产权证证的式样和内容可能有所变化和增加。因为土地性质、权属、年限等有所变化。

有人看到这个政策兴奋地认为小产权转正的机会来了，其实还真是想多了。

小产权本身就是一个老大难的问题，过去没有办法解决，今后一段时间内同样也没办法解决。

必须强调的是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，建设标准都不达标，比如消防不达标等， 被定性为违法违章建筑，没有转正的可能。

小产权房本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的，更多的是一些农村经营性用地，其和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

国土资源部部长姜大明也表示， 我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

首选，我们先科普下什么叫 “三权分置”：

如果宅基地能实现“三权分置”，政府将不再是居住用地唯一提供者，市场上将会涌现地价更加低廉的土地，对于整个楼市格局也会有一定的影响。

对于农民来说，这意味着农村数十亿级别的土地财富将被激活，通过抵押、入股、流转等方式，中国可交易财富总量将显著增加。

这些所增加的财富有真实的土地作为支撑，是实实在在的财富，农民收入增加就有了新的制度保证。

这一政策的目的是，要让农民放心进城，同时要把农村的土地充分利用起来，由城里人的生活质量提升换取农民进城的生活保障，形成经济循环。

说白了，就是把农村的宅基地卷入到整个国家的经济大循环中，推动整个国家的经济发展。

三权分置总结起来就是：

1、落实好集体所有权，坚持农村土地集体所有制不动摇；

2、稳定农户承包权，赋予农民对承包地占有、使用、收益等用益物权权能；

3、放活土地经营权，推行由农民一次性出租让渡土地经营权向入股经营、合作经营等共享土地经营权方式转变。

此前消息，姜大明在1月12日召开的全国国土资源会议上表示：“住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机。”提出今年国土资源部将建立住宅用地供应分类管理制度，同时，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。

国家提出企业土地建房、集体土地建出租房，是为解决大中城市普通人群买不起房的问题提供思路。企业自建房在住宅制度改革前是解决职工居住问题的主要途径，现在华为、阿里等大企业已经在自己拿地建房出售给员工。

国家恢复企业自建房，应该在制度上确保这些房屋能够确实用于保障普遍职工的居住，并限制上市销售，否则只会加大社会不公。

集体土地建设出租房屋确实能够提供大量土地，而且集体土地获得成本较低，能够为商业化经营提供盈利空间。这两项制度如果能够规范落实，会有效解决房价高企的大中城市低收入人群居住问题。

三权分置将有利于人民群众的住房保障，有利于搞活集体土地市场，有利于土地资源的充分利用。

当政府不再是居住用地的唯一提供者，这就意味着楼市的总供给格局彻底发生改变。这一变化，将会对房地产市场以及中国经济产生非常重磅影响。

放在中国高速推进城市化的30多年历程中看，地方政府的“土地财政”已成为固定“套路”，由此带来的问题包括推高土地和房地产价格，吹起楼市泡沫，增加老百姓特别是年轻一代的生活成本。如何实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，就要从“土地财政”的根本上破题。

在“ 房子是用来住的，不是用来炒的 ”大环境下，未来地方政府考虑的是怎么多建出租房，出租房是不能来炒的，也根本炒不起来。

所以，未来的供地指标会向租赁住宅倾斜，本来应是住宅的用地变成了出租用地，这样以来将会是有钱人住好房子，一般人住刚需盘，没钱的就去租房住，确保每个人都有房子住。

文章来源：网络

【平台推荐】 2018年将是“乡村振兴战略”的元年，同时也是“休闲农业和乡村旅游”砥砺奋进的一年， 5 月27 日—29日，【 2018第二十届中国特色小镇及田园综合体项目实操高端总裁峰会 】 特邀行业20多位一线项目操盘手齐聚，从特色小镇政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等方面带您一起实战求真知、探灼见！ ！