今天是金融工作会解读的第三篇文，也是最后一篇文，讲房价。
前两篇文参考：
为什么金融工作会一开完，股市就暴跌？
暴利时代结束，搞金融的老铁，请抓紧时间穿上裤衩
1
恰巧碰到昨天广州发布房市新政，于是就这个新政先说几句。
我的看法很简单，这个新政有用，但是用处非常小。认为单靠这个新政就可以撼动目前房市格局的老铁们，可以洗洗睡了。
广州新政最抓人眼球的是所谓的「租售同权」，很多毫无专业修养的无良媒体都大肆以「要变天了」这样的博眼球的词汇来形容行政，简直胡说八道。
各位老铁在做判断之前，请先仔细阅读广州新政的细则：
赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。……具体细则由各区教育行政主管部门制定。
以上是最受市场关注的「租售同权」的新政条款。很多人的解读，重点都没划对。
重点根本不是「同权」，重点是后面那句话：具体细则由各区教育行政主管部门制定。
按照上海等很多城市的经验来看，只要区域教育局自己搞，就肯定要搞积分系统。积分系统明面上看似公平，但其实还是按照房子，户口，甚至落户的时间累积等要素来排队。
在上海，早就实行了无房住户的子女也可以在上海就读的政策。只要你办了上海居住证，理论上你的小孩就和上海本地人的小孩享有同等教育权，只是你只能读「菜小」，至于福山外国语小学这样的牛逼学校，你就别想了。不要说有房子，落户落晚了都不要想。
学区房是一个附着了权贵和中产大量利益的东西，只要教育局自己制定政策，它有什么理由把自己的利益让给租房的民工兄弟？你以为权贵是圣人还是什么？
除非顶层设计，规定入学按照抽签摇号，公开透明，租购同权地进行操作。否则，其他一切形式，都没办法做到真正的「租购同权」。
实质大于形式，我们不但要看他怎么说，更要看他怎么做。
广州的新政，尤其是租购同权的入学规定，一定会效仿上海的政策，最终没有房子的，只能去读最差的学校。好学校还是只能留给权贵和利益阶层。
说这个「租购同权」的新政，会让房市变天的，除了博眼球，让没有常识的老铁们跟着瞎几把激动，其实毫无卵用。
事实上，广州重视租赁的房市新政，并不偶然。其他一线城市，也相继发布了围绕建立租赁房屋市场的政策：
比如上海。
7月4日晚公布的两宗近九万平米的土地拍卖，规定所建物业「只租不售」。
7月7日，由宣布：未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，且以中小户型为主。
可以预见，深圳，北京，以及其他主要的二线城市，也一定会跟进大力发展房屋租赁市场的政策。
为什么？
因为这是领导人的意思。
2016年底，习在中央财经领导小组第十四次会议上指出：
要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向......让全体人民住有所居。
说到这里，老铁你就应该知道怎么解读广州新政了。盯着广州新政，不如去看看领导人对房地产的治理思路，这才是所有地方政府出台政策的源头。
2
真正让房市变天的是什么？
我以前一直都在说，是货币。
只要货币不继续放松，房市变天是板上钉钉的事情。
那货币有没有放松呢？显然没有。
虽然三四线城市去库存和棚户区改造带动了一波上涨，但这并不妨碍整体环境的逐步收紧。
刚刚发布的金融数据表明，
中国广义货币M2的增长，进一步放缓，从5月的同比9.6%，边际下降至6月的9.4%。
央行更是在其货币政策执行报告中提到：
只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是新常态。
这说明什么呢？这说明，货币供应紧平衡将是以后的常态，想货币放松，门儿都没有。
这一表态，其实和领导人在金融工作会上对金融的顶层设计，是完全一致的。
大大对中国经济的问题看得很准，也的确通过行动在逐一治理。
再回顾一遍习去年底在中央经济工作会议上的讲话，你就全明白了：
在实体经济结构性失衡、盈利能力下降的情况下，不能把结构性供需矛盾当作总需求不足，以增发货币来扩大需求。
因为缺乏回报，增加的货币资金很多没有进入实体经济领域，而是在金融系统自我循环，大量游资寻求一夜暴富，再加上监督人员同“金融大鳄”内外勾结，去年发生的股市异常波动就与此有关。
房地产本来属于实体经济，但用加杠杆的办法进行房地产投机就不同了。在实体经济结构性失衡的过程中……投机需求旺盛，带动一线和热点二线城市房地产价格大幅上涨。
房地产高收益进一步诱使资金脱实向虚，导致经济增长、财政收入、银行利润越来越依赖于“房地产繁荣”，并推高实体经济成本，使回报率不高的实体经济雪上加霜。
第一段话的核心逻辑是：
实体经济因为供需失衡，没有了投资回报率，就算放松货币，钱也不会进去，反而会跑进金融系统空转，制造资产泡沫进一步挤压实体回报率。所以不能放松货币。
第二段话的核心逻辑是：
在领导人眼里，房价特别是一二线城市的大幅上涨，已经完全脱离了房地产的实体属性。实体经济回报率不高，融资成本高企，这个锅，房地产的过分繁荣你得背。
习在上周末的金融工作会议更是从战略顶层高度，确立金融服务实体经济的定位，并提到要「强实抑虚」，可以看出，领导人对重振实体，抑制房市，是下定了决心的。
说得这么明显了，下面的人还不照办，还怎么混？
简单来说，在最高层面，已经达成货币政策不能转向宽松，且房地产泡沫必须降下来，以实现金融服务实体经济，重建实体经济回报率的战略目标。
3
紧平衡的货币政策+坚定不移的去杠杆=？
等于主动刺破泡沫。
这即是金融工作会上所谓的「主动防范，化解金融风险」的含义。
很多老铁还是会一厢情愿地搬出一大堆理由来反对这个逻辑。不争论，让时间说真话。
昨天的文章里我提到，金融系统的去杠杆，防控风险，等于被动让银行业缩减资产负债表。
这个过程，最直接的影响，是影子银行的规模会降低。而影子银行，又大部分和房地产相联系。
简单地说，因为金融监管的收紧，银行业通过各种之前自由化时代的「金融创新」，把钱想方设法投进房地产的时代，已经宣告结束。
这一点是此次金融工作会第二个核心目标，即强调金融监管，守住发生系统金融危机底线的应有之义。
老铁们关注市场的话，一定不会陌生最近发生的一系列大企业的资金危机。包括但不限于：
乐视资金链断裂，
万达资金链告急，紧急以白菜价出售核心资产回笼资金还款，
融创中国昨天被多家银行紧急排查授信，其多只债券上百亿规模被取消发行，
市场传闻称，包括万达复兴等在内的多家民营企业的授信情况被要求排查
......
你以为这些大佬们的出现资金问题，都是因为企业经营不善吗？都是偶然并发的吗？
如果你真的这样想，那就是图样图森破了。
防范金融风险，去杠杆的大背景下，高负债的企业，随时都可能出现资金链断裂的危机。这当中，和上面不喜欢的房地产过度繁荣相关的企业，更是首当其冲。
不然你以为万达会真的缺钱？或者融创那么牛逼怎么一下子就出问题了？
这一系列的事件，都和顶层定位金融服务实体经济，去杠杆，控风险的意志紧密相关。
简单来说，就是上面定位金融要服务实体经济，所以房地产企业，你要发展可以，但是你拿自己的钱搞。要想从银行借钱，对不起，想都别想。
上面定位金融监管收紧，防范化解金融风险，那高杠杆的企业，想继续借钱玩儿命加杠杆搞收购，对不起，门儿都没有。
乐视倒下了你们说是骗子贾跃亭罪有应得。
如果万达倒下了呢？
再随便扯个淡开个脑洞，复兴倒下了呢？融创倒下了呢？
你能说他们都是骗子吗？
谁倒下都不奇怪，因为这是一个新时代开启后，旧秩序瓦解的必然结果。
4
总体来说，我依然坚持，看房价，宏观来说，只需要盯住货币。
只要货币不放松，房价就不会再涨。
货币一方面要看中央银行的货币政策，另一方面也要看金融系统和经济的杠杆水平。
在目前大战略大方针定调金融服务实体经济，控制金融风险的背景下，货币政策不会转向宽松，金融和经济杠杆也不会再像以前一样大加特加。
在我看来，房价至少有80%的概率，已经触及历史大顶，尤其是一二线热门城市。
人民日报周一的文章当中评论上周末的金融工作会时首次提出了「灰犀牛」这个名词：
防范化解金融风险，需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。
黑天鹅大家都懂，就是突发的具有重大影响的意外事件。而灰犀牛，则是指已经反复出现的风险，但是没有引起人们重视。
就像一头灰色的犀牛一样，你很远就看到它，但是并不在意，直到它快速地奔跑冲撞过来，你根本躲避不了，结果就是被它撞死。
人民日报首次提到灰犀牛，指的是什么？
配合领导人在各种不同场合的讲话和对金融的顶层设计，你仔细揣摩一下，
除了虚高的房价，还有什么？
你还能找出「过度繁荣的房地产市场」之外的灰犀牛吗？
不能。
既然知道是灰犀牛，你应该做的是在离它很远的时候就避开它，而不是还傻乎乎暗搓搓地站在原地不动，或者甚至还哼着小曲儿欢呼跳跃着跑上前去迎接它。
