主要观点总结
广州新盘和二手市场经历户型新规、降价潮等洗礼后，迎来新的政策影响。广州市住建局和规自局发布了关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见，涉及保障房和租赁住房的建设要求及其对广州楼市的影响。
关键观点总结
关键观点1: 保障房建设要求
城中村改造地块需建设不低于住宅规划建筑面积10%的保障房，其中5%是硬指标，可通过其他方式凑齐。涉及旧改项目核心区，影响未来刚需购房者的选择。
关键观点2: 保障房类型与分布
广州保障房分为公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房。新政策将使地段绝佳的保障房增多，革新对保障房的认知。
关键观点3: 租赁住房的保障
复建安置区将建设不低于村民、村集体住宅建筑面积20%的租赁住房，引导鼓励个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营，为租客提供更多保障。
关键观点4: 广州楼市的吸引力与挑战
广州房价、房租相对友好，大力推进旧改并重视保障房，吸引刚需客。保障房新政策可能对市场上的刚需盘产生冲击，需要提升品质以应对。
正文
过去一两年，广州新盘和二手市场，陆续迎来户型新规、降价潮等的轮番洗礼。
昨晚，广州市住建局和规自局发布了
《关于城中村改造项目规划建设
保障性住房
的意见》
。
一、城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建面要建设不低10%的保障性住房；
二、复建安置区，要建设不低于村民、村集体住宅建筑面积20%的
租赁住房。
在轰轰烈烈推进旧改的同时，庞大的保障房，也将涌入市场了！
首先，文件中提到，广州的保障房分为三类：
公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房
。
接下来广州的旧改项目，
除安置房外的住宅规划建筑面积，也就是商品住宅的规划建筑面积，都要安排至少10%来建设保障房。
这其中，5%是建设在本项目中的硬指标，另外5%，实在挤不出的话，就通过其它旧改、商品房配建，或者收购存量房等凑齐。
以前，大家对保障房的印象，可能都是在比较偏远的地方。
但如今由城中村旧改硬性要求配套，那一大波地段绝佳的保障房，就要杀到了。
比如最近热火朝天的新中轴海珠片区，想想未来东风村、红卫村这样的地段，建设保障房，那主城区的刚需客，都难免心动。
而且，近来率先面市的两个配售型保障房项目——
萝岗和苑
和
嘉翠苑
，已经革新了很多人对保障房的认知。
（详情可以点此戳前文）
总价100万出头就能买到科学城和白云新城的两房，流通性也没有锁死，有政府回购兜底。
顺便提下，今天这两个项目已经正式在广东政务服务网开启申购。全流程都在线上操作，非常简洁明了。
这两个项目，都属于存量房转化，属于广州即将到来的保障房浪潮的前菜。
随着旧改配套保障房的硬性要求落地，广州接下来建设保障房的决心，已经显现。更多好地段、产品更适应潮流的保障房项目，也将在未来几年逐步面市。
虽说保障房跟商品房在产品设计等方面，依旧很难相提并论。但对于想买平靓正新房的刚需客来说，真可以考虑下接下来的保障房。
众所周知，城中村以前是广州廉价租房的最大来源，也是广州房租能远远平过北上深的重要原因。
广州大搞城中村旧改，很多人会担心，以后打工人上哪租便宜的房子？
一个是
复建安置区，要建设不低于村民、村集体住宅建筑面积20%的
租赁住房。
哪怕城中村改造了，也要保证有足够的房源，给官方用来出租。
另
一个，是
引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营
。
通俗来讲，就是“统租”。将房东拿来出租的房子统一运营，有点官方版“自如”的感觉。
比起房东直租的房子，统一运营的租赁住房，至少对租客更有保障，比如不怕房东不按合同办事，或者收天价水电费。
在一线城市里，广州一直以来的一大吸引力，就是房价、房租更为友好。
大力推进旧改的同时，还能如此重视保障房，值得夸广州一个不忘初心。
目前保障房对大多数人来说，还是新事物，短期内对买保障房也难免有心里隔阂。
但只要接下来，广州能做出一两个不错的范本，必然会有更多刚需客转战保障房，哪怕作为一个过渡的选择也好。
市面上的刚需盘，要想应对这波冲击，那必须把品质给做起来了。
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