拿走不谢 | 2018土澳房产年度盛典：房怎么买？局如何破？全套PPT绝对有图有真相

特别鸣谢

澳房大全 为 悉大大传媒 提供「 破局 」 房产 峰会的全套 PPT

温馨提示：预计阅读时间30分钟+

「土澳思维」的朋友们，

上周六，悉大大传媒非常荣幸地接到「澳房大全」的邀请，参加了在悉尼希尔顿酒店举办的「破局」澳洲地产峰会。悉大大受宠若惊，峰会的Bee格非常高，四个小时下来全部配备顶级的中英双向同传翻译，出场的大咖们阵容绝对强大，最重要的是干货爆棚。我在A4纸上做的笔记就多达8页，手都写酸了。

当前，由悉尼和墨尔本领头的澳洲地产业确实面临着诸多方面的挑战。 若只看新闻的报道，太过悲哀；若只听中介的说辞，又太过欣喜。 房产投资者现在最渴望得到的信息 既要中立、又要独到 。你懂的，这是谈何容易啊。悉大大认为「破局」峰会的意义就在这里了，因为大咖们来自澳洲地产界的各行各业，大家欢聚一堂，促使不同的思想和观点在短时间内受到强烈的碰撞而产生智慧的火花。这些火花虽然只能持续很短的时间，但它们片刻的闪烁却可以隐约地照亮地产投资者们的前方道路。

第一位：汇丰银行经济学家

关键词：26年经济连续性增长、服务业兴起、失业率保持稳定、低工资增长、理性房价下调、首次置业者增加

澳洲已经 连续26年 没有经历过经济衰退了（悉大大科普：经济学将经济衰退定义为 连续两个季度 出现经济收缩），这在发达国家中是非常罕见的，同时澳洲也创造了新的世界纪录（ 原纪录保持者：荷兰， 连续了103个季度）。丹尼尔认为以下 三点 是最关键的原因：

• 移民推动的加速性人口增长

• 长期稳健的货币和财政政策

• 与亚洲 （尤其是中国） 接近的地缘优势

下图所示，澳洲 目前仍然继续进行着从矿业（黑线）到服务业（红线）的产业大转型。

正是因为服务业的逐步兴起，就业率在过去几年都是非常理想的，如下图所示，澳洲目前的失业率为 5.6% 。新增加的工作机会已经是连续第17个月呈现增长了，但是由于找工作的人群参与数量也在不断地增加，所以，澳洲这段时间的失业率是比较稳定的。

目前，让大多数经济学家头疼的问题在下图中：

虽然失业率保持低点，也就是说劳工市场的供应呈现收紧的态势，那么按照传统的经济学原理，工资的增长率应该会随之提高。但是，事实上并非如此，丹尼尔认为可能受到以下 三点 因素的制约：

• 成本不断降低的人工智能让一些 重复性较强工作的工资 受到了巨大的上扬压力；

• 虽然失业率保持低点，但是该数据不能反映出 不全面就业人口 （有工作但想再多干一点）对劳工市场的影响。数据显示， 不全面就业人口 目前并没有跟随着失业率而下降，因此劳工市场存在“ 隐性 ”的供应，导致工资有 上扬的压力；

• 不断增加的澳洲技术移民和广大毕业后留澳发展的大学留学生群体让持有大学以上学位的劳工溢价能力受到了制约。

低工资增长很大程度上地影响到澳洲的通货膨胀率，澳洲最新的通胀率仅为 1.9% ，还是低于 澳洲央行2%~3%的通胀目标 （上图灰色区间）。

过去六个月的房价继续受到澳洲审慎监管局 APRA 房贷收紧政策的影响，悉尼与墨尔本的房屋中位价在过去的三个月里分别下降了 1.2% 和 0.7% 。目前来看，降幅还是非常理性和可控的，要知道在刚刚过去的 五年中 ，悉尼的 房屋中位价 涨了 75% ， 墨尔本也涨了 59% 。

如上图所示，澳洲审慎监管局 APRA 房贷收紧政策还是非常立竿见影的，风险相对较高的房贷产品出现了 断崖式的下降 （如墨绿色的少量型文件审批房贷、橙色的只还利息房贷和紫红色的贷款比例超过90%的房贷）。

值得注意的是，虽然房产投资者们遭到了打压，但 首次置业 者 的数量（上图红线）逐渐地开始上升了。

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第二位：澳洲网红级房产数据分析师

关键词：澳洲资产的半壁江山在住宅房产、30年增长趋势、高密度房屋增长、最新中位价、房价可承受力变差、悉尼和墨尔本的公寓市场好于独立屋市场、高价位物业所受到的市场波动相对较大、 新州和维州工作机会增长占主导地位、昆州大量吸引州移民、房价增长与投资房房贷增长呈正比关系、投资房房贷成本不断增加 、未来三年悉尼、墨尔本和布里斯本的房价走势

如下图所示，澳洲住宅房产的市值已达 7.5万亿澳币 ，占澳洲总财富的半壁江山。

其中，悉尼住宅房产的总市值又占据了7.5万亿澳币中的 1/3 （点击图片放大看） 。

下图展示了 过去30年 澳洲全国的独立屋（红线）和公寓（蓝线）房价的年增长率趋势，很明显，在 X 轴以上（正的年增长）的时长占了绝对优势。

从东海岸三大城市的综合房屋价格趋势来看（下图红悉尼、蓝墨尔本、黄布里斯本、黑全国），以上的结论也是相同的。

三十年间，投资房（下图黑全国、红新州、蓝维州、黄昆州）的比例从20%增长到了2015年的最高点 55% ，可见房产投资已经成为澳洲人 理财的重要资产类别 。

我们还可以看到，高密度物业（下图黑全国、红悉尼、蓝墨尔本、黄布里斯本）在总体物业销售中的比例虽然在近期有一定的下调，但从长线来看， 还是呈现出上扬 趋势的。

下图是澳洲主要首府城市的房屋综合、独立屋和公寓的中位价（点击图片放大看）。城市间的房价差异还是非常明显的：

说到房价的上涨，我们就不可避免地会谈到房屋购买的可承受力，下图展示了从2001年初到2017年底房价（橙线）和工资（蓝线）增长的相互关系。很明显， 房价的增长速度远超工资的增长速度 。这也客观上说明了资产投资在财务自由上的重要性。

房价可承受性的重灾区当属悉尼 （稍后会详细分析，主要是悉尼地形的先天不足而导致的可开发土地供应紧张），墨尔本和布里斯本要稍微好一些：

从房价的长线增长来看，自2008年金融危机以来，悉尼（黑线）的房价飙升了 90% ，墨尔本（蓝线）的房价飙升了 88.2% ，把其它几个首府城市都给打趴下了。

虽然澳洲央行几乎在每个月的公告中都会提到未来几年在东海岸城市中潜在的公寓供大于求的局面，但从目前来看悉尼（下图左）和墨尔本（下图中）的公寓（下图蓝线）增值速度要好于独立屋。

主要原因可能是房屋价格的可承受力而导致的，毕竟公寓的价格总体上更好承受一些。下图是澳洲 全国平均房价 的10个区间（左底右高），蓝柱是最新一个季度房价的涨跌趋势，灰柱是过去12个月房价的 涨跌趋势。很明显，中低（5以下区间）房价的物业还是非常稳定的，但中高 房价的物业跌幅就稍微大了一点。

如果把数据换成是 悉尼 的平均房价，趋势就更加明显了：

接下来说说租金回报。全国范围内，除了霍巴特的租金疯涨以外，其它主要城市的租金涨幅相对就比较疲软了。下图右侧的数据还说明了 澳洲主要首府城市的公寓租金回报率在大多数情况下要好于独立屋的 。

从下图的租金回报率来看，结论也是一样的：

再来看看人口的增长，很明显，新州和维州在过去五年内吸引了2/3的澳洲新人口：

两个州的这种绝对优势在过去五年内新工作机会的增长趋势中也是一样的：

如果仅仅从国内人口的流动性来看（澳洲没有户籍制）， 昆州 一直以来都持续吸引了大量的 州移民 （点击图片放大看、红线是海外移民、绿线是州移民）：

接下来，我们再来侃侃信贷政策对房产业的影响。下图非常明确地证明了 房价月增长百分比（黑线）与投资房放贷总量月增长百分比的正比关系 。澳洲审慎监管局 APRA 的 两次政策收紧 （2014.12和2017.03）都有效地降低了投资房的放贷速度。

延伸阅读： 放宽投资房的放贷管制≠你就可以买买买（贷贷贷）

下图可以看到，投资房放贷速度（下图左上、黑线）和只还利息房贷产品的放贷速度（下图右）都有很大程度的减慢。可以说， APRA 10%的投资房增长限额 以及 30%的投资房总比限额 实现了精准的打击，对房产市场起到了显著的刹车作用。

由于 APRA 对投资房房贷的管控，目前投资房房贷的利率比自住房的（下图右）平均高出 60个百分点 。但综合来看，由于澳洲央行已经 连续第19次保持1.5%历史最低 的标准现金利率了，所以目前标准房贷的利率跟 上世纪50~60年代 的水平基本持平（下图右上）。

最后，下图是 Tim 对 未来三年 悉尼 的房价走势的预测。独立屋（蓝线）在2018年的下调幅度可能会比较大，但公寓（黑线）基本上会稳定地原地踏步。两种房型从 2019年后 都会开始小幅地反弹：

下图是 Tim 对 未来三年 墨尔本 的房价走势的预测。 独立屋（蓝线） 在未来三年里稍占优势，但 两种房型在未来三年的增长会较小：

下图是 Tim 对 未来三年 布里斯本 的房价走势的预测。 公寓（黑线） 在未来三年的表现会强于 独立屋（蓝线） 。 两种房型在未来三年的 增长速度也会比较缓慢：

下图是对以上三大城市综合房价的总对比， 2019.03~2021.03 期间总体来说 平均房价的增长速度会比较缓慢 ：

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第三位： McGrath 集团创始人（的助手）

关键词：大咖缺席、长线房市强劲的根本原因、如何在房产投资中取胜

约翰先生当天临时有要事没能来到现场（有一个短视频），还是很遗憾的，但是他的助手也说得非常棒。

我认为以下两张PPT的含金量最高，现在分享给你。

第一张 PPT 讨论的是澳洲房产增值的一些 独特硬指标 ：

• 本国和移民人口的持续增长（持续输入移民是澳洲治国的根本方针）

• 靠近经济增长体亚洲（尤其是中国）的地缘优势

• 持续地吸引外资对澳洲的投资

• 拥有多个全球最佳的居住城市（墨尔本连续7年排名榜首、悉尼11位）

• 一流的教育资源和完善的法律体系

• 集中的海岸大城市，并且不断地向上向外扩张

• 长线客观存在的房屋供不应求
  

第二张 PPT 讨论的是如何在澳洲的房产投资中 持续领先 ：

• 需要有一个健全的长线房产投资规划并 能 正真地执行

• 切记房产增值胜过每年的租金回报。当然，他也指出寻求 租金回报 本身并没有错，但决胜房产投资的关键一定在于房产的增值

• 地点、朝向、周边文化等相关居住因素都非常重要

• 通常靠近主要公共交通枢纽的房产增值较快

• 离市中心或水较近的房产增值较快

• 鼓励掌握一些能主动增加房产价值的技能（如装修、加建等）

• 对大城市的住房投资需要有面对可控风险的勇气（如悉尼投资房前几年的负扣税损失）

• 对市政建设和规划要有足够的敏感度

• 尽量尝试投资当地中位价以上的房产，通常这些房产 增值较快

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第四位：澳房大全主编

关键词：12条房产投资的悟道、房价到底由什么组成

大悟就不用多介绍了，你懂的，太牛了。他给我们带来了12条房产投资的悟道，收藏吧：

12

1. 房子没有好与坏，只有 适合 与否

2. 不同市场情况下，各有 利弊

3. “买不买” 比“买在哪”更重要

4. 高密度 物业对区域要求更高

5. 澳洲政府的规划多数都是 瞎扯淡

6. 大势在 供需 面前都是浮云

7. 预算 + 知识 + 勇气 = 成功

8. 两种买法： 景观与信仰

9. 区域 对了，80%就对了

10. 现金流 是王道

11. 借力

12. 房子并不是 生活 的一切
    

请大家看以下两幅图：

不同类型的房子，房价相似， 那么房价到底是由什么组成的呢？

房价 = 地点 + 建筑 + 机会

打个比方就是 结婚=人品+相貌+失去再来的成本 。

请看以下9张PPT：

悉大大传媒推广：房屋贷款

自住房浮动利率无年费特惠： 3.59%、30年还款方式、本金和利息一起还、有Redraw Facility、有对冲账户、无年费

首次购房特惠利息： 3.79%、固定期限：3年贷款期限、30年还款方式、本金和利息一起还、提前还款：固定期内可达$30,000、Redraw Facility ：固定期内可达$30,000、无年费