写在前面
：看了标题大家可能以为是影评吧！那就真要说声抱歉了，这仍然是你们最爱的踩盘日记！
最近因为大家都知道的原因，猴子
开始
违心的八卦各种娱乐圈花边，半个月下来感觉整个人都不好了！
《来自肯德基的诅咒：“双杀”代言人就问你怕不怕》
《什么？陆地CP被拆散后，下一对公开的是热巴和他？！.......》
《你凭什么说关晓彤配不上鹿晗？》
《过气明星努力回春的样子真让人心酸……》
八卦深似海啊！
相声里说的好：
娱乐圈的爱情总是分分合合，有网友总结了娱乐圈的爱情定律：那就是，今天他爱她，明天
她
爱
他
，后天
他
不爱
她
，
他
爱
她
，
她
又爱上了
她
的曾经的
他
，到后来，
他
和
她
，
她
和
她
，
他
们
和
她
，(
他
和
她
)，
她
和
他
们曾经的
他
，生出的孩子长得像
他
…
言归正传，我们继续说踩盘！
去安亭新镇时间过了挺久了，一直想写但不知怎么下笔。国庆假期期间去临港新城逛了一圈，终于是难兄难弟两眼汪汪！
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猴子讲堂
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说起安亭新镇就不得不说以镇为单位的建设理念，这理念一出四方震惊，全国都开始了造镇运动。
安亭新镇才是中国新城镇运动的鼻祖，比现在浪的一笔的绿城小镇或者华夏幸福要提前了十五年。
然鹅，另一句，先行者的路上总是寂寞的。安亭新镇逼苦逼苦的在嘉定泥坑里爬了十几年，要不是今天想起来写安亭板块，都忘了这么出骨灰级的温吞货。
周末出行，一路开车倒也没怎么堵车就到了这传说中的安亭新镇↓↓
具体位置你们看↓↓
毕竟是在汽车城边上，买个车的话，出行还是挺方便的！你们说呢？
售楼处↓↓
楼盘信息：
开发商：
上海国际汽车城置业有限公司（万科接盘）
物业公司
：
上海国际汽车城安亭新镇物业管理有限公司
物业费：
3.4元/月/平方米
产权年限：
70年（2002年拿地，剩余55年）
容积率
：
0.59
绿化率：
60%
总户数：
3800
建筑面积：
463598平方米
占地面积：
386331平方米
车位比：
1：1.2
能源费：
舒适的话很贵；抗冻耐热便宜！
价格（据讲）：
在售116平联排别墅，单价3.93-4.3万，
户型图和样板间↓
↓↓（销售不让拍照，部分图片来源于网络）
新镇风景 ↓↓↓
像不像一个即将要交付的小区？至少不像一个已经住人的小区！
整个安亭镇很
开阔、绿化很美、德国风情很漂亮、镇中心商业配套齐全
；但是只有一个问题：
没人！
在小区里晃了近一个小时，几乎没有碰到什么业主，周末的安亭显得异常安静！
夸张点讲：整个镇基本上处于荒废状态（直观感受，可能有偏颇），镇中心的商业基本上都在歇业关门状态，零散的几个小卖部也显得破败；很多已经交付的房子看起来很长时间没有人打理，原本漂亮的德国风格建筑，原本靓丽的颜色装扮都在风吹日晒雨淋中归于平淡；游乐场里的玩具也很孤单，不远处的星巴克可惜没有去喝一杯！
当然也没有盐汽水和coco卖，差评！！！
之前的课堂里讲了：安亭新镇最初的开发商是汽车城，后来项目濒临失败时万科当了接盘侠。安亭新镇最初的目标客户就是20万+（销售提供的数字）汽车城员工。
但是显然这个最初的设想落空了一大半。
在前面的文章里我一直遵循这样的
买房三部曲：
1.先选板块；2.再选标杆：3.尽可能用足杠杆的买。
用“不是安亭人要买安亭新镇”来打比方：1.选板块：安亭板块；2.：
game over
安亭新镇跟嘉定新城完全不能相提并论，就到汽车城的时间来算：从嘉定新城做地铁大概率上也会比安亭新镇上坐公交要快！而且配套也不在一个级别。
也深刻的给了我们一个提示，买房子千万别不懂装懂的跟着政府规划买，安亭的规划是2001年开始的，如果傻乎乎的觉得跟对政策了，不好意思，活活的套十六年。意味着你新婚买的房子，到孩子开始早恋才能解套。扎心伐！！！
来说说安亭新镇的能源费↓
↓↓
开集中供暖之先河，创能源费之新高！买得起住不起！跟宝山滨江壹号的高物业费有的一拼，理念先进，创意超前，但就是
肉疼
，你说呢？
以下资料来源于网络↓
↓↓你们感受下
另外一个不得不提的就是空气污染问题
↓↓↓
网友留言：
A:嘉定新城没工业 环境好 工厂都搬走了 适合居住。安亭有上海大众的3个主机厂 一个发动机厂 和数不清的配套厂。所以安亭的污染是很严重的，因为各种塑料零件和金属零件生产过程中排出的污染。所以嘉定本地人都会选嘉定新城，不会去考虑安亭的
B:不知道是不是数得清，反正在那里住了一年，每天下午5点半准时闻到烧焦的塑料味道，大约3小时后散尽。新城那里印象最深的就是每条路怎么都一样啊，容易迷路。
C:花桥和安亭污染确实很厉害，花桥地铁站北面规划的就是工业区，虽然看起来还不错，实际上很多硬伤。
楼盘评分：61分！
当然，这不代表安亭房价不会涨。这轮楼市行情上海的房子都在普涨，犄角旮旯里的区域都碾压式的涨了一轮，其中包括安亭。
但安亭作为当年咋咋呼呼的花魁，已经成为了昔日黄花，泯然于众人。
不论是上文说的安亭还是马上要写的临港，首要的问题就是人口流入，经常看互助文章的粉丝都知道，我们讲房价选板块买标杆，不是因为它明年会涨，而是预判在下个楼市周期内会涨，那些跟你讲现在房价明年房价的砖家都是半桶水，看房价从来都不是这么来判断的！
时间的度量衡以行情周期为单位。
我们聚焦在下一个行情周期内或跨数个行情周期落子布局。
举个例子：复盘一下，为什么猴子曾经推荐过昆山南站的房子？
选对板块，比选对楼盘更加的重要。
2016年-2017年哪里涨的最快？显然不是上海。实际上，京沪楼市的问题并非购买力不足，而是已经触及公众认知的极限，这意味着“政治正确”的调控是常态。这是看不见的玻璃天花板。
每波限制性的政策都会将人口驱赶到周边。而周边楼市当中，除了自成一体的杭州楼市，只有昆山楼市是成熟，可供资金出入的。
而昆山楼市最好的板块在哪里？花桥吗？花桥已经预热了超过十年，很多人没意识到花桥楼市是和嘉定楼市完全同步的，都是2003年前后启动，不死不活的拖到2016年才成熟。这意味着同期买花桥和嘉定当中是很难套利的。
当然，这又涉及到“节奏”的把握。用“同一周期涨最快”来解读，依然可以发现昆山南和花桥以及嘉定的差别。
2014年前入的嘉定或者买花桥都是找套！！！
人世间最幸福的事情莫过于，最合适的时间遇见最合适的人。
在2016年介入昆山南是最美好的，不需要等待，上海部分刚需的外溢和上海辐射的扩大，交通便利的昆山南站是昆山板块最优秀的地段！昆山南潜力高于花桥，昆山南站到上海17分钟。
实际上，昆山南板块翻译成更陌生的名称，就是昆山玉山镇，中国百强县第一的地方。
这个地方经济强劲甚于上海，传说中的江湖第一高手！！！
这就是选择板块的重要！！！
想好了挑哪个板块之后，就要选择能够吸收板块红利的载体。类似昆山南板块，猴子先后推荐过两个盘，象屿珑公馆和融创玉兰公馆。
也可以更加简单理解为，先挑涨的最快的板块，再挑板块里涨的最快的楼盘。。。double最快，不小心就成为市场中涨的最快的楼盘了！！！。。。so easy！！！
选择象屿珑公馆就不用多啰嗦了，去年7月15日推荐大家的，才8000-9000。现在已经15000-16000，远远跑赢同期上海楼市。加上不受限制的贷款政策，
大部分粉丝实现了两倍以上的收益。
有粉丝首付15万贷款买入，现在已经翻倍抛出置换入上海。活生生的在眼前实现了人生逆袭。
事实已经证明了一切，我们远远的跑赢了。
选择融创玉兰公馆的逻辑更加清晰。选择板块最强势的标杆楼盘。人家跌，他可以不跌。他涨，人家必跟涨。
选择区域标杆楼市是通解。
这里的重点是，什么要选择标杆楼盘！
一些炒房客把楼盘划分为CEO盘、工薪盘，猴子稍微有些无语，用价格划分楼盘类型毫无意义，而且各种矛盾。
金茂府和中鹰黑森林价格相近，
贵的有点鲜格格。可
为什么金茂府值得买，中鹰黑森林不值得？
更进一步的，同一家开发商，为什么唐镇的保利金樽不是标杆楼盘，而泗泾的保利翡丽是区域标杆楼盘。
对楼盘最有意义的维度，只有一点。（敲黑板，猴子不传之秘）
“区域定价权”
市场上最强的话语权！！！
中鹰黑森林作为投资不是好品种，因为他连隔壁小区的房价都不能影响。
大宁金茂府恰恰相反，把整个闸北房价向上拎了好几万。
大家不要觉得猴子老夸金茂府。实际上，猴子一点不觉得金茂府很灵。
金茂府的位置、小区布局，离轨交距离，猴子都不认为最佳，
但
金茂府拥有极强的区域定价权。这才是金茂府最核心的价值所在。
粗暴蛮横的对市场说，我家的房子值10万，你们隔壁的弱盘快跟着我涨起来。
这样的流氓，最讨喜欢！！！
有区域定价权的楼盘一定是涨的最快的！！！
开发商实力强价格高不一定就是标杆楼盘！上海市中心那些普通人一辈子也买不起的豪宅，汤臣一品就是卖100万/㎡也不会影响到边上楼盘的价格，那么他就不是标杆！
翠湖天地也是如此，涨的很一般，二手房市场没大家想象中的贵，单价连二十万都没有，弱爆了。
这些盘涨的慢，不是因为他们是CEO盘，而是他们不具备市场影响力，没有定价权。
没有定价权的楼盘，只能跟随市场脸色。
大家发挥想象力：类似昆山的融创玉兰，我们实际上已经完全控制住了业委会、物业甚至居委会，该盘的二手房定价权和租金定价权。
买了玉兰公馆的粉丝可能还有一个更重要的点没有意识到，
那就是我们手里掌握了整个昆山南板块的定价权！
在下一轮行情启动中，我们不需要被动的等市场发现，我们自身就是市场最强的话语权。这也是为什么猴子自己也买入的原因。
《【超级爆料】猴子到底住哪里？》
第三部就是买喽，当时互助专场的阵势吓得开发商差点尿裤子，最快的成交就是几句话：
粉丝：我是猴子派来的逗逼！
销售：先生（女士）你好，我是这边销售，我们来看下沙盘和区位然后再去看下样板间。
粉丝：不用了，你就告诉我在哪里付款！
港真，猴子我在边上听得一愣一愣的！心里暖暖的，被粉丝信任的感觉真好！
既然提到了【东邪西毒】我就来打个比方：潜力板块的标杆是酒，没人买的就是水！
好，今天的踩盘的内容就是这么多，因为去安亭踩盘是顺带，所以没有盐汽水没有coco没有晚饭，空着肚子回家吃饭。
最后的最后，放几张剧照来怀念一下↓↓↓
彩蛋：在文章构思的时候，脑海里一直浮现：安亭和临港是不是该组个CP
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，我觉得我还能抢救一下，你觉得呢？
最近很少写评论性文章
大家懂的
这种时候
最好是卧倒装死！等风声过了，猴子会爬起来给大家写楼市评论的。
写在最最后：
大家要养成好习惯↓
吾日三省吾身！
看完点赞了乎？
感想留言了乎？
朋友圈分享了乎？
与君共勉！！！
后续请关注猴子的
朋友圈
，预警只会发在
朋友圈
里，大家都懂的。
然鹅
，
已经加过的小伙伴们不要再重复加了。
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【青浦踩盘记】在哪蜡笔远的地方有群地铁盘！！！
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