这两周，老黄埔陆续释放了一些新信息。
一个是黄埔区丰乐中路以东、大沙东路以南地块新控制性详细规划公布，后续又有新宅地。
一个是去年出让的双岗停车场项目，进度很快，案名有了，一期也很快会亮相。
至于原有的一些在售楼盘，也陆续公布了教育利好，算是在老黄埔更内卷的情况下，有了更好的确定性。
我们沿着老黄埔的这几个新动作，跑了一遍，结合实地踩盘和见闻，跟大家分享一些一线观察：
1.和去年一样，2025年的老黄埔还在拼刺刀，而且大家的刺刀，真的是越磨越锋利。
2.不同的楼盘，优缺点不一样，要根据实际情况入手。
3.今年的价格，依然有一定的拉扯空间。
双岗停车场一期地块，小户型来了？
双岗停车场一期地块
，出让时间并不久。
也就去年的12月初，被广州地铁总价约18.6亿元，折合楼面价1.7万元/平（未扣除配建，按总建面计算）将其拿下。
但没想到，推进的速度也很快。
案名已经确定为
广州地铁·珑岄上城
，户型面积段也有了一个大概的区间：
70到92平的全南向三四房、110到125平的低密洋房。
这当中的小户型，应该是后续刚需买家可以重点关注的面积段，但货量不算多。
我们在项目所处的现场看了下，地块已经在动工，有施工人员在场，现场围挡封闭。
虽然并没有看到整个项目的进展，看来最近就会进入一个赶工阶段了，毕竟按照现在的消息源来看，3月底就要对外开放了。
此前出让的时候，我们聊过地块的优势。
一个是地铁上盖优势。
地铁5号线双沙站，就在地块旁，同时，邻近地铁5、13、25号线等。
而且TOD项目，在配套方面的成熟性，也更有保障。
但要说一下的是，这方面还得等待一个完整版本的双岗停车场项目。
一个是部分朝向景观性。
靠近龙头山，从此前的航拍视野来看，未来地块的部分朝向，能够有不错的景观资源性。
而且从规划来看，2.17的容积率，全盘无超高层（最高32层），比中建海丝城一期更远离主干道，也确保了后续居住舒适度的下限。
至于上限，就看后续的户型和产品细节了。
不足也有。
比较突出的，一个是城市界面，一个是教育。
目前周边以物流园、工业区为主，城市面貌较旧，施工车辆频繁，存在噪音和粉尘问题。
这一块，得看城市规划后续怎么推进，也要看双沙旧改的周期。
至于教育，一期仅配建幼儿园，小学需待二期出让后建设。
问题倒不大，就是等待的周期，是需要掂量的。
但这个项目，只要价格不上头，产品做好点，可以在老黄埔吸引不少客户。
聊到价格，在地块旁边的中建海丝城首开区域，可以作为一个参考。
将军山地块，主打改善产品？
同样在去年出让的
将军山地块
，则主打改善产品。
这个项目，是黄埔首个得房率达130%的住宅项目，阳台占比约30%。
此前，广州规划和自然资源局也已经公布了将军山片区一号地住宅项目HPG-NG-06地块的批后公示规划。
设计方案显示，共规划12栋住宅。
其中3栋30-31F高层住宅，2梯4户，约368套货量，9栋15F（扣除架空层）小高层板楼，预计2梯2户，约288套货量。
主打的，会偏改善。
这个定位，能不能打动买家，还得看后面产品做得怎么样，现在下结论，还稍微早了点。
不过，就我们实地来看，以及各种官方定调，
将军山地块更大的意义，还在于产城融合去逐步提升板块成熟度。
尤其是未来顺利的话，板块当中，也有不少高端产业人才。
看时间吧，目前来看，无论是产业建筑，还是住宅部分，进度还没那么快。
至于位置更好，刚刚改控规的
黄埔区丰乐中路以东、大沙东路以南地块
，我们也看了。
延伸出的两宗宅地，
就在新溪旧改当中，黄埔润府旁边。
可以理解为周边的配套均衡性，和黄埔润府其实差不多。
开发周期，由于没那么快，也会和当下的黄埔润府错开一下。
老黄埔新盘暗战升级
在新项目和新地块进来之前，很多原有的在售新盘，也正在拼命抢客。
比如
未来方洲
和
中建海丝城
。
这两个楼盘，最近都公布了教育利好。
前者官宣引入九年制华师附学校，由“华附联盟”教育集团统一管理办学。
而后者，华中师范大学黄埔实验学校确认落址于其15#、16#地块上，预计规划24班小学和54班完全中学，为12年制学校，由华中师大教育集团直接管理。
对教育注重的买家，可以关注下。
但也有各自的短板。
比如中建海丝城，一期的位置，不算突出，物流园环绕，噪音和粉尘问题需注意。
至于
珠江春、黄埔润府、保利华发招商中央公馆
，加上之前的富颐华庭，同样如此。
珠江春，主打鱼珠CBD南向江景，但受到港口影响，周边的界面短时间还没那么快改变。
华润黄埔润府，地段优势更突出，大沙东双地铁加成熟区，会吸引不少注重居住氛围的买家。
保利华发招商中央公馆，除了大沙东站+高铁新城规划之外，最近也秀了下肌肉 ，对外开放了会所和实体样板房。
而且虽都在老黄埔，但大家的上车门槛和面积段也有所不同。
如果预算有限，广州地铁·珑岄上城的小户型，和位置没那么突出的黄埔新城，可以关注下。
预算更充足，想再往老黄埔核心看，未来方洲、黄埔润府这些楼盘可能更适合。
大户型，珠江春是个选择，后续的将军山地块，也有适合的。
但具体到项目本身，如何选？选哪个？
项目有什么需要避坑的？
如何避开无配套支撑的“裸泳”区域？
而且我看了下这几个项目目前的价格，其实都有一定的拉扯空间。
