广州土发，狠下血本！

泼天的富贵，兜头砸下了！

在国庆前一周，中央到地方狂甩节前福利，财政+楼市利好空前密集，带动股市、楼市疯狂大涨。

回顾可戳： 全国行情，彻底起飞！

好家伙，布鸽从业十年接触的政策利好，还没节前一周来得密集，全国行情也出现惊天逆转：

·  港股大爆 ，恒生指数涨幅冠绝全球

· 消费大爆， 全国多地旅游客流创新高

· 楼市大爆，广州贝壳4天卖爆2200+单

铺天盖地的刺激，也让楼市预期迅速反转。

尤其是广州 ，执行了十多年的限购，一纸文件全部取消，市场预期迅速反转，一片看涨的声音。

截至10.5，单贝壳新房节，5天就累计认购了 2200套 。

一刷朋友圈， 满屏 铺天盖地的红色喜报、人头攒动的营销中心 ，仿 佛遍地在热销，到处在涨价。

种种操作，还是熟悉的味道，熟悉的配方。

在钓鱼佬眼里，往水里撒一把饵料，让沉在水底的鱼儿闻风而动，这叫打窝。

鱼群，俨然望风而动。

1.

实际上，这一波行情背后，政府是最大推手。

别管经济能不能逆风翻盘，市场能不能起来，房子能不能卖得动，信心和经济循环都要率先打通。

至于牛市的续航期，也要看后手的推力。

毕竟，当下市场再狂热，想长牛也要看后续政策的刺激力度，以及城市和产业的经济发展基础。

节前，广州地王出山、政策大招打尽，刺激大波买家入市。

节后，广州政府俨然把后手放到了土拍上，在核心靓地叠满buff，只为吸引开发商下场。

10月上架的重磅靓地， 广州土发更是 狠下血本：

琶洲南3地块

路政全包，孤地盘成宝地

这三地块相邻，体量都不大，

总建面约13.8万 ㎡ ，容积率都是2.5，罕见的低密地块， 起拍 楼面价分别约为4.25万/ ㎡ 、4.3万/㎡、4.3万/ ㎡ 。

单看航拍，琶洲南3区位能打，但bug一堆。

原先周边的变电站 +四至路网不便，加之政府推进节点不明朗，让不少意向房企望而却步。

幸而， 海珠区府+市供电局两家，正 全力扫清 障碍。

一是， 赤沙变电站搬迁。

琶南3地块以东，约百米左右，就是赤沙变电站。

老变电站，将在今年开展搬迁前期准备。

待站址周边相关架空线路改造完成后，赤沙变电站将外迁 35km ，新站于27年12月建成投产。

好家伙， 近59亿 起拍，迁个变电站砸下 16个亿 。

可以说，海珠区府和市供电局，这波给足了 卖地诚意， 全力扫清地块周边的 不利影响。

二是， 完善 地块四至路网。

琶南3地块另一短板，在于四至路网。

地块所在的琶洲南区，定位为创新融合拓展区，河涌对岸就是国际会展中心，视野开阔。

但周边城市界面相对原始，四至路网空缺。

而据海珠住建局相关公告爆料，地块周边的临时+永久路网，都提升建设日程，打通南区出行。

· 明年3月底，完成临时路网建设

为解决项目预售影响，结合借用部分规划道路，从横一路先行拉通一条通道，覆盖地块北侧通行。

· 26年3月底，落地永久路网建设

三地块规划条件提到，项目红线道路不由竞得人建设，只需将道路用地范围平整完成后，交给指定单位。

这在广州，尚为首次。

目前， 规划横一路 已通过项目建议书专家评审， 会展东路 已完成项目建议书初稿修订，这些道路 计划在25年8月开工，26年底完成建设。

为此，政府内部，还为开发商打通路权。

支持竟得人搭设跨黄埔涌便桥，打通会展东路到新滘东路，直链琶洲会展中心，最大化 提升 地块价值。

由此一宗孤地，愣是盘成一宗宝地。

结合琶南的拍地节点测算：

10.17开拍，预计明年年初入市，业主预计在27年收楼，能完美避开变电站+路网的负面影响。

短板扫清之后，相信琶南又将掀起一场土拍大战。

越秀广州大道中

对口小学，未来纳入铁一管理

该地块，享受越秀的教育，蹭珠城CBD的配套。

其总建面18016㎡，起拍总价59598万，需要配建5000方消防站，若 扣配建 4.6万/㎡ 。

这也是时隔4年之后，越秀首次挂牌宅地。

越秀四年挤一地，为了做大出让声势，针对地块短板，政府也是亲自下场一一解决。

一是搬来铁一，名校赋能。

按今年越秀的招生地段划分，对口的是杨箕小学。

虽然杨箕小学实力尚比不上东风东、培正等老牌名校，但据了解，政府有计划把杨箕小学纳入广铁一中教育集团管理。

作为铁一系校本部，它的排名也仅次于四大豪门。

至于小升初派位则对口省实、铁一、培正等中学，自带神一般的学位分组，教育这块还是优于其他区。

从小学到中学，都有名校加持，成为 地块最大牌面。

二是消防站、社区出口分开。

配建上，地块需要配建建面5000㎡的消防站。

不过，消防站出入口设置在中山一路立交桥一侧，与住宅居民出入口分开，减少对居民出行体验影响。

但有一点需cue一下：

地块临近 双向8车道的 广州大道，车流 24小时 不休 ，如何最大化降噪，就要看 操盘手的发挥了。

金融城浪奇地块

从原先的42.4亿，降到16亿

金融城东区地块，“跳水”归来。

地块原在年中上架，临拍前不声不响就撤下来了。

这次卷土重来，结合最初的挂地方案来看，广州土发也做了大幅让步：

一是， 从42.4亿多降到16亿

地块 起拍总价仅 16亿，起拍楼面价仅 1.97万/㎡ 。

但对应的，竞得人需要配建中小学、以及 22.4个 亿 市重点工程，扣配建约 4.71万/㎡ 。

粗暴算下，地价起码降了8000一平。

二是，地块土壤修复限制消失

前身是广州浪奇化工厂原址，需要先完成土壤修复。

按照此前的土壤修复方案，地块修复工期最短也要7个月，总预算约8936万元，由竞得人承担。

但在这次挂牌中，相关限制是半点没提，变相为开发商减负。

2.

除了上述三宗CBD靓地外，

有风声传出，广州将挂出 员村绢麻厂、广氮马鞍山、航天奇观地块 ...等一批核心靓地。